Взаимоотношения между владельцем ипотечной квартиры и банковской организацией, предоставившей кредит на приобретение недвижимости, регламентируются федеральным законом «Об ипотеке» за №306-ФЗ. Этот нормативный акт определяет условия, позволяющие и не позволяющие организации, кредитовавшей заемщика ипотеки, требовать удовлетворения своих прав путем изъятия и реализации залоговой недвижимости должника.
Следует отметить, что содержание договора, оформленного кредитором и заемщиком ипотеки, также будет учтено при судебном разбирательстве. И в некоторых ситуациях именно текстовая часть ипотечного договора определяет решение суда. Поэтому изучение договорных условий ипотеки с участием опытного юриста по недвижимости крайне рекомендовано заемщику.
Право взыскания недвижимости, состоящей под ипотечным залогом, принадлежит банку-кредитору согласно статьи 50 закона за №306-ФЗ. Однако запускать процесс ареста и продажи квартиры для досрочного погашения задолженности перед банковской организацией возможно лишь на определенных данным законом условиях:
Также 46 статья закона «Об ипотеке» устанавливает право преимущественного погашения долгов перед кредитором, если заемщик переоформил ипотеку на другую банковскую организацию.
Помимо условий, позволяющих банковской организации настаивать на продаже залоговой квартиры, нормы закона «Об ипотеке» устанавливают ряд условий, при которых банк-кредитор не может требовать немедленного погашения долга, в т.ч. реализацией ипотечной недвижимости. Они перечислены в пункте 3 статьи 54.1:
Однако право требовать продажи залоговой квартиры возникает у ипотечного банка, если сроки внесения платежей нарушались за год чаще, чем три раза (ст.54.1, п.5). Пусть даже четыре или более случая просрочек являлись незначительными – лишь несколько дней.
По условиям пункта 1 статьи 446 гражданского кодекса РФ, взыскание к жилому помещению должника неприменимо, если оно – единственно пригодное для его проживания. Но данное условие не действует в отношении ипотечной квартиры, поскольку эта недвижимость имеет заведомое обременение, поскольку является предметом обеспечения кредита со стороны заемщика перед банковской организацией.
Т.е. при неоднократном (более трех) нарушении условий выплат банк вправе инициировать процедуры ареста и продажи ипотечной квартиры, даже если это единственное жилье заемщика.
Право собственности на залоговую недвижимость при ипотеке не распространяется на несовершеннолетних, поскольку они не могут нести ответственности по долгосрочному кредиту и не могут быть собственниками такой квартиры, либо дома.
Органы опеки не вправе влиять на ситуацию с жильем несовершеннолетних, собственник которого является заемщиком ипотечного кредита и, в силу каких-либо причин, не производит своевременных выплат банку. Т.е. по иску банка-кредитора суд примет его сторону, даже если ипотечное жилье – единственное для несовершеннолетних.
К примеру, заемщик ипотеки берет другой кредит (например, потребительский) под залог квартиры и не выполняет платежей в пользу нового кредитора. Последний обращается в суд, принимающий такую недвижимость для обеспечения требований нового кредитора – выносится запрет передачи прав собственности.
Но, поскольку квартира и так находится в залоге, ипотечный банк имеет приоритетное право на нее, как на объект обеспечения ипотечного договора. Кредитор ипотеки обращается в арбитражным судом и оспаривает вынесенное по обращению третьего лица постановление об аресте квартиры в соответствии с законом за №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Т.е. интересы третьих лиц в отношении ипотечного жилья судом с большой вероятностью учтены не будут.
Договор ипотеки, как правило, заключается на многолетний срок. Планируя кредитные выплаты на момент оформления ипотечного займа, заемщик не может учесть будущих ситуаций (потеря работы, болезни, сокращение доходы и пр.), способных помешать внесению платежей по графику. Надеяться на чудо в ипотечном вопросе бессмысленно, следует искать решение трудной ситуации в переговорах с банковской организацией. Можно письменно известить ипотечного кредитора о необходимости:
Важно дождаться письменного одобрения банка-кредитора и, возможно, оформить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Лишь затем возможно внесение платежей по иному графику, приемлемому для заемщика и согласованному с банком.
Допустимым выходом из «ипотечной» ситуации для заемщика является последующая ипотека – оформление нового кредита в другом банке с более щадящими условиями, залогом которого становится все та же недвижимость. Кредитуемые средства позволят закрыть долги перед прежней банковской организацией, тем самым избежав ареста и продажи жилья. Это решение доступно, если в первом договоре ипотеки не прописан запрет подобных сделок.
Заемщикам ипотечных кредитов, оказавшимся в непростой финансовой ситуации, важно понимать – большинство банковских организаций, предоставляющих услуги ипотеки, не заинтересованы в долгосрочных судебных процессах с залоговой недвижимостью. Банку не нужны квартиры клиентов – гораздо предпочтительнее деньги, ранее кредитованные заемщику и проценты по ним.
Поэтому решения ипотечных затруднений на ранней стадии развития ситуации всегда доступны и ими следует воспользоваться, пока проблема не стала трудноразрешимой. Реальную помощь заемщикам ипотеки способны оказать опытные юристы по недвижимости и риэлторы – обратитесь к ним.
Здравствуйте, квартира в ипотеке, могу ли я прописать сына с внучкой 1,8 лет? В кредитном договоре пункт о прописке отсутствует. Спасибо
Здравствуйте! У моего сына ипотека, сам не прописан. Квартира преобретена до брака. Родилась дочь. Может он прописать в квартиру? Выплачивать ещё 10 лет. В залоге у банка
Здравствуйте! Мы с мужем взяли квартиру в ипотеку. Заёмщиков являюсь я. Созаёмщика нет. Договор полностью оформлен на меня. Ипотеку плачу вовремя. У мужа долги в другом банке. Могут ли по суду забрать квартиру?
Здравствуйте,я беру ипотеку,у меня есть сын от первого брака, в ипотеку будет вложен маткап,у жены есть сын отпервого бракаи у нас с ней дочь. Смогу ли я прописать сына от первого брака с правом на имущество, долю.
Здравствуйте. Прописать можете с согласия других собственников. Регистрация по месту жительства НЕ наделяет автоматически долей в имуществе.
Под ипотечную квартиру взяли потребкредит в Совкомбанке, который не погашался. Есть решение суда о продаже с торгов ипотечного дома и погашении долга перед Совкомбанком. Как происходит реализация дома и как банки будут делить сумму от проданного дома, если назначена цена меньше суммы двух кредитов. Спасибо
Здравствуйте, по этому вопросу лучше обратиться к своему управляющему. т.к. как я поняла у вас уже идет процедура торгов.
У супруга один ребенок от первого брака , у меня двое совершеннолетние и третий ребенок общий (ребенок-инвалид)родился
2014 году, супруг потерял работу во время пандемии , в силу возраста ( 53 г.) нет работы. Ипотечный кредит взят в Сельхозбанке 2016 г. я со заемщик, привлечен мат капитал, был однажды рефинансирован в ВТБ и сделали кредитные каникулы до марта. Остаток по долгу около 4000тыс.р. Могу ли я рассчитывать на субсидию по погашению остатка по кредиту. У меня и у мужа есть в собственности недвижимость( по отдельности) Если да, то куда мне обратится? Спасибо за информацию.
1. Вам не полагается субсидия 450тр, так как третий ребенок от 2014 года.
2. Чтобы не потерять квартиру, вам стоит начать погашать долг за счет продажи дугой недв-ти, которая есть у вас и у мужа.
3. Так как вами использован Маткапитал в ипотечной квартире, после погашения долга вы обязаны будете выделить доли детям.
Если выселили из ипотечной квартиры, а в решении суда записано что ниже 2100000 нельзя продать, может ли банк ее продать допустим за 1700000?
Здравствуйте, для банка решение суда является обязательным к исполнению, если решение вступило в законную силу.
Если был первоначальный взнос, в размере 1/4от стоимости квартиры.
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Тел.: 8(347)294-53-04, 8-919-145-99-38, 8-987-254-53-04
Задать вопрос риэлтору Заявка на вступление в ассоциацию Заявка на услугу Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время. Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.
Пожалуйста, заполните все обязательные поля
|