Как вывести созаемщика из ипотеки пошаговая инструкция

Оглавление

1. Для чего нужен созаёмщик? Его роль в сделке
2. В каких случаях можно вывести созаёмщика из ипотечной сделки?
3. Примеры исключения созаемщика из состава должников
4. Кто имеет право на долю в ипотечной квартире?
5. Как созаемщику отказаться от участия в сделке по ипотеке?
6. Когда вывод созаёмщика невозможен?
7. Как самостоятельно вывести созаемщика из ипотеки?
8. Почему банк не разрешает вывести заемщика из сделки?
9. Пошаговая инструкция: как исключить созаемщика из ипотеки.
10. Как рефинансировать ипотеку?
11. Если созаёмщик против: судебный порядок
12. Частые ошибки и как их избежать?
13. Рекомендации от эксперта
14. Альтернативные варианты вывода созаемщика
15. Стоимость услуг по выводу созаёмщика из ипотеки
16. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Для чего нужен созаёмщик? Его роль в сделке

Размер ипотеки и проценты по кредиту в большей степени зависят от того, насколько надежным партнёром займодатель посчитает основного заемщика. Банк оценивает вероятные риски, рассматривая доход дебитора, место работы и продолжительность трудового стажа, кредитный рейтинг, наличие иждивенцев, а также ряд других обстоятельств.

Если у заемщика небольшой доход и в прошлом были просрочки по кредиту, финансовая организация разрешает привлечь третье лицо. Выступить созаемщиком по ипотеке может любой гражданин России, достигший совершеннолетия. При подписании договора ипотеки созаемщик не только имеет право на долю в ипотечной недвижимости, но и подписывает договор наравне с титульным заемщиком, беря на себя ответственность за выплату кредита. Банк не регулирует порядок выплаты долга между созаемщиком и заемщиком. Подразумевается, что эти финансовые вопросы должники решают между собой самостоятельно.

Но, важно понимать, что солидарная ответственность, которую несут перед банком заемщик и созаемщики - это совместная нагрузка. Ответственность в равной мере распределяется на каждого участника ипотеки. О правилах использования солидарной ответственности в гражданско-правовых отношениях можно узнать из статьи 322 ГК РФ.

Также солидарная ответственность появляется в случаях неделимости объекта (ст. 322 ГК РФ, абз. 10 п. 14 обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2022). Банк имеет право требовать долг как от любого из созаемщиков, так и от всех вместе (ст. 323 ГК РФ).

Следует дифференцировать солидарную и субсидиарную ответственность. Важное отличие состоит в том, что займодатель не может требовать от поручителя погасить долг, пока не предпримет все попытки по взысканию денег с основного заемщика.

Зачастую при оформлении ипотеки появляются вопросы, на которые банковский работник не всегда готов дать подобный и понятный ответ. Для получения развернутой консультации по ипотечному кредитованию желательно обращаться к опытным юристам с богатой практикой.

Для кредитора созаёмщик — это еще одна страховка, поэтому банк считает такую сделку более надёжной и одобряет ипотеку. Обычно финансовая организация допускает к участию в сделке трех созаемщиков.

Если кредит на покупку жилья оформляет семейная пара, то второй супруг, являющийся гражданином РФ, автоматически становится созаёмщиком без проверки на удовлетворение требованиям банка. Единственное исключение – наличие брачного договора.

ВАЖНО!

Третьим лицом по ипотечному договору может выступить и поручитель, роль которого заключается в гарантии кредитору исполнения обязательств основным должником. Но он также несет финансовую ответственность перед банком в случае потери дебитором дохода. По закону у поручителя отсутствуют права на недвижимость, и в обычном режиме выплат поручитель не участвует в погашении ипотеки.

 Отличие от поручителя от созаемщика:

• Созаемщик = совладелец недвижимости + платит ипотеку.

• Поручитель = только гарант выплат, прав на жилье нет.

В каких случаях можно вывести созаёмщика из ипотечной сделки?

Отношения между самыми близкими людьми претерпевают изменения, и может возникнуть ситуация, когда получатель ипотеки решит исключить созаемщика из договора. Для юридически грамотного вывода созаёмщика из ипотеки следует обращаться за помощью к юристу, занимающемуся вопросами ипотечного кредитования.

Рассмотрим ряд условий, при которых возможно исключение созаемщика из договора ипотеки:

Развод. Супруг принимает решение о передаче партнеру прав и обязательств по кредиту. В данном случае изменения в ипотечном договоре, связанные с составом участников сделки, должен одобрить банк. Представители заимодателя проведут проверку дохода титульного заемщика, оценят риски по своевременному возврату долга. Если окажется, что получатель ипотеки не справится с высокой финансовой нагрузкой, банк вынесет решение об отказе в выводе созаемщика из договора по ипотеке.

Банкротство. Изменение финансового положения созаемщика. Потеря дохода, либо его сокращение приводит к ухудшению финансового положения созаёмщика. Поэтому участие данного лица в сделке ипотечного кредитования становится нежелательным. 

Разделить долг между созаёмщиками не получится. Если ипотечная недвижимость оформлена в долях, то даже в этом случае платить исключительно за свою долю недвижимости нельзя. Ежемесячные платежи должны поступать кредитору регулярно и в полном объеме, в противном случае образуется задолженность.

Поэтому, если созаемщик инициировал процедуру банкротства, кредитор имеет право подать иск в суд на расторжение договора с требованием внести оставшуюся часть задолженности. Иначе ипотечная квартира будет выставлена на торги, и кредитная организация заберет причитающуюся ей сумму из средств, полученных с продажи жилья. Узнав о намерении созаёмщика банкротиться, следует заблаговременно вывести его из договора.

Не играет роли и тот факт, если банкротом становится супруг титульного заемщика. Кредитор также выставит жилье на торги и заберет необходимую сумму. В этом случае остаток денег с продажи квартиры будет переведен на счет второго супруга.

ВАЖНО!

Если лицо признается банкротом, у него не могут забрать единственное жильё. Исключение – ипотека! При получении статуса банкрота финансовое обязательство созаемщика будет исполнено принудительно в рамках закона: квартиру продадут на торгах. Деньги от продажи недвижимости делятся в равных долях между мужем и женой.

Смена места жительства. При изменении местонахождения созаёмщика его участие в ипотечной сделке может оказаться неоправданным.

Смерть созаёмщика. По закону наследники умершего лица берут на себя и его долги, но получатель ипотеки может счесть нецелесообразным такой вариант и предпочтет вывести бывшего созаемщика из ипотеки.

Желание дебитора. Титульный заёмщик имеет право на полное владение жильем, при этом взяв на себя все обязательства по погашению ипотеки.

Сохранение положительного кредитного рейтинга. Основной заемщик может потребовать вывода созаёмщика из ипотеки, если у него есть веские основания полагать, что у последнего есть сложности с погашением других долгов.

Важно понимать, что исключить созаёмщика из сделки можно исключительно по одобрению банка. У кредитора должно быть подтверждение того, что заемщик единолично выплатит долг.

При одобрении кредитной организацией смены участников сделки, можно выбрать один из трех путей:

1. Смена основного заёмщика на другого участника (перевод обязательств по ипотеке).

2. Исключение созаемщика (или сразу всех созаемщиков) из ипотечной сделки без привлечения иных участников.

3. Смена ролей: созаёмщик становится титульным заемщиком, а основной должник приобретает статус созаемщика.

Для уточнения последствий по выводу созаёмщика из сделки можно обратиться за консультацией к ипотечному юристу.

Примеры исключения созаемщика из состава должников:

Пример 1

Наталья и Олег – супруги. Они приобрели жилье в кредит в период брака. Титульным созаемщиком является Олег, квартира также записана на него. Наталья и Олег приняли решение о разводе, но выплачивать долг по ипотеке надо еще 10 лет. Согласно договору супругов, Наталья выходит из сделки по ипотеке, лишаясь права на жилье. Олег продолжает платить ипотеку и становится единственным владельцем жилья.

Пример 2

Если Олегу из примера выше не хватает средств для погашения ипотеки, банк не одобрит выход Натальи из сделки. В этом случае поможет замена созаемщика. Олег договаривается со своей матерью об участии в сделке в качестве созаемщика. Банк одобряет вывод созаемщика.

Пример 3

Предположим, Олег договорился с женой о том, что его доля в ипотечной квартире останется супруге. В этом случае Наталья становится основным заемщиком и единственным собственником жилья. Статус Олега – созаемщик. Он продолжает нести солидарную ответственность с Натальей по обязательствам перед банком.

Кто имеет право на долю в ипотечной квартире?

• созаемщики;

• дети, в том числе несовершеннолетние;

• мать, отец, второй супруг основного должника;

• законный муж/жена заемщика/

Важно! 

При передаче права на собственность родственнику, достигшему 18 лет, следует в обязательном порядке сделать это лицо поручителем по ипотечному кредиту.

Как созаемщику отказаться от участия в сделке по ипотеке?

Созаемщик может выйти из договора, если:

• жилье принадлежит титульному должнику или в недвижимости выделены доли;

• титульный дебитор имеет необходимый доход для исполнения обязательств по кредиту (необходима справка 2-НДФЛ за 12 месяцев);

• в течение года по ипотеке не было просрочек.

Сотрудники банка проведут проверку и определят риски.  С учетом новых обстоятельств будет принято решение о возможности своевременной выплаты долга заёмщиком.

Если в ипотечной сделке ответственность перед банком несут несколько участников, потребуется письменное согласие на корректировку договора от каждой из сторон.

Когда вывод созаёмщика невозможен?

Предположим, титульный заемщик начинает процесс по выводу созаемщика-супруга из ипотеки самостоятельно. Если брак действующий и нет брачного договора, исключить вторую половину из сделки не получится. В соответствии с Семейным кодексом РФ муж и жена связаны солидарной ответственностью перед кредитором. Ввиду этого партнеры должны погашать долги друг друга.

Кредитная организация имеет право вынести отказ при исключении созаёмщика из сделки в нижеописанных случаях:

У титульного должника маленький доход. Если средств для исполнения финансовых обязательств у получателя ипотеки недостаточно, кредитор откажется исключать участника из сделки.

Плохой кредитный рейтинг титульного заемщика. Если у основного должника имели место просрочки по другим кредитам, это может стать веским поводом для отказа.

Созаемщик не согласен. При выводе из ипотеки созаемщика необходимо взять у него письменное согласие на эту процедуру. Если согласия не будет, банк не даст разрешения на вывод.

Несоответствие требованиям кредитора. Финансовая организация может иметь ряд требований к кредитному рейтингу и доходу дебитора.

Увеличение процентной ставки или срока кредитования. Банк может изменять условия кредитования, если это прописано в ипотечном договоре. Новые условия могут не устроить титульного должника.

Процедура исключения созаёмщика из сделки по ипотеке контролируется законодательством Российской Федерации и происходит согласно заключенному договору. 

Как самостоятельно вывести созаемщика из ипотеки?

Самовольный вывод созаёмщика из сделки недопустим, так как это решение должен одобрить кредитор.

Риски для основного должника при исключении из ипотеки созаемщика:

Более высокая финансовая нагрузка. Единственному должнику придется единолично и в полном объеме нести ответственность за погашение долга.  При финансовых затруднениях заемщик может не справиться с объемом выплат и потерять жилье.

Негативная кредитная история. Низкий кредитный рейтинг в результате просрочек может стать причиной неодобрения будущих кредитов.

Новые условия кредитования. Финансовая организация может пойти на корректировку условий договора и поднять ставку по ипотеке, либо сократить срок погашения.

Затраты на переоформление. При исключении участника ипотечной сделки у титульного заемщика появятся дополнительные траты: оплата услуг нотариуса, оценщика квартиры, заключение нового договора страхования.

Чтобы снизить риски, советуем досконально изучить кредитный договор и обратиться за консультацией к эксперту.

Почему банк не разрешает вывести заемщика из сделки?

Если к кредитору обратились супруги, желающие развестись, то им с высокой вероятностью одобрят вывод созаемщика. Как быть, если среди иных родственников возникли разногласия и один из них не хочет участвовать в погашении ипотеки?

Вывести из ипотеки человека, подписавшего договор, довольно сложно. Для начала в офис кредитора придется явиться всем участникам сделки, а лицу, планирующему погашать ипотеку по новым правилам, потребуется заново собрать полный пакет документов с подтверждением дохода. Финансовой организации важно убедиться в платежеспособности лица, которое берет на себя все расходы по ипотеке.

Пошаговая инструкция: как исключить созаемщика из ипотеки

Шаг 1. Анализ условий договора.

Чтобы не тратить время зря, внимательно прочитайте ипотечный договор. Изучите раздел 5, в котором обычно прописываются условия смены созаемщика.

Шаг 2. Переговоры с созаёмщиком.

Обсудите с созаемщиком его выход из сделки. Выберите один из возможных вариантов:

• исключение участника сделки из договора;

• замена должника на другое лицо;

• переход статуса основного заёмщика другому дебитору.

Получив устное согласие, закрепите достигнутую договоренность в письменном виде. Для этого можете воспользоваться шаблоном соглашения для скачивания: Скачать "Заявление на вывод созаемщика из ипотеки".

Шаг 3. Оценка платёжеспособности.

Только банк может дать разрешение на корректировку состава созаемщиков по ипотечному договору. У нового клиента должно быть достаточно средств для погашения платежей самостоятельно. Кредитор проанализирует доход заемщика за минувший год по справке 2-НДФЛ, проверит кредитный рейтинг и регулярность и своевременность внесения платежей и вынесет решение на основе полученных данных.

Шаг 4. Обращение в банк.

1. Этап 1. Консультация у сотрудников банка.

   Если вы намерены исключить какое-либо лицо, несущее ответственность за выплату долга по ипотеке, вам потребуется предварительная консультация с кредитной организацией.  Свяжитесь с сотрудником банка по телефону или нанесите личный визит в офис для получения консультации.

2. Этап 2. Сбор документов.

   Перед подачей заявления необходимо подготовить пакет документов:

   • заявление от всех участников сделки;

   • паспорта;

   • ипотечный договор;

   • документы, подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН, ДКП, договор долевого участия, либо договор переуступки права;

   • 2-НДФЛ, сведения о должности, стаже и месте работы для каждого из участников сделки;

   • документы, удостоверяющие причины вывода.

   В случае бракоразводного процесса кредитор потребует предоставить как само свидетельство, так и договор о разделе недвижимости и иного имущества. При наличии у заемщиков брачного договора потребуется предоставить специалистам и эту бумагу.

   Рекомендации по подготовке пакета документов:

   • Выделите достаточно времени на подготовку и получение документов.

   • Проверьте, чтобы не было просроченных документов. В случае смены установочных данных в прошлом, внимательно изучите каждый документ: везде должны быть указаны новые сведения.

   • При подаче заявления онлайн документы должны быть в копиях, а при визите в банк необходимо взять их оригиналы.  

   Иногда собранного пакета документов может не хватить и потребуется подготовить другие справки.  

   Каждое обращение на вывод созаемщика рассматривается банком в частном порядке. Одобрение возможно не только на основании документальных данных, но и после оценки рисков службой безопасности. 

3. Этап 3. Отправка заявления. Передача полного пакета документов.

   Заявление об исключении лица из ипотеки составляется в офисе кредитора, который выдавал заем. Если вы брали ипотеку в Сбербанке, можно отправить документ удаленно, через приложение банка. Также клиентам доступен сервис «Домклик», посредством которого заявление уходит в адрес кредитора в течение нескольких минут.

   Для подачи обращения нужно:

   • Авторизоваться в личном кабинете на сайте «Домклик».

   • Выбрать «Обслуживание ипотеки». 

   • Среди услуг найти раздел «Изменить условия кредитного договора». 

   • Выбрать «Изменение состава созаёмщиков и собственников». 

   • Заполнить заявление согласно рекомендациям.

   При возникновении проблем следует связаться с менеджером кредитной организации. Сотрудник банка проконсультирует и ответит на все вопросы.

   Пример формулировки заявления для подачи онлайн.

Шаг 5. Переоформление договора.

Заявление на исключение заемщика из договора рассматривается 5 – 14 рабочих дней, после чего выносится решение. При его одобрении всем созаемщикам будет необходимо еще раз посетить офис банка, чтобы подписать новое соглашение. В случае отказа заявитель может обратиться в другую кредитную организацию для рефинансирования ипотеки, исключив созаемщика из договора.

Шаг 6. Фиксация изменений в Росреестре.

Обновленный пакет документов направляется в МФЦ. Заявителю потребуется оплатить госпошлину за услугу и дождаться выписки из ЕГРН. В течение семи рабочих дней изменения поступят в систему Росреестра.

Далее в банк надо предоставить зарегистрированный договор и свежую выписку из ЕГРН. Сотрудники кредитной организации откорректируют информацию в своих системах учета.

Если созаёмщики не явились в офис на подписание документов

Итак, банк одобрил новый состав участников договора. Имейте в виду, что срок действия соглашения – шестьдесят дней. В течение этого срока участники сделки обязаны подписать договор, иначе изменения не вступят в силу, и будет действовать прежний договор.

Если банк вынес отказ, обращаться в судебную инстанцию бесполезно. Суд не может обязать банк исключить участника из сделки. Но для титульного заемщика есть другой выход: например, обратиться в другой банк для рефинансирования кредита, либо найти подходящего под требования банка созаемщика.

Шаг 7. Рефинансирование ипотеки при отказе банка на вывод созаемщика.

Получив отказ банка, обслуживающего ваш ипотечный кредит, можно рефинансировать долг в другой финансовой организации.

Как рефинансировать ипотеку?

Выбрать банк с подходящими условиями. Изучить предложения по рефинансированию ипотеки в других кредитных организациях и выбрать самое лучшее.

Подать заявку. Отправить заявку на рефинансирование кредита можно в режиме онлайн через сайт банка. Кредитору потребуется паспорт, СНИЛС, справка о доходах, стаже и должности, а также действующий кредитный договор с информацией об остатке долга.

Собрать пакет документов. Если банк одобрит рефинансирование, придется заново собирать пакет документов и оценивать недвижимость.

Написать заявление на досрочное погашение ипотеки. После подписания договора по ипотеке с новым кредитором, в старом банке необходимо заполнить заявление на закрытие ипотеки, после чего кредитор оплатит остаток задолженности.

Переоформить обременение. Процедура по снятию обременения и установке нового фиксируется в Росреестре.

Подтвердить оформление залога. После регистрации нового обременения, необходимо направить в адрес кредитора соответствующие документы из Росреестра.

Прежде чем решиться на рефинансирование кредита, следует просчитывать выгоду, воспользовавшись онлайн-калькулятором. 

ТОП-5 банков, предлагающих рефинансирование ипотеки (данные на апрель 2025 года)

Альфа-Банк. Сумма - до 30 млн. рублей, ставка - 20,937%–37,763%, кредитование до 180 месяцев, первоначальный взнос - 0%. 

Т-Банк. Сумма - до 12 млн. рублей, ставка - 5,7%–29% (для семей с детьми), кредитование до 30 лет, первоначальный взнос полмиллиона рублей. 

Газпромбанк. Сумма - до 80 млн. рублей, ставка - 21,553%–30,330%, кредитование до 15 лет, первоначальный взнос полтора миллиона рублей. 

Совкомбанк. Сумма - до 50 млн. рублей, ставка - 30,499%–32,420%, кредитование до 360 месяцев, первоначальный взнос отсутствует. 

ПСБ. Сумма - до 5 млн. рублей, ставка - 27,9%–35,003%, кредитование до 84 месяцев, первоначальный взнос 50 тысяч рублей. 

Действующие предложения желательно уточнять в кредитной организации на момент подачи заявления на рефинансирование. 

Если созаёмщик против: судебный порядок

Иногда созаёмщик отказывается выходить из ипотеки. В этом случае основной должник имеет право обратиться в судебный орган. Истцу придется доказывать, что созаемщик не принимал участия в погашении долга. В данном случае рекомендуем воспользоваться помощью эксперта, который грамотно применит статьи 450 и 451 Гражданского кодекса при составлении искового заявления и ведении дела в суде.

Частые ошибки и как их избежать?

Пренебрежение страховкой

Внесение корректировки в список созаёмщиков неизбежно сказывается на страховке по ипотеке. В договоре страхования размер взноса зависит от ответственности каждого из участников сделки. При подписании нового договора страхования с новыми созаемщиками остаток долга по займу делится пропорционально между всеми. Размер страховой суммы прописывается в документах. При наступлении страхового случая долг клиента будет погашен страховой компанией, а всем остальным созаемщикам придется выплачивать свою часть ипотеки в полном объеме.

Пренебрежение переоценкой

При выводе созаемщика из ипотеки банк может провести переоценку ипотечной квартиры. Переоценка важна для определения реальной стоимости жилья. Она должна соответствовать остатку долга по ипотеке.

Рекомендации от эксперта

Всегда согласовывайте изменения с банком. Не экономьте на помощи юриста при проверке документов.

Если кредитор не разрешает выводить созаёмщика из сделки при разводе супругов, основной заемщик может подать иск в суд. От квалификации юриста, составившего исковое заявление, зависит успешный исход дела. При данных обстоятельствах судьи ссылаются на ст. 451 ГК РФ. Чтобы изменить ипотечный договор, надо привести веские доказательства того, что созаемщик не принимает участия в исполнении обязательств. Можно руководствоваться ст. 450 и 451 ГК РФ. Если истец выиграет суд, он получит соответствующее постановление. Кредитор, согласно постановлению, будет обязан исключить созаёмщика из ипотеки.

Альтернативные варианты вывода созаемщика

Привлечение нового созаёмщика. Можно сменить созаёмщика и предложить банку кандидатуру, удовлетворяющую его требования. Новый созаемщик должен иметь стабильный и достаточный доход для выполнения финансовых обязательств.

Рефинансирование ипотеки. Если другой банк одобрит рефинансирование, можно получить новый ипотечный займ на лучших условиях, изменив при этом список созаёмщиков.  

Перед принятием решения об исключении созаёмщика следует обратиться за помощью к ипотечному юристу.

Может ли созаёмщик самостоятельно выйти из договора ипотеки?

Прежде чем подать заявление в банк и самостоятельно выйти из ипотеки, необходимо проверить, подходит ли созаемщик под нижеперечисленные условия:

• недвижимость оформлена в собственность на титульного заёмщика либо в квартире выделены доли;

• у титульного должника есть необходимый доход для своевременного внесения платежей;

• отсутствуют просрочки по оплате кредита за последний год.

Банк проведет оценку и вынесет решение об отказе, либо о разрешении выхода из ипотеки созаемщика.

Стоимость услуг по выводу созаёмщика из ипотеки

За вывод созаёмщика из сделки придется заплатить, цену назначает кредитор. В среднем стоимость услуги колеблется от 13 до 17 тысяч рублей (данные на апрель 2025 года).

В случае корректировки списка созаемщиков по судебному решению, либо в связи с мобилизацией или военной службой платить за услугу не надо. 

Автор статьи: