Ипотечный стандарт 2025

Оглавление

1. Что меняет новый стандарт ипотечного кредитования?
2. К чему приведет новый ипотечный стандарт?
3. Дополнительные меры по борьбе с закредитованностью населения
4. Что будет с ипотекой в 2025 году?
5. Что еще оказывает влияние на ипотечный рынок?
6. Выводы
7. Часто задаваемые вопросы и ответы

Что меняет новый стандарт ипотечного кредитования?

Новый ипотечный стандарт действует только на покупку недвижимости в строящемся доме или на вторичном рынке и не распространяется на недвижимость для бизнеса, он применим для сделок по ДДУ (договора долевого строительства), а также при уступке прав требования по ДДУ. Некоторые банки уже начали работать по-новому.

Единые правила оформления ипотечного кредита включают следующие ключевые положения:

1. сроки ипотеки не превышает 30 лет;

2. ипотека оформляется на сумму, не превышающую 80% стоимости квартиры;

3. первоначальный взнос от 20% стоимости квартиры.

На кредитную организацию возлагается ответственность полноценного информирования клиента по дополнительным услугам. Особенно это касается страховки. Сотрудники банка обязаны разъяснять условия договора так, чтобы заемщику были понятны ответы независимо от уровня его финансовой образованности. Исключение – информация о причинах отказа по кредиту.

Летом 2025 года кредитным организациям запретят брать процент за пониженную ипотечную ставку. Пока что кредиторы должны:

• в случае досрочного погашения ипотеки компенсировать клиенту переплату из-за измененной процентной ставки;

• перед подписанием договора о пониженной процентной ставке выдать расчет полной стоимости ипотеки без включения пониженной процентной ставки.

К чему приведет новый ипотечный стандарт?

1. Снижение закредитованности граждан - на сегодняшний день закредитованность населения принимает грандиозные масштабы. Одной из причин является введение программ льготного кредитования и лояльные условия, предъявляемые к потенциальным заемщикам на протяжении нескольких лет.

2. Исключение ценовых маневров - с введением стандарта у кредиторов будет меньше возможностей для маркетинговых приемов. Это позволит сделать кредитование более прозрачным для клиентов.

3. Снижение доступности ипотеки - новые правила, безусловно, ограничат возможности некоторых заемщиков, что приведет к снижению темпов ипотечного кредитования. Стандарт не подразумевает использование субсидий и акций от строительных компаний и кредиторов, что отсекает значительный пласт клиентов. В ближайшее время воспользоваться ипотекой смогут лишь граждане, которые подходят под категорию льготников.

4. Снижение рисков для банков и заемщиков - процент ипотечных сделок станет меньше, но одновременно уменьшатся риски для банков и клиентов. В первую очередь, прозрачность сделок лишит клиентов возможности купить жилье в ипотеку, если у них отсутствуют средства на первоначальный взнос. Но, с другой стороны, это будет способствовать более тщательной подготовке заемщика к такому ответственному шагу, как долгосрочные финансовые обязательства. Гражданам придется планировать бюджет и откладывать собственные средства на первоначальный взнос, а не брать еще один кредит, повышая собственную закредитованность и риски невозврата долга.

5. Снижение процента высокорискованных ипотек - важным преимуществом нового ипотечного стандарта является полная прозрачность сделки. Несмотря на отсеивание определенной доли потенциальных заемщиков, это решение позволит снизить долю ипотек с высокими рисками в портфеле кредитной организации.

Дополнительные меры по борьбе с закредитованностью населения:

Надбавки к коэффициентам риска. Если заемщику придется тратить на выплату ипотеки и других кредитов свыше 50% ежемесячного дохода, его показатель долговой нагрузки будет считаться высоким. Клиентам с высоким ПДН будет отказано в выдаче ипотеки.

С 1 сентября 2024 года Центробанк также ввел макропруденциальные надбавки на выдачу ипотеки для клиентов с ПДН ниже 50%.

Изменение условий льготного кредитования. Программы льготного кредитования претерпели ряд изменений. С августа 2024 года процент по IT-ипотеке вырос до 6% годовых. Летом прошлого года отменена льготная ипотека на приобретение жилья в новом доме. Это решение привело к снижению темпов роста стоимости квартир в новостройках. Вектор спроса сместился на вторичное жилье.

Также на рынок ипотечного кредитования оказывает влияние преждевременное израсходование лимитов по государственным программам. Кредиторы выходят из положения путем повышения первоначального взноса до 50%, либо попросту отказывают клиенту в выдаче ипотеки.

Что будет с ипотекой в 2025 году?

С января 2025 года банковский сектор находится в состоянии неопределенности. Несмотря на то, что стандарт жестко запрещает использование схем, способствующих росту цен на жилье, ответственности за нарушение правил не предусмотрено. Кредитные организации ждут новых указаний от Центробанка, а большинство банков осторожно работают по старым правилам. В начале года обычно выдается минимальное количество ипотек, поэтому сейчас отмечается сезонное затишье. Пока что немногие строительные компании отказались от старых программ, неудовлетворяющих стандартам.

Стремление Центробанка решить возникшие проблемы, связанные с завышением стоимости жилья при снижении ставки по ипотеке,  и выдачу ипотеки, по сути, без первоначального взноса не отменяет реальных проблем покупателей. У людей, как и прежде, не хватает средств на первоначальный взнос. Денег для обслуживания кредита с реальными процентными ставками тоже недостаточно. Таким образом, новые требования вынудят банки отказывать многим потенциальным клиентам, что приведет к сокращению объемов выдачи ипотек в разы.

Девелоперы тоже адаптируются к новым условиям. Еще до вступления ипотечного стандарта в силу застройщики начали поднимать цены на квадратные метры, чтобы обеспечить субсидирование ставки. Недвижимость на рынке, где максимальный спрос получается через программы льготного ипотечного кредитования, выросла в цене на десять процентов. И на этом рост цен не остановится. Заемщик увидит завышенную стоимость жилья, в которую будут включены все комиссии для банков.

Застройщики стремятся поддерживать уровень продаж предыдущих периодов без нарушения закона. Они увеличивают вознаграждение риелторам по программам лояльности, дают скидки и предлагают акции покупателям, также работают с рассрочкой платежа. В крупных городах объем сделок с квартирами в новых домах упал на треть по сравнению с цифрами 2023 года. В регионах ситуация еще хуже. В новом году следует ожидать еще большего снижения объема продаж до тех пор, пока не снизится ключевая ставка.

Эксперты уверены, что в сложившихся реалиях начнет расти популярность рассрочки. Она станет единственным шансом для клиентов, которым откажут в ипотеке из-за низкого дохода, либо из-за отсутствия первоначального взноса. Но даже в случае рассрочки застройщики будут требовать внести первый платеж в размере минимум 10% стоимости квартиры. Эта схема позволит хоть как-то сократить риски и удерживать покупателя на длинном графике выплат.

Что еще оказывает влияние на ипотечный рынок?

Нарушение сроков сдачи жилья не карается санкциями.

Из-за продления моратория на санкции за несоблюдение временных рамок сдачи недвижимости ощутимо снизилась ответственность строительных компаний. Если раньше штрафные санкции вынуждали застройщиков сдавать жилье в срок, то сегодня покупателей стало меньше, что повлияло на прибыль компаний. Раньше риски составляли максимум 10%, то сегодня вероятность не сдачи объекта в срок достигает 50%. Гражданам стоит рассчитывать, что срок сдачи жилья может вырасти вдвое, а это приведет к дополнительным тратам, например, на временную аренду квартиры.

Усложнилась схема компенсации за некачественную отделку жилья.

С января ограничены штрафы за качество отделки. Получить от застройщика компенсацию можно, но не более 3% от стоимости жилья. Кроме того, строительные компании могут утверждать свои стандарты отделки. Это лишает покупателя возможности оспорить качество работ. До введения изменений компенсации за плохую отделку могли достигать миллиардов рублей в год, сейчас риски для застройщика минимизированы.

После того как объемы ипотеки сократятся на четверть, высока вероятность, что застройщики перейдут на рассрочку. Процент сделок с рассрочкой вырос за два года с 5% до 40%, а по прогнозам он может достичь 50%. Длительное время рынок не брал во внимание лизинг на недвижимость, потому что проще и доступнее было работать с рассрочкой. Сегодня перед покупателями квартир замаячили новые возможности - лизинг или долгосрочная аренда жилья с правом выкупа.

В видео ниже вы сможете посмотреть уникальный ипотечный онлайн эфир с представителем Альфа-Банка и приглашенным экспертом компании Инстатека, на котором рассказано об "Ипотечном стандарте", принятом в наступившем 2025 г., новых ставках, программах и поделились видением рынка ипотечного кредитования:

Выводы

Новые правила ипотечного кредитования неизбежно приведут к изменениям на рынке недвижимости. Стандарт уменьшит риски неплатежеспособности клиентов, обеспечит лучшую защиту их прав, но одновременно он ужесточит правила и сделает покупку жилья в ипотеку недоступной для многих.

Ипотечный стандарт 2025 – это серьезный вызов застройщикам. Эксперты полагают, что из-за введения повышенных требований к первоначальному взносу, следует ожидать падения спроса на новостройки в ближайший год. Это в свою очередь приведет к росту конкуренции среди строительных компаний. Им придется искать новые схемы привлечения покупателей.

Несмотря на кажущиеся сложности, ипотечный стандарт позволит стабилизировать рынок в долгосрочной перспективе, поднимет ответственность всех участников сделки: и кредиторов, и заемщиков, хотя краткосрочные последствия усложнят жизнь части игроков рынка.

Автор статьи: