Можно ли взять кредит под залог жилья с несовершеннолетними

Оглавление

1. Залог квартиры «с детьми».
2. Залог ипотечной недвижимости.
1. Как заложить жилье «с детьми» под кредит.
2. Если ребенок, либо несколько детей проживают в квартире, но не прописаны в ней и не владеют ее долями.
3. Если ребенок на данной жилплощади прописан, но доли в ее собственности не имеет.
4. Если ребенку младше 18 лет принадлежит часть недвижимости (доля).
3. как добиться возможности залогового кредита на жилье у органов опек.
4. Почему у 16-летних может быть право самостоятельно распоряжаться собственной недвижимостью.
5. Можно ли заложить долю в недвижимости.

Различные жизненные обстоятельства – например, приобретение квартиры большей площади – нередко требуют наличных денежных средств (потребительский кредит), которые могут предоставить банки. Однако достичь удобных условий кредитования (сроки, процентная ставка) в финансово-кредитных организациях непросто. Выход – залоговое кредитование, гарантируемое со стороны заемщика принадлежащей ему недвижимостью.

Дома, а особенно городские квартиры всегда в цене, поэтому наиболее интересны банкам в качестве кредитного залога. Как правило, их кредитные отделы редко отказываются предоставить выгодно-низкую процентную ставку и удобные заемщику сроки погашения, одобряя кредитную заявку даже при запросе высокой суммы, если залог – квартира.

Однако для получения кредита под недвижимость необходимо быть ее единственным владельцем. А как быть, если соискатель кредитного займа – человек семейный, и в его квартире дети прописаны, либо им принадлежат доли в ней? Разберем эти вопросы.

Залог квартиры «с детьми»

Жилая недвижимость, безусловно, удобный залоговый гарант перед банком. Но в случае изменений финансового положения заемщика, к примеру, из-за утраты высокооплачиваемой работы, возникают определенные риски потери недвижимой собственности.

Банк не обязан терпеть просрочек по выплатам и, если они случатся троекратно за год, вправе истребовать предмет залога в судебном порядке (ст.348 Гражданского процессуального кодекса). С другой «законодательной» стороны, обратить взыскание к недвижимости невозможно, если данная жилплощадь является единственным местожительством (ст.20 Гражданского процессуального кодекса) несовершеннолетних детей (ст.446 Гражданского процессуального кодекса).

Но! У залоговой недвижимости есть другое, более известное определение – ипотечная недвижимость, которую выставлять объектом залога вполне допустимо (закон за №102-ФЗ от 16.07.1998 г.).

Обратите внимание: к ипотечной недвижимости норма о невозможности взыскания в качестве объекта залога не применяется. Этот нюанс указан во 2-м абзаце ч.1 ст.446 ГПК РФ. Т.е. по правовым нормам закладывать банку квартиру, являющуюся единственным местом проживания несовершеннолетних, даже прописанных в ней – можно. Правда, не каждый банк согласится связываться с таким объектом залогом.

В то же время, по российскому законодательству, недвижимость или ее часть (доля) может находиться в полноценной собственности несовершеннолетних. Достигнув 14-летия, подростки, которым принадлежат унаследованные или подаренные недвижимые объекты, приобретают право ограниченного распоряжения ими, в т.ч. назначать предметом банковского залога (ст.26 Гражданского кодекса). Но такие «недвижимые» сделки допускаются исключительно после одобрения опекунов (родителей, усыновителей) и, что еще сложнее – госорганов опеки (ст.37 ч.2 Гражданского кодекса).

Полную дееспособность (эмансипацию), в т.ч. по принятию самостоятельных решений в отношении собственности недвижимости, подросток может достичь по достижении 16-летнего возраста (ст.27 Гражданского кодекса). Следует заметить, что процедура утверждения эмансипации для несовершеннолетнего достаточно сложная, требующая либо соответствующего одобрения органов опеки по согласию опекунов, либо по судебному решению (гл.32 Гражданского процессуального кодекса).

Как заложить жилье «с детьми» под кредит

Разъясним несколько типичных ситуаций с недвижимостью, к которой дети так или иначе имеют отношение.

Если ребенок, либо несколько детей проживают в квартире, но не прописаны в ней и не владеют ее долями, то никаких затруднений с оформлением ссуды под залог ее не возникнет.

Если ребенок на данной жилплощади прописан, но доли в ее собственности не имеет, то ситуацию можно разрешить путем одобрения залоговой сделки от службы опеки. Получится или нет – зависит от цели кредитования под залог. Специалисты органов опеки согласятся с размещение квартиры в залоге, если заемные средства пойдут на приобретение более просторной жилой недвижимости с равноценной стоимостью или выше.

Как вариант, можно сменить ребенку (детям) прописку, к примеру, по адресу родственников или в другой квартире, принадлежащей их родителям. Это позволит обойтись в залоговой сделке с банком без согласия госорганов опеки, поскольку оно не потребуется.

С жилой недвижимостью, частично (в долях) принадлежащей детям младше 18-ти лет, добиться от банка залогового кредита сложнее всего. Никакой банк не примет в залог «семейную» недвижимость, если квартира (доля в ней) принадлежит несовершеннолетнему. При этом наличие или отсутствие регистрации малолетнего долевого собственника, равно как и его проживание, либо не проживание по данному адресу, значения не имеют.

Чаще всего причиной возникновения «детских» долей в жилье является его приобретение в ипотеку с задействованием маткапитала для первого платежа, либо частичного погашения кредита. Тем не менее, ситуация с долями несовершеннолетних в квартире, которую необходимо сделать объектом кредитно-банковского залога, затруднительная, но разрешимая.

Согласно второй части 37-й статьи Гражданского кодекса, любые действия опекуна, вызывающие сокращение имущества ребенка (подопечного), являются незаконными.

Соответственно, потребуется наделить ребенка равноценной долей в другом жилье, опять же, равноценной или более высокой стоимости, либо выкупить «детскую» долю по актуальной рыночной цене и внести сумму на личный банковский счет несовершеннолетнего. Все названные процедуры будут пристально отслеживаться органами опеки, которым, помимо этого, будет необходимо подтвердить предоставление малолетним детям другого местожительства.

Остается добавить, что каждому совершеннолетнему собственнику доли в квартире принадлежит право ее размещения в качестве залога, причем без согласования с остальными владельцами долей (ст.7 закона за №102-ФЗ от 16.07.1998 г.). Но крупным банкам такой ипотечный залог малоинтересен, если только это не доля в московской или питерской недвижимости (т.е. в границах крупного мегаполиса). А остальные кредитные организации, с большой вероятностью, постараются оформить залог недвижимой доли с максимальной выгодой именно для себя.