Как взять ипотеку без первоначального взноса

06.04.2021
Ипотека без первоначального взноса - как и где взять

Как можно обойтись без первоначального взноса, чем заменить первоначальную выплату по ипотеке, как найти деньги на первоначальный ипотечный взнос, зачем ипотечному банку первоначальная выплата.

Варианты решения вопроса:

  1. Семейная госсубсидия вместо первоначального взноса.
  2. Военная жилищная госсубсидия вместо первоначалки.
  3. Залог недвижимости под первоначальный взнос.
  4. Потребительский кредит для получения ипотеки.
  5. Завышение стоимости жилья под ипотеку.
  6. Увеличение НДФЛ базы продавца.
  7. Риск возврата продавцом полной суммы сделки.
  8. Зачем банку нужен первоначальный взнос.
  9. Где взять ипотеку без первоначального взноса.

Необходимость собственной жилплощади безусловна. Ютиться у родни, арендовать жилье, обивать пороги ради муниципальной квартиры или всякий раз искать работодателей, предоставляющих местожительство (хотя бы общагу) – так себе варианты.

Выходом из ситуации является ипотека, однако банки соглашаются кредитовать лишь с условием 15-20% первоначального взноса. Назовем реальные возможности получения ипотеки заемщикам, которым не удается накопить средств на первый взнос.

Семейная госсубсидия

С 2021 года размеры материнского (семейного) капитала установлены государством в следующих суммах: 483 882 руб. за первого ребенка (рождение, усыновление); 639 431,83 руб. за второго ребенка (рождение, усыновление) и последующих. Эти средства допустимо затратить на первоначальный ипотечный взнос.

Напомним, что названная сумма господдержки по факту рождения (усыновления) второго ребенка действительна, если прежде (после рождения первенца) родители не обращались за маткапиталом. Если же средства семейной госсубсидии, предоставленной семье с первенцем, были израсходованы частично или полностью, то после рождения (усыновления) каждого следующего ребенка доплата маткапитала на 2021 год составит 155 550 руб.

С первым взносом в полном формате маткапитала «за первенца» (483 882 руб.) банк предоставит ипотеку размера 2 419 410 руб., которых хватит на двух-трех комнатную «хрущевку». Если добавить к семейной госсубсидии собственных средств (накоплений), то получится взять ипотеку большего размера и, соответственно, подыскать более интересное жилье.

Обычная процентная ставка по ипотеке с маткапиталом составляет порядка 8-9%. Прочие условия стандартны, однако банку дополнительно потребуются:

  • сертификат маткапитала (оригинал);
  • справка ПФР по остатку средств маткапитала.

Заемщиками на вышеназванных условиях могут стать как официальные (брачное свидетельство), так и гражданские супруги. При этом один супруг должен иметь российское гражданство и право на семейную госсубсидию. При совместном участии доходами в ипотечном займе супруги (заемщик и созаемщик) не могут быть собственниками общего бизнеса. Супруг, имеющий право распоряжения средствами маткапитала, должен быть либо основным заемщиком, либо созаемщиком.

Приобретение ипотечной недвижимости с семейным капиталом в качестве первоначального взноса допустимо с указанием в ЕГРН: совместной собственности супругов; совместной собственности с указанием одного супруга-правообладателя (любого); долевой собственности официальных или гражданских супругов; собственности одного супруга по брачному договору, либо по соглашению имущественного раздела (отказ второго супруга в доле маткапитала необходимо оформить нотариально).

Заметим, что оформление права собственности на детей по ипотечному жилью невозможно до момента закрытия регистрационной записи ипотеки на данную недвижимость (т.е. погашения ипотечного кредита и официального вывода жилья из-под залога).

Военная жилищная госсубсидия

Чтобы обратиться за займом по «военной» ипотеке, нужно состоять на добровольной военной службе и иметь регистрацию в НИС (накопительно-инвестиционная система). За каждый месяц состояния в НИС каждому военнослужащему (любое звание, должность и т.п.) начисляется определенная государством сумма накопительного взноса. А в году, следующем за годом с «начисленными» месяцами, прошлогодняя сумма госсубсидии переводится на счет военнослужащего в НИС.


К слову, начисление субсидируемых государством средств на обеспечение военнослужащих жилплощадью происходит не позднее 20 марта. Т.е. за 2019 год это были 280 009,7 руб. (начислены в 2020 году), за 2020-й – 288 410 руб. (начислялись в 2021-м). За 2021 год каждому военнослужащему будут субсидированы 299 081,2 руб. (начисление в 2022-м).

Право использования средств «военной» госсубсидии под ипотечное кредитование возникает у военнослужащего спустя три года нахождения в НИС. Разумеется, можно выждать дольше, чтобы накопилась более крупная сумма. Однако у банков максимальный размер жилищного кредита по программе «военная ипотека» ограничен – на весну 2021-го наибольшая кредитуемая сумма составляет 4 090 000 руб. (банк «Зенит»). Т.е. вне зависимости от накоплений в НИС за прошлые годы, в 2021 году по военной ипотеке банки все равно дадут не более 4,09 млн. руб.

Впрочем, дальнейшие накопления по НИС (после внесения ими первоначального платежа) военнослужащие вправе расходовать на ипотечные выплаты.

Заметим, что средства маткапитала военнослужащие не могут использовать на стадии оформления ипотеки наряду с «военной» госсубсидией. Как правило, банки допускают лишь погашение «семейным» капиталом ипотечной задолженности уже после взятия «военного» кредита. Либо наоборот – первые 15% с маткапиталом и собственными накоплениями (если размера семейной госсубсидии не хватит), а уже дальнейшее погашение на средства военнослужащего-участника НИС. Этот порядок обосновывается банками, как минимизация рисков (см. ниже «почему первоначальный ипотечный взнос обязателен»).

Обычная ставка военной ипотеки – 6-8%. Предельный срок кредитования составляет 25 лет, однако привязывается к достижению военнослужащим-заемщиком 45-летнего возраста, в котором последует увольнение из армии. Ипотечные банки следуют такой логике – военнослужащий будет оплачивать ипотеку взносами из НИС, не личными средствами. Соответственно, по увольнении госсубсидия предоставляться ему не будет, а значит могут возникнуть затруднения с погашением ипотечных обязательств.

Кстати, недвижимость, приобретенная военнослужащим по «военной» ипотеке (т.е. на госсубсидию НИС), признается гражданским законодательством безвозмездной собственностью именно военнослужащего, причем вне зависимости от состава его семьи. Но если при займе жилкредита или его погашении использовался маткапитал, либо семейные накопления – собственность на такое жилье будет общей.

Залог недвижимости под первоначальный взнос

Среди банковских услуг имеется кредит под недвижимость, выступающую кредитным залогом по займу. Разумеется, банкам более интересен «жилой» залог (квартира, дом), однако соглашаются они и на другие варианты (гараж, склад, землю) при условии нахождения такой недвижимости в единоличной собственности заемщика.


Кредитуя под недвижимый залог банки всегда осторожничают, не предлагая суммы более 60% (реже 70%) от оценочной стоимости жилой (квартира) собственности заемщика. Дома, земельные участки, гаражи и склады принимаются банками в залог «дешевле» - обычно до 50% оценочной стоимости. Процентная ставка по кредиту с недвижимым залогом, в зависимости от банка, составляет 10-15%.

Обратите внимание: условия различных банков по кредиту с залогом недвижимости заемщика неодинаковы. Нужно пристально изучить кредитные условия нескольких банков по их интернет-сайтам, направить онлайн-заявки. Затем посетить финансовые организации с наиболее интересными вариантами, переговорить с менеджерами и выбрать конкретный банк.

Хотя «залоговые» кредиты даются максимум с 15-20 летним погашением (при условии возраста кредитополучателя менее 55 лет), стараться занять максимально возможную сумму не следует – заемщику ведь предстоит не только оплачивать этот кредит, но также ипотечный заем. И с годами сразу два долговременных кредита могут оказаться непосильными для заемщика.

Потребительский кредит для получения ипотеки

У банков этот формат кредита называется «на любые цели», поскольку цель обращения за ним не требует одобрения финансовой организации. Такой заем можно получить максимально на 5 лет и по ставке 11-20%. Вообще, его сроки и ставка зависят от кредитуемой суммы – чем она выше, тем ниже процент и дольше срок погашения. Сбербанк, к примеру, выдает «бесцельные» кредиты на таких условиях:

  • менее 300 тыс. руб. по ставке до 19,7% с оптимальным сроком погашения 1 год;
  • от 300 тыс. до 1 млн. руб. по ставке до 16,9% с оптимальным сроком погашения 2-3 года;
  • более 1 млн. руб. по ставке до 12,9% с оптимальным сроком погашения 4-5 лет.

Отметим, что заем потребительского кредита под первоначальный ипотечный платеж будет удобен лишь гражданам, твердо убежденным в достаточности дохода на ближайшие годы. Погашение обоих займов (потребкредита и ипотеки) плюс переплата по ним могут оказать значительную нагрузку на личный, а уж тем более – семейный бюджет.


Следует также заметить, что ипотечный банк может отказать в жилкредите, если сочтет одновременную оплату двух кредитов (потребкредит для начального взноса берется заранее, до переговоров об ипотеке) чрезмерно затруднительной для заемщика.

При действительной потребности в жилье и невозможности использования целевых жилищных госпрограмм рациональнее не перегружать кредитную историю потребительским кредитом, а взять ипотеку с выплатой первоначального взноса деньгами, полностью или частично занятыми у родственников-знакомых. Им, во всяком случае, проценты платить не придется, а значит и нагрузка на личный бюджет окажется более низкой.

И еще – при внешней соблазнительности кредитований микрофинансовыми организациями, прибегать к их займам не следует. Да, они сравнительно легко и быстро кредитуют граждан, однако переплата процентов по их займу окажется крайне высока (более 50%).

Завышение стоимости жилья под ипотеку

К этой схеме обхода ипотечного условия о первоначальном взносе прибегают некоторые покупатели жилплощади-«вторички». Ее суть в формальном завышении действительной стоимости квартиры чуть больше размера первоначального платежа. Т.е. при реальной стоимости продажи, к примеру, «двушки» за 3 100 000 руб. покупатель договаривается с собственником-продавцом об указании в ДКП большей суммы – к примеру, 3 875 000 руб.

Затем покупатель просит продавца закрыть 25% «дополнительную» долю из официальной договорной стоимости распиской, подтверждающей получение 775 000 руб. от покупателя наличными (в действительности деньги не передаются). Следом покупатель показывает в банке расписку – мол, я внес 25% стоимости, теперь мне нужны оставшиеся деньги в ипотечный заем. Банк выплачивает продавцу квартиры 3,1 млн. руб. (т.е. подлинную цену жилья, изначально запрашиваемую продавцом).


Внешне итоги сделки выигрышны: продавец получает запрошенную цену квартиры; покупателю не приходится искать средства под первоначальный взнос, а квартира приобретается им исключительно на жилкредит; банк выдает кредит, получая квартиру в залог. Но дальнейшее развитие ситуации может оказаться плачевным как для обеих сторон договора ДКП.

Ипотечный банк не даст жилищного займа, пока не получит результатов рыночной оценки квартиры (дома), которую заемщик намеревается приобрести. Повлиять на заключение оценщика заемщик не сможет, поскольку если обман вскроется, то большинство банков (у них свое «сарафанное радио») с таким оценщиком откажется работать.

Если же службы банка не заметят обмана с ценой купли-продажи, то у недобросовестного покупателя (какие покупатели признаются добросовестными) и продавца могут случиться проблемы, перечисленные ниже.

Увеличение НДФЛ базы продавца. Если срок собственности на проданную им квартиру составлял менее 5 лет (при наследовании, дарении – менее 3 лет), то потребуется выплатить 13% налог не только с реально полученной суммы от банка, но также с мнимой суммы, указанной в расписке;

Риск возврата продавцом полной суммы сделки. Если сведения о частичной мнимости сделки всплывут в суде (например, по инициативе банка), то ее полностью признают мнимой и недействительной (ст.170 Гражданского кодекса). Тогда продавец получает квартиру обратно в собственность, но также должен возвратить и сумму продажи квартиру по ДКП (ипотечному банку), и сумму предоплаты по расписке (покупателю).

Как правило, спустя месяцы после сделки большинству продавцов жилья-вторички в принципе бывает сложно возвратить деньги покупателю, т.к. существенная часть денег уже бывает потрачена на что-либо. А тут придется еще и неполученные деньги возвращать, поскольку расписка по ним подписана сторонами и действительна с позиции закона даже несмотря на мнимость сделки, признанной в суде ничтожной.

В худшем варианте покупателю с продавцом может быть инкриминировано мошенничество. Инициатором уголовного преследования (мошенничество – ст.159 УК РФ) может выступить банк, где получалась ипотека. В результате наказание последует не только покупателю (инициатору мнимой сделки), но и продавцу (соучастнику) – в «лучшем» случае штраф.

Зачем банку нужен первоначальный взнос

Покупатель-заемщик приобретает жилплощадь на сумму ипотечного жилкредита, предоставляемую банком на условии последующего погашения кредита регулярными платежами. Но перед оформлением займа и переводом его суммы продавцу квартиры (дома) банк настаивает на внесении 15-20% первоначального взноса от стоимости ипотечной жилплощади, отказываясь иначе предоставлять заем. Почему так?

Прежде всего – сумма данного взноса (первоначального) выплачивается именно продавцу, а финансовая организация кредитует ипотеку только на оставшуюся после взноса сумму. Т.е., если покупатель-заемщик выплатит продавцу, например, 25% стоимости квартиры, то ипотечный заем составит оставшиеся 75% от стоимости недвижимости, не более. И чем больше будет пропорциональная доля первоначального взноса от покупателя-заемщика, тем более выгодные условия ипотеки он получит (более низкий процент, удобные условия выплат и т.п.).

Ипотечному банку не интересен заемщик со слабой дисциплиной и финансовой грамотностью. А внесение первоначального взноса – доказательство способности копить средства, грамотно распоряжаясь своими доходами. Такой клиент будет регулярно выплачивать кредит, поскольку он уже подготовился к этому, пока накапливал сумму первоначального платежа.

Наконец, первоначальный платеж способствует наращиванию ликвидности для залоговой недвижимости. Настаивая на этом платеже в пользу продавца, ипотечные банки снижают собственные финансовые риски на будущее, «удешевляя» объект залога (уменьшая кредитуемую для его покупки сумму). И если заемщик вдруг прекратит кредитные выплаты, банк сможет быстро реализовать залоговую квартиру (например, за 85-90% рыночной стоимости) и превратить ее в деньги – основной финансовый инструмент любого банка.

Напомним, что банки не преследуют цели истребования квартиры, обеспечивающей ипотеку со стороны заемщика. Поэтому в затрудненной жизненной ситуации заемщику ипотеки не нужно ожидать судебного процесса по объекту залога, а начать переговоры о рефинансировании или реструктуризации займа.

Где взять ипотеку без первоначального взноса

Для разрешения любых вопросов с ипотекой мы рекомендуем обращаться к нашим специалистам по ипотекам. Риэлторы нашей Ассоциации изучат досконально Вашу ситуацию и подберут наиболее приемлемое решение вопроса. Обращаясь к нашим профессионалам вы получаете не только решение своей проблемы но и различные привилегии, быстрое одобрение, скидки выраженные в процентах по ипотечным договорам!



Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Одной из мер, направленных на повышение рождаемости и поддержку многодетных семей, является государственная помощь в приобретении жилплощади. С этой целью 3 июля 2019 года был принят закон №157-ФЗ, (с января 2021 г внесены изменения в закон, но еще не подписаны Президентом) согласно которому семьи с тремя и более детьми получают возможность погасить часть ипотечного долга. Однако чтобы воспользоваться государственной поддержкой, необходимо соответствовать ряду условий.

Каковы условия сельской ипотеки с учетом последних изменений, в каких банках есть сельская ипотека, как получить ипотеку под строительство дома, какие документы требует ипотечный банк, нюансы страхования сельской ипотеки.

Чтобы помочь молодым семьям быстрее приобрести отдельное жилье, была разработана государственная программа, по которой можно компенсировать часть стоимости недвижимости, взятой в ипотеку.

Другие статьи раздела


В каких ситуациях перекредитование оказывается выгодным. Какие документы необходимы для перехода на более дешевую ипотеку. Кому банки одобрят в рефинансировании, а кому откажут

Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города