Донорская ипотека

Оглавление

1. Условия льготной семейной ипотеки и изменения
2. Полный гид по семейной ипотеке с донором
3. Что такое донорская ипотека?
4. Основные условия
5. Законность и правила
6. Нюансы оформления
7. Преимущества донорской ипотеки
8. Недостатки и риски
9. Как выбрать донора?
10. Мнения экспертов
11. Заключение

Льготная семейная ипотека действовала с постановления правительства от 30.12.2017 № 1711. В программу неоднократно вносили изменения, и, согласно правкам от 28.06.2024 года, на ипотеку под 6 % могут рассчитывать семьи с ребенком-инвалидом (не позже 31.12.2023), одним ребенком (с 01.01.2018 по 31.12.2023) или двумя и более детьми, не достигшими совершеннолетия. Если в семье двое детей до 18 лет, но нет детей-инвалидов и детей младше 7 лет, они могут воспользоваться предложением, но на территории определенных регионов. Все те же условия касаются жителей Дальнего Востока, но для них ставка снижается с 6 % до 5 %.

Полный гид по семейной ипотеке с донором

Донорская ипотека, или ипотека с донором по семейной программе, представляет собой важный инструмент для граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия. Этот механизм позволяет молодым семьям и другим категориям граждан, не имеющим права на льготную ипотеку, привлекать в качестве созаемщиков лиц, обладающих правом на получение льготного кредита. В данной статье мы подробно рассмотрим все аспекты донорской ипотеки, включая условия, преимущества, недостатки и правовые нюансы.

Что такое донорская ипотека?

Донорская ипотека — это возможность для основного заемщика (например, молодой семьи) привлечь в качестве созаемщика родственника или знакомого, который имеет право на льготную ипотеку. Это позволяет получить кредит под более низкую процентную ставку (обычно 6% или 5% в зависимости от региона) и улучшить финансовые условия при покупке жилья.

Основные условия

Право на льготную ипотеку имеют граждане РФ:

1. С детьми, рожденными с 01.01.2018 по 31.12.2023.

2. С двумя и более детьми, которые не достигли 18 лет.

3. С детьми-инвалидами.

Эти категории граждан могут воспользоваться программой семейной ипотеки с льготной ставкой. Однако для тех, кто не попадает под эти критерии, возможность привлечения донора становится особенно актуальной.

Законность и правила

Закон разрешает выбирать в созаемщики любого гражданина, поэтому можно предположить, что подобная лазейка была оставлена специально.  Например, созаемщиками могут выступать бабушка и дедушка для молодой семьи, гражданский супруг для гражданской супруги. Если доход позволяет, почему нет?

Однако не всегда действует подобная схема. Нередко созаемщиками становятся незнакомые люди или даже предприниматели, желающие нажиться на ситуации.

По данным Минфина, средств на программу может не хватить до конца года. Некоторые банки уже перестали выдавать ссуду, другие – Совкомбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-Банк – первоначальный взнос повысили до 50%.

В 2025 году будут выделены новые лимиты на семейную ипотеку, но, скорее всего, поменяются условия для заемщиков, не исключает директор по ипотечным продажам девелоперской группы А101 Рустам Азизов.

Практика показывает, что мошенники встречаются не так часто, как об этом говорят в сети. В основном донорами становятся родственники, которые действительно не против помочь близким людям. Идти иди не идти на сделку? Вопрос остается открытым. Если вас не смущает большое количество рисков, и вы действительно доверяете другой стороне, привлечение донора – неплохой способ сэкономить и купить квартиру мечты.

Нюансы оформления

1. Документы: Для оформления ипотеки с донором потребуется собрать стандартный пакет документов:
   • Паспорта всех участников сделки.
   • Свидетельства о рождении детей (если таковые имеются).
   • Документы о доходах (справки 2-НДФЛ или другие подтверждения дохода).
   • Выписки из банковских счетов.
   • Документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, технический паспорт).
2. Кредитная история: Банк будет учитывать кредитные истории как основного заемщика, так и созаемщика. Негативная история одного из них может повлиять на решение банка о выдаче кредита.
3. Обязанности созаемщика: Созаемщик несет ответственность за выполнение условий договора и может быть привлечен к выплате долга в случае невыполнения обязательств основным заемщиком.
4. Согласие всех сторон: Все участники сделки должны дать согласие на оформление ипотеки и быть осведомлены о своих правах и обязанностях.

Преимущества донорской ипотеки

1. Низкая процентная ставка: Одним из главных преимуществ является возможность получить ипотеку по льготной ставке (6% или 5%). Это значительно снижает финансовую нагрузку на семью и делает покупку жилья более доступной.

2. Финансовая поддержка: Созаемщик может получать денежное вознаграждение за свою помощь (обычно до 5% от суммы кредита) или просто помочь родственнику безвозмездно. Это может быть особенно полезно для семей с ограниченными финансовыми возможностями.

3. Возможность покупки жилья: Донорская ипотека открывает двери для многих семей, которые иначе не смогли бы позволить себе жилье на условиях рынка. Это особенно актуально в условиях растущих цен на недвижимость.

4. Гибкость условий: Донорская ипотека может быть оформлена на различные сроки и суммы, что позволяет заемщику выбрать наиболее подходящие условия для своей семьи.

Недостатки и риски

1. Мошенничество: Существует риск столкнуться с мошенниками при поиске донора. Особенно это касается случаев, когда донор — незнакомый человек. Важно тщательно проверять информацию о потенциальном созаемщике и избегать сделок с сомнительными лицами.

2. Кредитная нагрузка: Созаемщик увеличивает свою кредитную нагрузку, что может повлиять на его возможность получения других кредитов в будущем. Семейная ипотека выдается один раз! В далнейшем донор ее уже не сможет оформить "для себя". Если основной заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, это негативно скажется на кредитной истории всех участников сделки.

3. Риски банкротства: В случае банкротства донора его финансовые проблемы могут оказать негативное влияние на основного заемщика. Банк может требовать выплаты от всех созаемщиков, что создаст дополнительные финансовые трудности.

4. Ограничения по недвижимости: Некоторые банки могут накладывать ограничения на тип недвижимости, которую можно приобрести с использованием донорской ипотеки. Например, это может быть связано с тем, что жилье должно быть новым или находиться в определенном регионе.

Таблица: Плюсы и минусы донорской ипотеки

Как выбрать донора?

Выбор донора — это наверное самый важный шаг в процессе оформления ипотеки. Вот несколько рекомендаций:

1. Проверка репутации: Убедитесь в надежности человека, которого вы собираетесь привлечь в качестве донора. Даже если это ваш родственник!  Попросите его предоставить информацию о своей кредитной истории и финансовом состоянии.

2. Договоренности: Обсудите все условия заранее — как будет происходить возврат средств (если это предусмотрено), какие обязательства берет на себя донор и т.д.

3. Юридическая поддержка: Рассмотрите возможность консультации с юристом для проверки всех документов и оформления условий договора.

Мнения экспертов

Возможность оформления семейной ипотеки без детей – новая схема для стимулирования покупателей новостроек. По словам Александра Гуторова – вице-президента ГК “Страна Девелопмент”, – можно взять в созаемщики близких родственников или друзей с правом на семейную ипотеку. Эксперт отмечает, что у созаемщика должна быть доля в купленной недвижимости. Это все та же ипотека с созаемщиком, но основная доля принадлежит бездетным заемщикам.

Для заемщиков первичная выгода очевидна: их ситуация не подходит под критерии покупки квартиры по ипотечной программе, но они могут это сделать при помощи третьего лица. Однако стоит не забывать о нюансах.

• По словам Надежды Стаднюк – руководителя компании “Бест-Новострой”, – некоторые банки в качестве созаемщиков рассматривают даже не родственников. Главное, чтобы донор был указан в кредитном договоре и ДДУ. На него оформляется не менее 10 % приобретенной недвижимости. Надежда подчеркивает, что у донора также будут ограничения. Например, пока семья не выплатит ипотеку, созаемщик не сможет взять кредит по этой же программе. Исключение – рождение еще одного ребенка.

• Алексей Новиков – директор департамента “Est-a-Tet" – отмечает, что пока спрос на ипотеку с донорами минимален. Это и понятно, поскольку каждая семья хочет, чтобы квартира принадлежала им, а выделять долю третьим лицам – удовольствие сомнительное. Пока спрос на такого рода сделки не выше 1 %.

• Илья Бахилин – адвокат – уточняет, что донор может отказаться от доли в квартире, но для этого он должен подписать соответствующее соглашение. Устная договоренность в данном случае ничего не решает. Бахилин подчеркивает, что риски остаются у обеих сторон, и возможность заключения договора логична только в том случае, если лица полностью друг другу доверяют. Учитывается также и финансовая платежеспособность. Если донор сомневается, что семья сможет выплатить ипотеку, ему не рекомендуется даже рассматривать подобные предложения. В случае неплатежа банк предъявит требования к обоим собственникам, и выйти из сделки донор уже не сможет. Бахилин отмечает, что риском является и возможное банкротство донора. В этом случае можно оспорить сделку в суде, и право на квартиру потеряют и основные заемщики. Риск сохраняется на протяжении всего срока ипотеки, но особенно он высок в течение трех лет после заключения сделки.

• Алексей Агеев – партнер юридической фирмы и адвокат – согласен с тем, что в случае неплатежа все обязанности по выплате кредита перейдут на донора. Если донору “повезет”, у претензий банка будет долевой характер. Но это маловероятно, и скорее всего донору перейдут требования в полном объеме. Эксперты сходятся во мнении, что для застройщика риски практически отсутствуют. В данном случае он выступает сильной стороной сделки и сможет нивелировать все возможные риски.

• По словам Александра Чернокульского – директора компании “Жилфонд” – есть все условия полагать, что популярность ипотеки с донором возрастет. Причина проста: если семейная ипотека с льготами выдается под 6 %, то стандартная – под 22 %. Чем переплачивать сотни тысяч, проще и логичнее искать донора. Чернокульский отмечает, что пока донорство нельзя внести в список нарушений закона, но, если оно начнет носить массовый характер, это возможно. Дело в том, что основная цель льготной ипотеки – помощь нуждающимся семьям, а не еще одна лазейка для расширения жилплощади.

• Екатерина Никитина – руководитель компании “PRO ОБМЕН” – отмечает, что подобная тенденция уже была в России. Например, в начале столетия ипотеку выдавали только людям с официальной работой, из-за чего многие обращались к донорам. Никитина отмечает, что опыт нельзя назвать положительным, так как многие клиенты не справлялись с финансовой нагрузкой, и кредиты были просрочены.

Заключение

Донорская ипотека представляет собой эффективный инструмент для семей, желающих воспользоваться льготными условиями ипотеки. Однако перед тем как принимать решение о привлечении созаемщика, важно тщательно взвесить все плюсы и минусы данного подхода. Законодательство предоставляет возможность использовать эту практику легально, но необходимо быть осторожным и осведомленным о возможных рисках.Таким образом, донорская ипотека может стать отличным решением для тех, кто стремится улучшить свои жилищные условия и получить доступ к более выгодным условиям кредитования. Однако важно помнить о необходимости тщательной проверки всех участников сделки и понимании своих обязательств перед банком и созаемщиком. В конечном счете, правильный подход к оформлению донорской ипотеки поможет вам избежать многих сложностей и сделать процесс приобретения жилья максимально комфортным и безопасным.

Автор статьи: