Рефинансирование ипотеки - когда выгодно делать

24.10.2019
Когда можно сделать рефинансирование ипотеки

В каких ситуациях перекредитование оказывается выгодным. Какие документы необходимы для перехода на более дешевую ипотеку. Кому банки одобрят в рефинансировании, а кому откажут

Оглавление

  1. Что такое рефинансирование
  2. Чем рефинансирование отличается от реструктуризации
  3. Насколько выгодно снижение процентной ставки при рефинансировании
  4. Какие документы нужны для перекредитования
  5. Каковы затраты на рефинансирование
  6. Возможные причины отказа в рефинансировании

Процентные ставки ипотечных кредитов в отечественных кредитных организациях снижаются год от года и уже этой зимой     с большой вероятностью сократятся ниже 10%. В этой связи возрастает популярность программ рефинансирования (также перекредитования), позволяющих снизить ставку действующего кредита.

А раз так – на процентах можно и нужно сэкономить, уменьшая ежемесячные ипотечные платежи. Объясним, как это сделать.

Рефинансирование – что это

Рефинансирование - это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).

Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.

Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

По первому финансовому термину дано определение выше. А реструктуризация заключается в изменении условий займа в отношении одного или нескольких финансовых обязательств заемщика (размер процентной ставки и/или ежемесячного платежа), а также в части пересмотра договорных условий (сроки действия, условия начисления неустойки и т.п.).

Согласно законодательству РФ, реструктуризация подразумевает изменение условий прежнего кредитного договора в отношении исполнения обязательств, предусмотренных данным договором и подписание нового (с измененным содержанием) соглашения между заемщиком и кредитором (ст.105 Бюджетного кодекса).

Таким образом, рефинансирование можно обсуждать с разными финансовыми учреждениями, а реструктуризацию – только с существующим банком-кредитором.

Кстати, у отдельных категорий заемщиков имеется право обращения к государственной поддержке ипотеки в рамках реструктуризации.

Насколько выгодно снижение процентной ставки

Даже если ставка снизится лишь на 0,5% - это выгодно заемщику. У рефинансирования два положительных фактора для получателя ипотеки: уменьшение ежемесячной выплаты (аннуитета); уменьшение общей суммы переплаты в рамках кредита.

Рассмотрим на примере: допустим, что ставка снижена на 3 п.п. (с 12% до 9%), что дает уменьшение жилкредита примерно на 23%. Тогда, если размер кредита составляет 3,5 млн руб. и срок его закрытия 15 лет, сумма ежемесячной выплаты-аннуитета понизится с 42 тысяч до 35,5 тысяч рублей (цифры округлены), что дает 6500 рублей экономии каждый месяц, причем на протяжении многих лет оплаты ипотеки. Не лишние деньги, согласитесь.

Какие документы нужны для рефинансирования

Поскольку процедура рефинансирования одинакова с порядком выдачи любого ипотечного кредита, требуются документы как для одобрения заявки на ипотеку – справка о доходах и документы по предмету залога.

Для рефинансирования по госпрограмме  семейной ипотеки (льготный период по 6% ставке) при рождении второго и последующих детей  нужны их свидетельства о рождении.

Каковы затраты на рефинансирование

Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.

После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.

Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.

Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.

Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.



Вопрос-ответ (9)

Оксана   15.09.2020

Здравствуйте. г.Якутск. недавно родился 3 ребенок, имеется ипотека в Сбербанке, звонили узнавать насчёт этой программы но нам сказали что у них нет такой информации, куда нам обратиться в этом случае?

Ответы:
Личный Агент   15.09.2020 19:37

Вы пишете вопрос в разделе "рефинансирование", но ведете речь о третьем ребенке. Поэтому, отвечаю из предположения, что вы спрашивваете про программу субсидирования для погашения ипотеки в размере 450 тр для семей после рождения третьего ребенка.
У вас ипотека Сбербанка. Значит, у вас есть личный кабинет на их сайте ДомКлик.
Вы можете познакомится с тем, как взаимодействовать со Сбербанком, чтобы получить данную субсидию.
Вот ссылка
https://yandex.ru/turbo/blog.domclick.ru/s/post/kak-poluchit-450-000-rublei-na-pogashenie-ipoteki-mnogodetnym-semyam

Далее, в условия дистанционного взаимодействия, вы можете также использовать электронные площадки вашей республики Саха:
Официальная страница Администрации Главы и Правительства Республики Саха (Якутия).
https://www.sakha.gov.ru/
https://vk.com/sakhagov
    А эффективнее для начала - в своем личном кабинете Сбербанка написать обращение к руководству головного офиса Сбербанка, что в вашем филиале... таком то на ваш вопрос...такого то числа ... по такому то телефону.... ответили так то.
... Тем самым, отказавшись от содействия и помощи своему заемщику по решению жилищного вопроса молодым семьям и в Якутске. И возможности реализовать молодей семье свое право, согласно Федеральной программе и Постановления Правительства Российской Федерации от 07.09.2019 № 1170.
И далее, по ситуации. Настаивайте. Удачи.

АРИНА   11.09.2020

взяла ипотеку  в октябре 2019 в дом. рф. под 9.9% 2 млн. могу ли я рефинансировать кредит в др. банке и в каком выгоднее? у меня ип и в доме рф сказали что из-за этого у них пока нельзя .

Ответы:
Личный Агент   15.09.2020 19:43

Например, Сбербанк, Металлинвестбанк кредитуют Ип. Где выгоднее условия - у каждого банка множество ньюансов по фин условиям, объему выплаченного кредита и прочее.

Оксана   07.09.2020

Здравствуйте! Подскажите,мы являемся многодетной семьей. Третий ребёнок родился в 2017 году. Ипотеку берём в 2020,4-й ребёнок родится в 2021. Можем мы воспользоваться данной программой?

Ответы:
Личный Агент   15.09.2020 19:44

Да, после рождения 4-го ребенка взять кредит и получить компенсацию можно до 1 июля 2023 года (пока закон действует до этой даты).

Андрей   01.09.2020

Второй раз ДОМ.РФ отказывает в выплате 450 тысяч по причине "отсутствия в выписке полученной по каналам межведомственного взаимодействия информации о залоге прав требования участника долевого строительства". Управление Росреестра при этом утверждает, что вся необходимая информация в ЕГРН присутствует, а если ДОМ.РФ чего-то не видит, то это из-за перехода на новое программное обеспечение, к которому Росреестр доступа не имеет. Как результат я не могу получить выплату, хотя первое заявление подавал еще в мае месяце. Почему проблемы взаимодействия двух гос структур являются причиной отказа в получении данной выплаты, на которую я имею право. Где можно обжаловать действия/бездействие ДОМ.РФ и Росреестра ?

Ответы:
Личный Агент   01.09.2020 18:19

Все лето Росреестр действительно производил замену программного обеспечения и объединение баз Реестра и кадастра, и были значительные задержки по времени, которые продолжаются до сих пор.
Если ДОМ.Рф не может подучить достоверную выписку для решения по вашей заявке электронно - закажите ее через МФЦ в печатном варианте. ТОлько прежде проконсультируйтесь , как она должна называться. Что в ней должна быть инфа о залоге прав участка С ТАКИМ ТО кадастровым номером (укажите его).
Отсканируйте выписку и подайте пакет повторно. ПРиложив в пакет их же заключение о невозможности... по причине...

рахим   24.08.2020

Здравствуйте Порядок участия в программе упрощен.это правда и можно ли повторно подать так как мне отказали иза того что я рефенансировал и сумма лишняя была 14000р отказ цель кредита — ремонт жилья можно ли мне снова подать?

Максим   12.08.2020

У нас с женой 2 детей. 6 и 11 лет соответственно. У нас ипотека на квартиру 9%.сбербанк.как можно снизить %ставку?

Виктория   06.08.2020

Здравствуйте,взяли ипотеку полтора года назад,на землю и дом. Земля во владении больше 5 лет,до 2года. Но продавец настоял,чтоб указали сумму в договоре купля-продажа 1миллион,чтоб не платить налог,ну и в итоге договор купли-продажи выглядит примерно так,купили все за миллион! А в ипотеку взяли 2миллиона 400тысяч. Можно что то сделать? В маткапе отказали( договор  купли-продажи вообще Можно изменить?или уже что то сделать нереально?(

Ответы:
Личный Агент   06.08.2020 22:01

Правоустанавливающий договор купли-продажи не изменить.
Возможно ли и имеет ли смысл рефинансирование вашего Домовладения- на этот вопрос сможет ответить риэлтор/брокер , который в вашем регионе специализируется на ипотеке и знаком с программами Банков-операторов. Которые рефинансируют загородную недвижимость; которые возьмутся за рефин загородки с "недофинансированием" (неотделим улучшениями). При этом надо учесть условия вашего кредита.

Людмила   04.08.2020

Добрый день. В июне этого года родился 3 ребёнок. Имеется ипотека в Росбанке на приобретение квартиры по договору паевого взноса. Банк отказал в выплате (погашении)данной субсидии мотивируя тем ,что это договор паевого взноса...правомерно ли?В Дом РФ Росбанк мои документы  не отправлял, отказал самостоятельно.Если отказ не правомерный, куда можно обратится?По той же причине  отказ и в снижении процентной ставки....

Ответы:
Личный Агент   06.08.2020 22:05

Отказ правомерный.
Программа субсидирования обозначила, какие типы договоров приобретения недвижимости МОГУТ претендовать на субсидию 450тр. Договор купли-продажи -да. Дог паевого взноса - в перечне допустимых такого типа договоров нет.

Елена   03.05.2020

Ипотеку брала под 12,5% на 10 лет.Осталось выплачивать,3 года. Можно сделать рефенансироыание %ставки?

Ответы:
Татьяна   04.05.2020 12:13

Добрый день. У вас остался минимальный срок выплаты ипотеке. Если вы посмотрите свой график платежей,то увидите,что основную часть процентов банку вы уже выплатили. Сейчас вы платите основной свой оставшийся долг. Выгодно рефенансировать Ипотеку в первые годы начала Ипотеки. Сейчас вы только увеличите свои расходы. Буду доп.затраты на оценку квартиры. Не рекомендую делать рефенансирование так как и процентные ставки сейчас не самые маленькие.

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

Предусматривая осложнения граждан с ипотекой, Правительство РФ создало агентство реструктуризации жилищной ипотеки, призванное оказывать поддержку ипотечным заемщикам в  определенных ситуациях. Рассмотрим, кто и на каких условиях может претендовать на государственную реструктуризацию ипотеки

Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком

Другие статьи раздела


Как получить ипотеку на нежилое помещение, нюансы нежилой ипотеки для физлиц, как получить коммерческую ипотеку, чем отличаются условия жилой и нежилой ипотеки

Одной из мер, направленных на повышение рождаемости и поддержку многодетных семей, является государственная помощь в приобретении жилплощади. С этой целью 3 июля 2019 года был принят закон №157-ФЗ, согласно которому семьи с тремя и более детьми получают возможность погасить часть ипотечного долга. Однако чтобы воспользоваться государственной поддержкой, необходимо соответствовать ряду условий.

Каковы условия сельской ипотеки, в каких банках есть сельская ипотека, как получить ипотеку под строительство дома, какие документы требует ипотечный банк, нюансы страхования сельской ипотеки




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города