Ипотечный стандарт

Оглавление

1. Что меняет новый стандарт ипотечного кредитования?
2. К чему приведет новый ипотечный стандарт?
3. Дополнительные меры по борьбе с закредитованностью населения
4. Что произошло с ипотекой с 2025 года?
5. Что еще оказывает влияние на ипотечный рынок?
6. Выводы
7. Часто задаваемые вопросы и ответы

Что меняет новый стандарт ипотечного кредитования?

Новый ипотечный стандарт действует только на покупку недвижимости в строящемся доме или на вторичном рынке и не распространяется на недвижимость для бизнеса, он применим для сделок по ДДУ (договора долевого строительства), а также при уступке прав требования по ДДУ. Некоторые банки уже начали работать по-новому.

Единые правила оформления ипотечного кредита включают следующие ключевые положения:

1. сроки ипотеки не превышает 30 лет;

2. ипотека оформляется на сумму, не превышающую 80% стоимости квартиры;

3. первоначальный взнос от 20% стоимости квартиры.

На кредитную организацию возлагается ответственность полноценного информирования клиента по дополнительным услугам. Особенно это касается страховки. Сотрудники банка обязаны разъяснять условия договора так, чтобы заемщику были понятны ответы независимо от уровня его финансовой образованности. Исключение – информация о причинах отказа по кредиту.

С лета 2025 года кредитным организациям запретили брать процент за пониженную ипотечную ставку. Пока что кредиторы должны:

• в случае досрочного погашения ипотеки компенсировать клиенту переплату из-за измененной процентной ставки;

• перед подписанием договора о пониженной процентной ставке выдать расчет полной стоимости ипотеки без включения пониженной процентной ставки.

К чему приведет новый ипотечный стандарт?

1. Снижение закредитованности граждан - на сегодняшний день закредитованность населения принимает грандиозные масштабы. Одной из причин является введение программ льготного кредитования и лояльные условия, предъявляемые к потенциальным заемщикам на протяжении нескольких лет.

2. Исключение ценовых маневров - с введением стандарта у кредиторов меньше возможностей для маркетинговых приемов. Это позволило сделать кредитование более прозрачным для клиентов.

3. Снижение доступности ипотеки - новые правила, ограничили возможности некоторых заемщиков, что привело к снижению темпов ипотечного кредитования. Стандарт не подразумевает использование субсидий и акций от строительных компаний и кредиторов, что отсекает значительный пласт клиентов. В ближайшее время воспользоваться ипотекой смогут лишь граждане, которые подходят под категорию льготников.

4. Снижение рисков для банков и заемщиков - процент ипотечных сделок стал меньше, но одновременно уменьшились риски для банков и клиентов. В первую очередь, прозрачность сделок лишила клиентов возможности купить жилье в ипотеку, если у них отсутствуют средства на первоначальный взнос. Но, с другой стороны, это способствует более тщательной подготовке заемщика к такому ответственному шагу, как долгосрочные финансовые обязательства. Гражданам приходится планировать бюджет и откладывать собственные средства на первоначальный взнос, а не брать еще один кредит, повышая собственную закредитованность и риски невозврата долга.

5. Снижение процента высокорискованных ипотек - важным преимуществом нового ипотечного стандарта является полная прозрачность сделки. Несмотря на отсеивание определенной доли потенциальных заемщиков, это решение позволило снизить долю ипотек с высокими рисками в портфеле кредитной организации.

Дополнительные меры по борьбе с закредитованностью населения:

Надбавки к коэффициентам риска. Если заемщику приходилось тратить на выплату ипотеки и других кредитов свыше 50% ежемесячного дохода, его показатель долговой нагрузки считался высоким. Клиентам с высоким ПДН отказывали в выдаче ипотеки.

С 1 сентября 2024 года Центробанк также ввел макропруденциальные надбавки на выдачу ипотеки для клиентов с ПДН ниже 50%.

Изменение условий льготного кредитования. Программы льготного кредитования претерпели ряд изменений. С августа 2024 года процент по IT-ипотеке вырос до 6% годовых. Летом 2024 года отменили льготную ипотеку на приобретение жилья в новом доме. Это решение привело к снижению темпов роста стоимости квартир в новостройках. Вектор спроса сместился на вторичное жилье.

Также на рынок ипотечного кредитования оказывало влияние преждевременное израсходование лимитов по государственным программам. Кредиторы выходили из положения путем повышения первоначального взноса до 50%, либо попросту отказывали клиенту в выдаче ипотеки.

Что произошло с ипотекой после введения стандарта в 2025 году?

С января 2025 года банковский сектор находился в состоянии неопределенности. Несмотря на то, что стандарт жестко запрещал использование схем, способствовавших росту цен на жилье, ответственности за нарушение правил не предусматривалось. Кредитные организации ждали новых указаний от Центробанка, а большинство банков осторожно работали по старым правилам. В начале 2025 года обычно выдавалось минимальное количество ипотек, поэтому тогда отмечалось сезонное затишье. На тот момент немногие строительные компании отказались от старых программ, не удовлетворявших стандартам.

Стремление Центробанка решить возникшие проблемы, связанные с завышением стоимости жилья при снижении ставки по ипотеке,  и выдачу ипотеки, по сути, без первоначального взноса не отменяло реальных проблем покупателей. У людей, как и прежде, не хватало средств на первоначальный взнос. Денег для обслуживания кредита с реальными процентными ставками тоже было недостаточно. Таким образом, новые требования вынудили банки отказывать многим потенциальным клиентам, что привело к сокращению объемов выдачи ипотек в разы.

Девелоперы тоже адаптировались к новым условиям. Еще до вступления ипотечного стандарта в силу застройщики начали поднимать цены на квадратные метры, чтобы обеспечить субсидирование ставки. Недвижимость на рынке, где максимальный спрос получался через программы льготного ипотечного кредитования, выросла в цене на десять процентов. И на этом рост цен не остановился. Заемщик увидел завышенную стоимость жилья, в которую были включены все комиссии для банков.

Застройщики стремились поддерживать уровень продаж предыдущих периодов без нарушения закона. Они увеличивали вознаграждение риелторам по программам лояльности, давали скидки и предлагали акции покупателям, также работали с рассрочкой платежа. В крупных городах объем сделок с квартирами в новых домах упал на треть по сравнению с цифрами 2023 года. В регионах ситуация была еще хуже. В 2025 году следовало ожидать еще большего снижения объема продаж до тех пор, пока не снизилась ключевая ставка.

Эксперты были уверены, что в сложившихся реалиях начала расти популярность рассрочки. Она стала единственным шансом для клиентов, которым отказывали в ипотеке из-за низкого дохода, либо из-за отсутствия первоначального взноса. Но даже в случае рассрочки застройщики требовали внести первый платеж в размере минимум 10% стоимости квартиры. Эта схема позволяла хоть как-то сократить риски и удерживать покупателя на длинном графике выплат.

Что еще оказывало влияние на ипотечный рынок?

Нарушение сроков сдачи жилья не каралось санкциями.

Из-за продления моратория на санкции за несоблюдение временных рамок сдачи недвижимости ощутимо снизилась ответственность строительных компаний. Если раньше штрафные санкции вынуждали застройщиков сдавать жилье в срок, то к 2025 году покупателей стало меньше, что повлияло на прибыль компаний. Раньше риски составляли максимум 10%, то к 2025 году вероятность несдачи объекта в срок достигала 50%. Гражданам стоило рассчитывать, что срок сдачи жилья мог вырасти вдвое, а это приводило к дополнительным тратам, например, на временную аренду квартиры.

Усложнилась схема компенсации за некачественную отделку жилья.

С января 2025 года ограничили штрафы за качество отделки. Получить от застройщика компенсацию можно было, но не более 3% от стоимости жилья. Кроме того, строительные компании могли утверждать свои стандарты отделки. Это лишало покупателя возможности оспорить качество работ. До введения изменений компенсации за плохую отделку могли достигать миллиардов рублей в год, к 2026 году риски для застройщика были минимизированы.

После того как объемы ипотеки сократились на четверть, была высока вероятность, что застройщики перешли на рассрочку. Процент сделок с рассрочкой вырос за два года с 5% до 40%, а по прогнозам мог достичь 50%. Длительное время рынок не брал во внимание лизинг на недвижимость, потому что проще и доступнее было работать с рассрочкой. К 2026 году перед покупателями квартир замаячили новые возможности — лизинг или долгосрочная аренда жилья с правом выкупа.

В видео ниже вы могли посмотреть уникальный ипотечный онлайн эфир с представителем Альфа-Банка и приглашенным экспертом компании Инстатека, на котором рассказывалось об "Ипотечном стандарте", принятом в 2025 году, новых ставках, программах, а также о видении рынка ипотечного кредитования:

Выводы

Новые правила ипотечного кредитования неизбежно привели к изменениям на рынке недвижимости. Стандарт уменьшил риски неплатежеспособности клиентов, обеспечил лучшую защиту их прав, но одновременно ужесточил правила и сделал покупку жилья в ипотеку недоступной для многих.

Ипотечный стандарт 2025 года стал серьезным вызовом застройщикам. Эксперты полагали, что из-за введения повышенных требований к первоначальному взносу следовало ожидать падения спроса на новостройки в ближайший год. Это, в свою очередь, привело к росту конкуренции среди строительных компаний. Им пришлось искать новые схемы привлечения покупателей.

Несмотря на кажущиеся сложности, ипотечный стандарт позволил стабилизировать рынок в долгосрочной перспективе, поднял ответственность всех участников сделки: и кредиторов, и заемщиков, хотя краткосрочные последствия усложнили жизнь части игроков рынка.

Автор статьи: