Как рассчитать налоговый вычет при продаже и покупке жилья

Оглавление

1. НДФЛ в 2025 году.
2. Категории, освобожденные от НДФЛ .
3. Минимальный предельный срок.
1. Правила исчисления минимального предельного срока в особых случаях.
4. Налоговая база и налоговые вычеты.
5. Расчет вычета при покупке жилья, находящегося в совместной собственности.
6. Ситуации, когда право на имущественный вычет теряется.
7. Варианты расчета НДФЛ.
1. Расчет НДФЛ, если стоимость жилья ниже кадастровой.
2. Расчет НДФЛ в случае продажи недвижимости, с последующим приобретением другой.
3. Расчет НДФЛ при продаже нескольких жилых объектов.

НДФЛ в 2025 году

Действующий Налоговый Кодекс в 2025 году в отношении налогов на продажу жилья изменился незначительно в текстовом выражении, но суммы вносимые в казну государства явно увеличатся.

Согласно статье 2 ФЗ от 12.07.2024 N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", ставка НДФЛ для физических лиц резидентов РФ составит:

• при доходе от продажи ≤ 2,4 млн. руб – 13%;

• при доходе от продажи >2,4 млн. руб – 15%.

Маленькое дополнение: 15% ставкой обложен не доход больше 2 400 000 р, а его часть, превышающая это значение. (ст. 2 ФЗ от 12.07.2024 N 176-ФЗ)

Получается не мало. Но давайте вместе пройдем по Налоговому Кодексу и прикинем, как и сколько придется платить на самом деле. Сразу раскроем интригу – Налоговый Кодекс многогранен и предусматривает вариативность решений различных ситуаций. Разберемся в традиционных.

Налоговый эксперт Ирина Хабибова, директор компании Аудитор ВЕД разъясняет:

"Резидент РФ – человек, проживающий в России, немногим больше полугода (183 дня), в пределах календарного года (п. 2 ст. 207 НК РФ). Гражданство, в данном случае, не играет решающей роли. Налог платиться в независимости от того где резидент получает доход – в России или за ее границами (Письмо ФНС России от 27.12.2023 N ШЮ-4-17/16342@).

Военные Российской армии и флота, чиновники и сотрудники государственных и муниципальных органов, вынужденные долгое время находиться в командировке вне России являются резидентами РФ не зависимо от количества дней, проведённых за ее пределами (п. 3 ст. 207 НК РФ)."

Категории, освобожденные от НДФЛ

Категории, освобожденные от уплаты налога при реализации собственного жилья (квартиры или дома с постройками) указаны в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

1. Лица, имеющие 2-х и более детей, родных или усыновленных, которые достигли совершеннолетия, если они (дети) закончили обучение или не более 24 лет, если учатся где-то в России, обязательно на дневном отделении.
2. Резидент РФ в возрасте до 18 лет, если закончил обучение или не более 24 лет, при обучении в Российском образовательном учреждении, являющийся близким родственником, в семье которого кроме него есть еще минимум один ребенок.

Обе выше указанные категории освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, только при соблюдении следующих условий:

1. Дети не перешагнули отметку возрастных ограничений, предусмотренных на момент покупки недвижимости.

2. В том же отчетном временном периоде, когда была совершена сделка с недвижимостью, гражданин или член его семьи купил другую недвижимость или ее часть, либо совершил полную оплату недвижимости по договору долевого участия в строительстве или кооперативе, где дополнительная оплата после введения в эксплуатацию не предусмотрена.

3. Продаваемое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности.

4. Кадастровая стоимость продаваемого объекта не должна превышать 50,0 млн. руб.

5. Налогоплательщику (продавцу) не должно принадлежать более половины какого-нибудь другого жилого помещения, превышающего по площади приобретенное данной семьей жилье.

Еще одна категория резидентов РФ, освобожденная от НДФЛ при продаже недвижимости – владеющие продаваемой жилой недвижимостью не менее «минимального срока».

Минимальный предельный срок

Минимальный срок владения жильем (квартирой, домом) отсчитывается от даты государственной регистрации права собственности. (письмо Минфина России от 20 июля 2022 года № 03-04-05/70015).

Минимальный предельный срок может составлять три или пять лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

В большинстве случаев придерживаются последнего значения – пять лет (п 4 ст.217.1 НК РФ). Разночтений нет и не может быть. Являетесь владельцем недвижимости пять и более лет – при ее продаже НДФЛ не платится и декларация 3-НДФЛ в налоговый орган не подается.

Три года владеть жильем, чтобы не платить с его продажи НДФЛ достаточно, если оно согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

• унаследовано;

• подарено родственником;

• передано по договору пожизненного содержания;

• получено из личного фонда по условиям управления или при ликвидации;

• единственное жилье.

Все выше указанные положения в отношении продажи дома, распространены на весь земельный участок и хозяйственные постройки (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговый эксперт разъясняет:

"Определение «единственное жилье» может быть присвоено объекту если в ЕГР (Едином государственном реестре) у продавца нет другого зарегистрированного жилья на дату продажи данного или второе приобретено не более чем за три месяца (90 дней) до даты продажи. (ГК РФ Статья 123.20-4. Основные положения о личном фонде. (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 237-ФЗ)."

Правила исчисления минимального предельного срока в особых случаях

Субъекты РФ имеют возможность изменять длительность минимального предельного срока собственными законодательными актами до нуля (п 6. ст. 217.1 НК РФ).

По НК РФ, согласно аб. 2, 4, 6, 7, 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2024 N 03-04-05/62884; п. п. 7.1, 7.3 разд. 7, Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@, минимальный предельный срок исчисляется несколько иначе:

1. Для квартир, полученных вместо освобожденных по требованию реновации жилья в г. Москва – с дня, когда право собственности на освобожденный объект зарегистрировано в Росреестре.

2. Для недвижимости, приобретенной по договору долевого участия или договору ЖСК – отсчитывается с дня внесения полной оплаты.

3. Для жилья, претерпевшего перепланировку, реконструкцию, выделение долей – отсчитывается дата приобретения права собственности на исходное помещение.

4. Для жилья, образование которого связано с объедением нескольких жилых помещения, принадлежавших резиденту РФ – с даты приобретения права собственности на последнее из объединяемых помещений.

5. Для доли, приобретенной с применением семейного капитала либо из средств бюджета – от даты покупки членом семьи собственника.

Налоговый эксперт разъясняет:

Совокупный облагаемый налогом доход регистрируется (подается по декларации 3-НДФЛ), исчисляется и уплачивается строго в определенные периоды. Нарушение влечет за собой штрафные санкции в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просроченного периода (пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 ст. 228 НК РФ).

Однако этот штраф не может быть больше, чем треть неуплаченной суммы, но и не меньше 1000 р. Даже при нулевой прибыли, за не вовремя поданную декларацию резидента накажут штрафом в 1000 р.(п.1 ст 119 НК РФ).

Налоговая база и налоговые вычеты

Размер НДФЛ за проданное жилье, как и любого другого налога, зависит от базы налогообложения (НБ). По определению – это именно та сумма, которая берется для расчета налоговой ставки (абз. 3 п. 3 ст. 214.10, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

НДФЛ за продажу жилья в 2024 году = 13% от НБ.

Казалось бы, что тут сложного. Продал квартиру за 5 млн, нет минимального срока владения или двух детей на иждивении и все, платите 13% от 5 млн. Это конечно верно, но не совсем.

Очень часто непосвященные в тонкости налогового кодекса люди забывают о налоговых вычетах. Специалист-бухгалтер и налоговый эксперт прекрасно знают, что налоговая база не составляет 100% от дохода. Она представляет собой сумму дохода за минусом льгот или налогового вычета (НВ) (п 3 и п 6 ст. 210 НК РФ).

НБ = Д – НВ

Льготу по оплате налога на прибыль из средств, полученных при реализации недвижимого имущества, резидент РФ может использовать в каждом налоговом периоде неограниченно. (ст. 220 НКРФ).

Варианты налогового вычета при продаже жилья для физлиц:

• сумма, равная имущественному налоговому вычету (не более 1,0 млн р р);

• расходы на покупку проданного жилья, подтвержденные соответствующими документами (учитывается материнский капитал, направленный на приобретение продаваемого объекта).

Если у ФНС есть (или могут быть предоставлены вами) документы, подтверждающие расходы налогоплательщика на покупку жилья, НБ может быть уменьшена на сумму, равную стоимости сделки, которая явилась поводом для регистрации права на приобретение этого имущества. Данные о стоимости поступают в инспекцию по установленной форме в порядке, предусмотренном ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации. (п 3 ст.214.10 НК РФ)

При продаже жилья или его доли, полученного в результате выполнения программы реновации жилого фонда в Москве, стоимость полученного дохода уменьшается на затраты, понесенные при покупке освобождённого жилья и (или) жилого помещения, предоставленного в связи с реализацией указанной программы. (п.2 пп. 2 абз. 8 ст. 220 НК РФ).

Для получения налогового вычета следует обратиться в налоговую инспекцию, предоставив форму 3-НДФЛ и приложив к ней необходимые бумаги, подтверждающие это право.

Налоговый эксперт разъясняет: 

"Имущественный налоговый вычет – некоторая установленная законодательно сумма, на которую возможно уменьшить налоговую базу, что в свою очередь снижает и сам НДФЛ. Имущественный налоговый вычет равен размеру дохода от продажи недвижимости, но не может превышать 1 000 000 р. Такой размер вычета установлен для вычисления суммы налога при реализации жилых объектов недвижимости. Для нежилых – вычет 250 000 р. (пп. 9 п. 2.1, п. 3 ст. 210 НК РФ). 

Для всех налогоплательщиков, кроме пенсионеров, налоговый вычет не имеет обратного действия (п. 10 ст. 210 НК РФ). Иными словами, под понижение на сумму налогового вычета попадают налоги того налогового периода, когда возникло право на вычет. Если в текущем календарном году имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на следующий календарный год до полного погашения (п. 10 ст. 210 НК РФ)."

ПРИМЕР 1

Квартира «А» приобретена резидентом РФ в 2023 г за 2,0 млн руб. Затраты на покупку подтверждены документально. В предпринимательской деятельности не использовалась. В 2024 году – продана за 4,0 млн. руб.

Рассчитаем варианты снижения налоговой базы:

Вариант А:

На сумму затрат на покупку проданной недвижимости:

Налоговая база (НБ) = 4,0 млн. руб. (стоимость) – 2, 0 млн. руб. (затраты на приобретение) = 2,0 млн. руб.

НДФЛ 13% от 2,0 млн. руб. = 260,0 тыс. р.

Вариант B:

На сумму имущественного налогового вычета:

Налоговая база (НБ) = 4,0 млн р. – 1,0 млн р. = 3,0 млн. руб.
НДФЛ по ставке 13% от 3,0 млн. руб. = 390,0 тыс. р.

Вариант C:

Продажа квартиры «А» в 2025 году, при снижении налоговой базы на ставку имущественного налогового вычета приведет к следующим результатам:

4,0 млн. руб. – 1, 0 млн. руб. = 3,0 млн. руб. – налоговая база, после применения имущественного налогового вычета.

Превышающая минимальный доход часть: 3,0 млн. руб. – 2,4 млн. руб. = 600, 0 тыс. р.

НДФЛ 13 % будет облагаться сумма 2,4 млн. руб. – к оплате 312,0 тыс. р.
НДФЛ 15 % будет облагаться сумма 600,0 тыс. р. - к оплате 90,0 тыс. р.

Итого НДФЛ = 402,0 тыс. р.

Вариант D:

Продажа квартиры «А» в 2025 году при снижении налоговой базы на сумму практических затрат на приобретение:

НБ =2, 0 млн. р, расчет такой же, как в варианте А.
Поскольку 2,0 млн. руб. <2, 4 млн. руб.

НДФЛ рассчитываем по ставке 13% – к оплате 260,0 тыс. р.

Вывод: Максимально выгодным способом снижения налоговой базы в конкретной ситуации будет способ уменьшения налоговой базы на сумму практических затрат на покупку.

ПРИМЕР 2

Квартира «В» приобретена резидентом РФ в 2023 г за 5,0 млн. руб. Затраты на покупку подтверждены. В предпринимательской деятельности не использовалась. Продана в 2024 году за ту же цену – 5,0 млн. руб.

Вариант А:

Налоговая база (НБ) при выборе вычета в форме затрат на приобретение, как в 2024, так и в 2025 году составит:

5,0 млн. руб. – 5,0 млн. руб. = 0, а значит и налог будет – 0 р.

Вариант B:

Отсутствие документов, которые подтверждают расходы, может заставить выбрать вариант с уменьшением налоговых обязательств на имущественный налоговый вычет, тогда

В 2024 году:

НБ = 5,0 млн. руб. – 1,0 млн. руб. = 4,0 млн р.

НДФЛ 13% от 4,0 млн р = 520, 0 тыс. р.

В 2025 году:

НБ =5,0 млн. руб. – 1,0 млн. руб. = 4,0 млн р.

По новому положению, в 2025 году:

с 2,4 млн. руб. – ставка НДФЛ =13% и налог =312,0 тыс. р.

Превышавшая часть =1,6 млн. руб. – ставка НДФЛ 15%, отсюда налог =208,0 тыс. р.

В данном случае НДФЛ составит 312,0 тыс. р. + 208,0 тыс. р. = 520,0 тыс. р.

Вывод: Максимально выгодным способом снижения налоговой базы в конкретной ситуации, так же как и примере 1, будет способ уменьшения налоговой базы на сумму практических затрат на покупку. Потеря документов приведет к увеличению налоговой базы и, следовательно, налога.

Расчет вычета при покупке жилья, находящегося в совместной собственности

Логично предположить, что в подобной ситуации имущественный вычет делится между владельцами поровну (Письмо ФНС России от 27.09.2023 N БС-19-11/292@).

То есть если владельцев 2, а вычет составляет 1,0 млн. руб., то оба получают возможность уменьшить налоговую базу по 500,0 тыс. р. А если 4 – то по 250,0 тыс. р.

Однако, возможно на законном основании каждому из совладельцев получить право на имущественный вычет по 1,0 млн. руб. Для этого надо продать каждую из частей по отдельному договору.  Такой же вариант работает и для жилья, поделенного на доли между супругами. 

Ситуации, когда право на имущественный вычет теряется

Резидент РФ теряет возможность использовать этот способ уменьшения налоговой базы (п. 3 или п. 6 ст. 210 НК РФ):

• если недвижимость получена в результате приватизации, в наследство, либо каким-то иным способом, но так что затраты на ее покупку отсутствуют;

• если жилье куплено на территории другого государства;

• если недвижимость продана взаимозависимому физическому лицу, то есть родственнику, подчиненному или начальнику;

• в случае, если резидент РФ уже воспользовался правом налогового вычета в каком-либо другом случае.

Варианты расчета НДФЛ

Расчет НДФЛ, если стоимость жилья ниже кадастровой

Во всех выше перечисленных случаях продажная стоимость жилья выше кадастровой и расчет НБ и НДФЛ ведется от цены, указанной в договоре купли-продажи.

При реализации недвижимости, когда сумма сделки меньше кадастровой стоимости, необходимо кадастр умножить на коэффициент. Обычно он равен 0,7. Произведение сравнивается с суммой продажи по договору купли-продажи. Расчет налогового сбора ведется от большего значения (ст. 217.1 НК РФ)

При реализации недвижимости на сумму не превышающую кадастровую, умноженную на коэффициент 0,7, налоговая база равна кадастровой стоимости, умноженной на этот коэффициент (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 и ч. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Величина коэффициента может отличаться от общепринятого. Его величина зависит от региона, где территориально располагается объект продажи (ст. 217.1 НК РФ).

ПРИМЕР 3:

Вариант А

Объект (квартира), куплена в 2023 г. за 2,1 млн. руб., продана в 2024 г. за 2,1 млн. руб. При этом кадастровая стоимость выросла и составляет 3,3 млн. руб.
3,3 млн руб. (кадастровая стоимость) * 0,7 (понижающий коэффициент) = 2,31 млн. руб.

2,1 млн. руб. р. < 2,31 млн. руб.

Если у налогоплательщика отсутствует право на налоговый вычет, то

НБ =2,31 млн. руб.
НДФЛ (13%) =300,3 тыс. р.

Если плательщиком не утрачена возможность уменьшения НБ, то возможны два пути:

1. Возврат на сумму расходов на приобретение проданной недвижимости — 2,1 млн. руб.

   в 2024 и 2025 г.:

   НБ = 2,31 млн. руб. – 2,1 млн. руб..

   НДФЛ (13%) от 200,0 тыс. р.= 26,0 тыс. р.

2. Вычет на 1,0 млн. руб.

   в 2024 и 2025 г.:

   НБ = 2,31 млн. руб.– 1 млн. руб.= 1,31 млн. руб.

   НДФЛ 13 % от 1,31 млн. руб. = 170,3 тыс. р.

Вариант В

Квартира, которая была приобретена в 2023 г. за 2,1 млн. р, продана в 2024 г. за 2,5 млн. руб. При этом кадастровая стоимость квартиры выросла и составляет – 3,3 млн. руб.

3,3 млн руб. (стоимость по кадастру) х 0,7(понижающий коэффициент) = 2,31 млн. руб.

Сумма продажи квартиры 2,5 млн. руб. <2,31 млн. руб.

В этом случае НДФЛ рассчитывается от суммы продажи.

Если нет прав на налоговый вычет:

НБ = 2,5 млн. руб.

в 2024 г.: НДФЛ (13%) = 325,0 тыс. руб.

в 2025 г.: НДФЛ = НДФЛ 13% от 2,4 млн. р + НДФЛ 15% от 100,0 тыс.р = 312,0 тыс. р. + 15,0 тыс. р. = 327,0 тыс. руб.

Если налогоплательщиком не утрачена возможность получения налогового вычета, то возможны два пути:

1. Вычет на сумму расходов на приобретение проданной квартиры – 2,1 млн. руб.,

   2024 г. и 2025 г.:

   НБ = 2,5 млн. руб.– 2,1 млн. руб.= 400,0 тыс. р.

   НДФЛ (13%) от 400,0 тыс. р.= 52,0 тыс. р.

2. Вычет на сумму имущественного налогового вычета – 1,0 млн. руб.

   2024 г. и 2025 г.:

   НБ = 2,5 млн. руб.– 1 млн. руб.= 1,5 млн. руб.

   НДФЛ 13 % от 1,5 млн. руб. = 195,0 тыс. р.

Расчет НДФЛ в случае продажи недвижимости, с последующим приобретением другой

Как рассчитать НДФЛ и налоговые вычеты при продаже жилья подробно разобрано выше.

Что касается приобретения имущества, то помимо счастья владения, есть ещё приятный бонус – покупатель налогом не облагается. Более того, согласно пп. 3 пп. 5 ст. 217.1 НК РФ и 1 п. 3 п. 4 ст. 220 НК РФ, на сумму расходов, потраченных на покупку жилья, будь то частный коттедж, квартира, доля в комнате, комната или даже участок для постройки коттеджа, резидент РФ один раз в жизни (п 11 ст. 220 НК РФ) получает право на возврат части налога на доходы физических лиц, уплаченного в бюджет, в связи с приобретением жилья.

Возврат соразмерен с фактическими затратами на покупку данного жилья или участка, но не более 2,0 млн. руб. Если для покупки был взят заем в любом отечественном банке, то возврат налога перекроет сумму уплаченных процентов, но не более чем на 3,0 млн. руб. (пп 4 п 1, п 4 ст. 220 НК РФ).

Продажа одного объекта недвижимости и покупка другого дает возможность воспользоваться следующими налоговыми вычетами (ст. 217.1 НК РФ, ст. 220 НК РФ):

A. Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, в размере 1 млн. руб.

B. Возмещение налога на сумму фактически расходов, связанных с приобретением проданного жилья.

C. Имущественный вычет в размере фактически расходов на приобретение жилья, в размере не более 2,0 млн р.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается в 2024 г НДФЛ по ставке 13% (Письмо Минфина России от 16.04.2014 N 03-04-05/17287).

Напомним, что при продаже нужно выбрать вариант «А» или «B», а право на получение налогового вычета по пункту «С» наступает только после регистрации права собственности на приобретенное жилье и использовать его можно только один раз в жизни. (ст. 220 НК РФ).

ПРИМЕР 4:

Квартира «C» куплена Мамоновым П.Ю. в 2023 году за 4,0 млн. руб. Продана в 2024 году за 5,0 млн. руб. Документы, подтверждающие в наличии. В этом же налоговом периоде, Мамонов П.Ю. купил и зарегистрировал в собственность новую квартиру. Расходы на ее приобретение составили 5,0 млн. руб.

Рассчитаем НДФЛ, который Мамонов П.Ю. уплатит по совокупности двух сделок.

При продаже воспользуемся правом уменьшить НБ на сумму затрат на покупку продаваемой квартиры:

НБ = 5,0 млн. р – 4,0 млн. р = 1,0 млн. руб.

Как указывалось, Мамонов П.Ю., как покупатель новой квартиры стоимостью в 5,0 млн. руб. имеет право на налоговый вычет в 2,0 млн. руб.

НБ =1,0 млн. руб. – 2,0 млн. руб. = - 1,0 млн.р.

Таким образом, Мамонов П.Ю. не только не платит НДФЛ в текущем налоговом периоде, но и приобретает право на налоговый вычет в будущих периодах, до тех пор, пока вся сумма не будет использована (п. 9 ст. 220 НК РФ)

Расчет НДФЛ при продаже нескольких жилых объектов

Налоговая база и положенный с нее к уплате НДФЛ рассчитывается по совокупности всех доходов (ст. 210 НК РФ) Доходы, полученные при продаже жилья, не исключение (п 2.2 210 НК РФ).

ПРИМЕР 5:

Резидент РФ Фриманов П.П. в 2024 году продал 3 квартиры:

Квартира «А» за 5,0 млн. руб. (Приобретена в 2023 г. за 3,0 млн. руб. Документы о расходах на покупку в наличии).

Квартира «В» за 6,0 млн. руб. (Приобретена в 2023 г. за 4,0 млн. руб. Документы о расходах на покупку в наличии).

Квартира «С» за 2,5 млн. руб. (Приобретена в 2023 г. за 2,0 млн. руб. Документы о расходах на покупку в наличии).

При расчете НБ по каждому объекту, Фриманов П.П. имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет в размере 1,0 млн. руб. или вычет на сумму затрат на покупку, продаваемой квартиры.

Наиболее выгодный – второй вариант. Его и будем применять при расчетах.

НБ по квартире «А» = 5,0 млн. руб. – 3,0 млн. руб. = 2,0 млн. руб.

НБ по квартире «В» = 6,0 млн. руб. – 4,0 млн. р = 2,0 млн. руб.

НБ по квартире «С» = 2,5 млн. руб. – 2,0 млн. р = 0,5 млн. руб.

Итого НБ = 4,5 млн. руб.

2024 г: НДФЛ 13% = 585,0 тыс. р.

Если продажа на те же суммы будет совершена в 2025 году, то размер НДФЛ, естественно увеличится:

4,5 млн. руб. – 2,4 млн. руб. = 2,1 млн. руб.

НДФЛ 13% от 2,4 млн. руб. = 312,0 тыс. р.

НДФЛ 15% от 2,1 млн. руб. = 315,0 тыс. р.

Итого НДФЛ = 627,0 тыс. р.

Автор статьи: