Траншевая ипотека

Оглавление

1. Что такое траншевая ипотека - основные факты ипотеки за 1 рубль в месяц
2. Когда возникает право собственности
3. Когда выгодна траншевая ипотека
4. Преимущества и недостки ипотеки с траншевыми платежами
5. Основные риски
1. Подорожание финансирования проекта
2. Повышение спроса на квартиру
3. Нечестная продажа
6. Траншевые ипотечные программы застройщиков
1. Жилой квартал (Уфа)
2. Петербургская недвижимость
3. ГК А101
4. Девелопмент
5. КВС
6. ГК Основа
7. Аквилон
8. GloraX
7. Основные отличия траншевой ипотеки

Основные факты

Траншевая ипотека – кредит, разделенный на несколько траншей или частей. Обычно она делится на 2 части, каждая из которых является по сути отдельным кредитным договором:

1. Первый транш банка застройщику до ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе фиксируется стоимость недвижимости, сумма кредита, процентная ставка. Сумма бывает символической – 100 рублей (ее еще называют ипотека за 1 рубль в месяц), 1% от размера займа, а может доходить и до 30%: в любом случае финансовая нагрузка значительно ниже по сравнению с обычным кредитом, потому что сумма кредита небольшая!

2. Второй транш банка проходит после сдачи здания в эксплуатацию. Для заемщика на этот период приходится основная финансовая нагрузка ведь сумма кредита в этой части уже значительно выше. По сути вся сумма кредита обычно сюда и закладывается!

Траншевая ипотека – понятие новое: появилось оно только в сентябре 2022 года. Это полноценный договор с фиксированными данными: у заемщика те же права, что и при стандартном займе.

Схема выглядит так:

• оформляется ипотечный договор (основной момент: квартира обязательно находится на этапе строительства);

• заемщик вносит первый взнос;

• банк перечисляет первый транш;

• во время строительства дома кредитная организация начисляет проценты, исходя из суммы первоначального транша;

• когда здание достроено, организация перечисляет сумму: теперь платежи начисляют по полной ставке.

Если говорить проще, траншевая ипотека – займ на покупку квартиры в новостройке, который оплачивается частями. 

Разница со стандартным займом ощутимая: заемщику не приходится платить много денег, пока дом не достроен, и он вынужден снимать другое жилье. А поскольку на возведение дома может уйти и три года, получается хорошо сэкономить. Если заемщику за этот срок удастся накопить денег, он сможет быстрее погасить долг. 

Выгодно это и инвесторам покупающим недвижимость для последующей сдачи в аренду. В этом случае объект недвижимости начинает работать практически сразу не затягивая период отработки вложенных средств. Ведь основные платежи начинаются уже когда дом сдан и квартиру уже можно сдать в аренду.

Важный момент: траншевая ипотека распространяется исключительно на новостройки. Такую акцию проводит застройщик и кредитная организация, чтобы увеличить число продаж. На вторичку траншевую ипотеку вы не сможете оформить.

Больше всего заемщиков волнует право собственности, но с классической ипотекой особых различий нет:

• после перечисления первоначального взноса, получения первого транша за заемщиком остается право требования – по ДДУ;

• право собственности регистрируется на объект в эксплуатации – у него должен быть кадастровый номер.

Момент получения II транша и сдача застройщиком  дома  совпадают. Поэтому право собственности переходит после перечисления всей суммы СК. Дальше все как обычно. Пока заемщик не погасит весь кредит, квартира будет находиться в обременении. Ее нельзя дарить, продавать, распоряжаться юридически. Единственный способ – получить одобрение у кредитной организации на переуступку прав в пользу другого лица.

Траншевая ипотека – оптимальный вариант для следующих случаев:

• Если вы хотите купить жилье в ипотеку, но живете при этом в арендованной квартире. 

• Если хотите жить в собственной квартире, пока не будет готова новая. Если заемщики знают, к какому времени будет готово новое жилье, они смогут к этой дате продать и старое помещение. Некоторые программы позволяют сделать первоначальным взносом старый дом: застройщики выкупят площадь, даже если в ней прописаны дети, или она ипотечная. Заемщики могут жить здесь, пока не переедут в новую квартиру.

• Если нет другого жилья, но есть возможность пожить у друзей, знакомых, родителей пока дом не сдадут в эксплуатацию;

• покупатель планирует улучшать жилищные условия;

• Если вы рассматриваете продажу квартиры и одновременную  покупку жилья в новостройке. Первоначальным взносом станут деньги, полученные с продажи старой недвижимости. Минимальные платежи по I траншу позволят оплачивать аренду другой квартиры. После сдачи здания в эксплуатацию, выплаты второго транша и получения ключей можно будет переехать в свою квартиру, продолжая выплачивать ипотеку.

  Некоторые программы предлагают включить в стоимость жилищного кредита и расходы на ремонт и мебель. Так заемщик получает уже готовую к проживанию недвижимость.

• просто рассматриваете недвижимость на первичном рынке;

• покупатель хочет сэкономить на % по оплате жилищного кредита.

Преимущества и недостатки

У траншевой ипотеки есть и плюсы, и минусы.

Плюсы:

• можно выгодно купить квартиру в новостройке;

• стоимость недвижимости заморожена – она не вырастет, даже если выросла рыночная стоимость;

• до ввода здания в эксплуатацию заемщика ждут низкие суммы по займу. В течение первых лет можно снимать дом и копить деньги на дальнейшие взносы;

• право собственности действует по тому же принципу, что и при стандартной ипотеке;

• на некоторую недвижимость застройщики предоставляют скидки до 15%;

• снижается риск задержки сдачи новостройки так как застройщик сам заинтересован в быстром завершении строительства. Чем быстрее будет построено здание, тем скорее застройщик получит деньги. При стандартном кредитовании стройка нередко растягивается на много лет;

• переплата по ипотеке заметно сокращается. Условия приравниваются с действующими требованиями при приобретении вторичного жилья и готового объекта, но только после заселения в жилье.

• высокая ставка по процентам;

• некоторые компании не плюсуют скидки с кредитом в рубль;

• застройщик может не выполнить все обязательства;

• при повышении цен возможна инфляция цен на жилье;

• ограниченное число предложений;

• высокий первоначальный взнос – 15%;

• покупка квартиры только через банк;

• льготные программы работают не для всех объектов.

Основные риски

Как и любая другая программа, траншевая ипотека имеет свои нюансы. Центробанк с недоверием относится к такому кредиту, выделяет несколько рисков:

№1 – Подорожание финансирования проекта

При оформлении кредита частями на карту застройщика переводят меньшую сумму: минимальный I транш, взнос. Поэтому счета строительных фирм пополняются небыстро. Наполнение эскроу оказывает влияние на ставку по займу для застройщика.

№2 – Повышение спроса на квартиру

Как следствие – повышение цен на дома для инвестирования. Предположительно траншевая ипотека «заставит» граждан вкладывать средства в дома, чтобы затем выгоднее перепродать жилье. Как результат – инфляция цен на объекты. Поэтому людям будет труднее обслуживать жилищный кредит.

№ 3 – Нечестная продажа

Тут скорее психологический фактор. Сотрудники Центробанка полагают, что люди привыкнут к первому траншу – минимальная стоимость обслуживания. Они подумают, что так будет всегда, не совсем понимая всех условий ипотеки. В конечном итоге граждане осознают, что реальные требования кредита им не подходит, но переиграть уже не получится.

Есть и другие менее очевидные риски:

• за срок между первым и вторым траншем заемщик может лишиться работы и возможности выплачивать кредит. В этом случае ему придется искать метод переуступки по ДДУ и переоформлять ипотеку на иного клиента;

• если застройщик не получит деньги, он может заморозить строительство объекта.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала проанализировать все особенности траншевого кредита и при необходимости принять меры по ее урегулированию. Возможно такой подход позволит минимизировать риски ипотечной программы и для застройщиков, и для заемщиков.

Ипотечные программы

Российские девелоперы начали активный запуск программ с минимальными ставками. Результаты опроса банка показали, что за прошедший срок 2/3 ипотек на первичном рынке оформлялись по подобным программам.

К началу 2023 года возможности траншевого кредита ограничены числом застройщиков: вся дополнительная нагрузка идет на строительную компанию. Пока к данной программе подключился только Сбербанк: остальные кредитные организации предпочли остаться в стороне.

Среди самых популярных предложений застройщика:

Жилой квартал (Уфа)

Траншевая ипотека распространяется на квартиры в жилых комплексах «Зубово Life Garden» и «Михайловка Green Place» и работает вместе с льготными программами, по которым условия предусматривают: первоначальный взнос от 20,1% для «Семейной» ипотеки и от 30,1% для «Госпрограммы 2020», максимальную сумму кредита 6 000 000 рублей и срок ипотеки до 30 лет.

Ипотека от 0,71%* без удорожания стоимости квартиры. В рамках специального предложения вы можете получить фантастически низкую ставку 0,71% до момента ввода дома в эксплуатацию без удорожания квартиры. А после сдачи дома ваша ставка будет равна базовым значениям «Семейная» ипотека 6% или «Госпрограмма 2020» 8% на оставшийся период кредитования. Воспользоваться этим предложением вы можете при покупке квартиры в жилых комплексах «Зубово Life Garden» и «Михайловка Green Place». 

Например, при покупке однокомнатной квартиры в ЖК «Михайловка Green Place» площадью 41 кв. м в ипотеку на 30 лет ваш ежемесячный платёж до ввода в эксплуатацию составит всего 10 724 рублей, а после сдачи 20 490 рублей** .

Петербургская недвижимость

Программа была создана в 2022 году: формально она должна была закончиться к 2023 году, но застройщик уже продлевал акцию. Особенности программы:

• до ввода здания в пользование первая часть – 100 рублей;
• срок кредита – не больше 30 лет (изначальный взнос – 15%);
• перед сдачей квартиры кредитная организация отдает оставшуюся сумму по назначенной ставке – 4,7%. После этого заемщик уже оплачивает займ;
• льготный период длится до трех лет;
• ежемесячный платеж во время транша – рубль.

На практике выглядит все так: Александр приобретает двухкомнатную квартиру в ЖК Петербурга за 9100000 рублей по займу. Первоначальный взнос – 1800000 рублей. Оплата каждый месяц во время строительства – рубль. Как здание будет сдано в пользование, оформляется II транш на условиях семейного займа: ставка – 5,7%, а сумма ежемесячного платежа – 43650 рублей.

ГК А101

Воспользоваться этой программой смогут только люди, покупающие квартиру в одном из шести ЖК Москвы от ГК А101: действие программы истекает 31 января, но она может быть продлена.

Ипотека выдается 2 траншами – 30% суммы после оформления договора, а другие 70% – за 4 месяца до начала эксплуатации здания. Условия таковы:

• первоначальный взнос – 20%;
• ставка – 8,5%;
• время кредита – не больше 30 лет;
• займ – до 60000000 рублей.

Государственная программа рассчитана на граждан, которые желают улучшить условия проживания. Но при этом у них ограничены возможности, поскольку они не попадают под иные программы.

Девелопмент

Тут существует 2 варианта:

• I часть – 5000 рублей и оплата 52 рубля/месяц: остаток перечисляют, пока здание не будет передано в пользование;
• первоначальный транш – полсуммы кредита: 40% от цены недвижимости при первичном взносе 20%.

Точной даты оплаты II транша нет: единственное важно, чтобы он был перечислен до квартала, когда будет достроен дом. Дальше условия не особенно отличаются от иных программ:

• срок ипотеки – не больше 30 лет;
• ставка – от 10,5%;
• первоначальный взнос – 20%.

КВС

Кредитная организация делит сумму ипотеки на 2 части: I транш – 100000 р, остальная сумма выплачивается после сдачи здания в эксплуатацию. Дополнительные условия таковы:

• первичный взнос – 20%;
• сумма I транша – до 1000000 рублей;
• срок займа – до 30 лет;
• ставка – 13%.

Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе стоит 6400000 рублей. I транш – 1000000 рублей, первый взнос – 1800000 рублей, срок кредита – 25 лет. Здание будет передано в пользование через полтора года: в этот срок заемщик платит по 12000 рублей в месяц. Оставшийся займ – 3600000 рублей – заемщик платит 23 года. Сумма ежемесячного платежа – 55000 рублей.

ГК Основа

Первоначальный транш при данном предложении – от 1 до 5% общей суммы займа. Ежемесячный платеж на протяжении года – 600 р, точная сумма рассчитывается индивидуально и зависит от I транша. I взнос – 15%, но может доходить и до 20%.

Аквилон

Программа позволяет взять займ на сумму 12000000 рублей со взносом 15%. До того, как дом будет введен в эксплуатацию, платеж будет составлять рубль. Предусмотрена комбинация с выплатами частями. Среди условий:

• ставка – 5,99%;
• срок займа – 30 лет.

GloraX

Вся сумма ипотеки делится на 2 части: первоначальный транш – 30%, остальная сумма выплачивается после ввода здания в пользование. Первое время программа сочеталась со ставкой 0,1% годовых, но после комментарий Центробанка были изменены условия. В 2023 году займ можно взять на других условиях – 7,7% годовых.

Решили, что вам подходит траншевая ипотека, и не знаете, какую программу выбрать? Следует сравнивать все варианты по ключевым параметрам и выбрать самый оптимальный.

Большинство застройщиков соглашается на символический I транш вместе с первоначальным взносом. Строительная компания строит здание за свои средства и выплачивает проценты банку, поэтому эти проценты закладывают в стоимость жилища.

Основные отличия

Главное отличие траншевой ипотеки – сведение суммы ежемесячного платежа по первому траншу к минимуму. Существуют и другие отличия:

• способ зачисления суммы жилищного займа;
• I взнос – от 15%, а для стандартной программы – 10%;
• ставки, сроки зависят от программы, льгот и ставки финансовой организации.

С траншевой ипотекой сохраняются те же риски, что и со стандартным жилищным кредитом. Если заемщик прекращает вовремя вносить ежемесячные платежи, по решению суда он лишается квартиры. Даже если это единственная недвижимость для него и его детей. Нет никаких послаблений.

Поэтому перед оформлением займа важно объективно рассчитать свои финансовые возможности. Сможете ли вы выплачивать ипотеку при форс-мажорных обстоятельствах? Есть несколько моментов:

• заемщик может оформить страховку – на случай смерти или тяжелой болезни;

• при оформлении кредита следует ориентироваться на минимальный ежемесячный платеж и максимальный срок – не больше 20% от дохода каждый месяц. При желании заемщик всегда может сэкономить на процентах и досрочно погасить ипотеку. Но если что-то пойдет не так, у него всегда будут гарантии;

• прежде чем гасить кредит досрочно, следует все условия обговорить с банком. Погасить займ досрочно никто не запретит, но у каждой кредитной организации могут быть свои условия. Например, придется написать соответствующее заявление, погасить ипотеку можно в определенный день недели/месяца, в счет долга спишется вся сумма со счета.

Траншевая ипотека – выгодное решение для людей, которые мечтают о собственном жилье или улучшении жилищных условий. Квартира в новостройке подойдет как для проживания, так и для дальнейшей перепродажи. Но прежде чем оформить жилищный кредит, взвесьте все за и против, учтите риски и ознакомьтесь с особенностями всех доступных программ.

Автор статьи: