Когда нельзя покупать квартиру

Оглавление (Причины):

1. Признаки будущего банкротства продавца
2. Незаконная перепланировка
3. Сделка по доверенности
4. История наследства
5. Наличие прописанных людей
6. Собственник пожилой или недееспособный
7. Квартира куплена с использованием материнского капитала
8. Нет возможности проверить документы
9. Недавний развод собственника квартиры
10. Несколько сделок с квартирой за короткое время
11. Низкая стоимость относительно рынка
12. Один из владельцев несовершеннолетний
13. Видео "В каких случаях нельзя покупать квартиру"

Цена, расположение, инфраструктура, транспортная доступность, наличие школ, детских садов и поликлиник – все эти факторы обычно играют роль при выборе жилья на вторичном рынке. Однако, найдя понравившийся по всем критериям вариант, многие покупатели часто забывают о необходимости проверить безопасность сделки. Чтобы не остаться и без жилья, и без денег, нужно знать, какие ситуации должны вызвать настороженность и когда лучше отказаться от покупки.

1. Признаки будущего банкротства продавца

Если после продажи квартиры в течение следующих трех лет продавец объявит себя банкротом, все совершенные сделки, в том числе и с недвижимостью, могут быть оспорены финансовым управляющим. В этом случае недвижимость возвращается первоначальному владельцу, продается с торгов, а средства идут на закрытие долгов. Поэтому стоит заранее выяснить, нет ли у продавца действующих кредитов, по которым он не вносит платежи. Если сумма долга превышает полмиллиона рублей, лучше отказаться от сделки.

Чтобы оценить вероятность банкротства, стоит обратиться к юристу, который проверит:

• нет ли продавца в списке должников на сайте Федеральной службы судебных приставов;
• наличие дел, рассматриваемых в районных и городских судах по взысканию долга;
• данные на едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
• кредитную историю продавца.

Если нет возможности обратиться к специалисту, стоит попросить владельца жилья показать кредитную историю или данные, подтверждающие отсутствие задолженности.

Покупка жилья у будущего банкрота – это одна из самых опасных ситуаций, ведь вся ответственность за действия продавца ложится на покупателя. При этом даже если кредитные обязательства не превышают 500 тысяч рублей, но выплаты просрочены более чем на 3 месяца, - это тоже подозрительное обстоятельство, при котором лучше отказаться от сделки.

2. Незаконная перепланировка

Если предыдущий собственник осуществил перепланировку жилья, не согласовав и не узаконив ее должным образом, вся ответственность за это, а также штрафные санкции ложатся на нового владельца. Чтобы внести изменения в конфигурацию квартиры, необходимо сначала согласовать проведение работ, а по их окончанию подать заявку на внесение изменений в технический паспорт. Собственник может пойти и другим путем – молча выполнить перепланировку, не поставив в известность контролирующие органы. В таком случае придется либо возвращать все, как было до переустройства, либо пытаться узаконить изменения.

При этом далеко не каждую перепланировку можно признать разрешенной. Многие изменения, которые представляются хозяину вполне логичными и удобными, запрещены с точки зрения закона.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, следует:

1. Самое главное – при осмотре квартиры сверить данные в техническом паспорте и реальное положение вещей. Будущего покупателя должно насторожить следующее:
• перенесен оконный проем;
• часть общедомового имущества, например, терраса, чердак или тамбур в подъезде присоединены к территории квартиры;
• любой снос или перенос стен, особенно несущих;
• вынос батареи отопления за пределы квартиры – на балкон, террасу или лоджию;
• кухня, где используется газ, совмещена с жилой комнатой;
• изменение внешнего вида фасада дома в зоне расположения жилья. 
2. Если перепланировка не отражена в техническом паспорте, лучше всего отказаться от сделки. Другой вариант – настоять на том, чтобы продавец вернул квартиру в первоначальный вид или сделал скидку на сумму, которая потребуется для обратной перепланировки.
   
3. Когда незаконное переустройство обнаружено после покупки, лучшее, что можно сделать – узаконить изменения или привести квартиру в соответствие с техническим паспортом, не дожидаясь санкций от контролирующих органов.

Если на приобретение недвижимости берется ипотечный кредит, незаконная перепланировка станет причиной отказа банка в кредитовании. Формально ничто не мешает купить или продать такое жилье, однако банки не хотят иметь дело с проблемным залогом. В том случае, если перепланировка не будет устранена или узаконена, квартиру могут арестовать и выставить на торги.

3. Сделка по доверенности

Конечно, не каждый такой случай является проблемным и обязательно приведет к неприятностям в будущем, однако стоит проявить осторожность, если за все время вы ни разу не увидели собственника в лицо, а договор купли-продажи подписывал его представитель по доверенности. Вполне вероятно, что настоящий владелец не имеет понятия о сделке, и впоследствии сможет оспорить продажу и вернуть недвижимость обратно.

В судебной практике встречались ситуации, когда доверенность составлялась без ведома владельца, от имени недееспособных или даже умерших граждан. Исход в таких случаях всегда один и тот же: доверенность отзывается, жилье возвращается в собственность предыдущего владельца. Покупатель остается без недвижимости, без средств и с необходимостью вести длительные судебные разбирательства в попытках вернуть деньги.

Поэтому если представитель собственника всячески уклоняется от ваших попыток лично встретиться с владельцем, это должно вызвать подозрение. Если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на подписании документов, стоит хотя бы пообщаться с ним при встрече или с помощью видеосвязи и убедиться, что он дееспособен и не возражает против продажи жилья. В том случае, когда договор купли-продажи подписывает доверенное лицо, лучше всего заверить сделку нотариально. Нотариус еще раз проверит, что доверенность действует и не отозвана, а покупатель получит дополнительную гарантию своих прав в том случае, если дело все же дойдет до суда.

4. История наследства

Если собственник получил жильё в наследство, ситуация также требует тщательного изучения. Даже при наличии завещания велика вероятность, что есть и другие наследники, имеющие законное право на долю в недвижимости. Главная опасность заключается в том, что претенденты на наследство могут объявиться даже спустя продолжительный срок – через 10 или 15 лет после покупки. Если им удастся доказать в суде, что они не знали о смерти наследодателя по уважительной причине, суд обяжет выделить им часть доли в квартире.

Особенного внимания требует ситуация, когда собственник вступил в права наследования недавно. Вполне возможно, что впоследствии выяснятся не самые приятные для покупателя обстоятельства: завещание может быть поддельным или недействительным, в нем не учтены интересы других законных наследников.

Срок исковой давности составляет три года, однако отсчет времени идет не от момента смерти наследодателя, а от того дня, когда наследник узнал об этом. Поскольку единой базы, где можно было бы проверить информацию о наследниках, в настоящее время нет, покупатель никак не сможет полностью обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

В последнее время суды все чаще в подобных делах встают на сторону покупателя. Решение принимается в пользу нового собственника, если он признан добросовестным покупателем. Поэтому важно при покупке наследственной квартиры указывать ее полную стоимость и заверять сделку у нотариуса. Если дело дойдет до судебного разбирательства, это поможет склонить суд на сторону покупателя.

5. Наличие прописанных людей

При проверке юридической чистоты сделки стоит также обратить внимание на количество прописанных и имеющих право пользования жильем. Несмотря на то, что собственник по закону имеет право выписать из квартиры зарегистрированных лиц, есть особая категория людей, лишить прописки которых нельзя даже через суд. Кроме того, даже если посторонних прописанных людей нет, могут найтись лица, имеющие право пользования без регистрации. Например, если ранее прописанный человек в настоящий момент отбывает наказание в местах лишения свободы, его временно снимают с учета. Отбыв срок, он имеет право восстановить регистрацию и пользоваться жильем.

Также стоит обратить внимание на то, каким образом квартира была оформлена в собственность, Если владелец воспользовался правом приватизации, могут найтись члены его семьи, которые в свое время отказались от доли. Они также имеют возможность проживать в квартире даже после ее продажи новому собственнику.

Чтобы минимизировать риски, необходимо запросить у продавца или получить самостоятельно следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН. Из нее можно узнать, на каком основании жилье принадлежит владельцу, нет ли ограничений на совершение сделок или обременений.

2. Выписка из домовой книги. Она содержит сведения обо всех прописанных в настоящее время и ранее зарегистрированных жильцах.

3. Москвичи могут также получить единый жилищный документ. Он совмещает в себе сведения из двух предыдущих бумаг, а также отражает информацию о лицевом счете.

Как правило, квартиры с обременением в виде прописанных жильцов можно приобрести по более низкой стоимости относительно рыночной. Но следует помнить, что в этом случае все обязанности по выписке ложатся на плечи покупателя. Процесс может затянуться, особенно если придется иметь дело с выпиской несовершеннолетних или недееспособных граждан. Новый собственник сильно рискует и может случиться так, что даже по суду выписать посторонних не удастся. Поэтому в подобных случаях стоит оценить все риски и не соблазняться низкой ценой, а поискать другой вариант для сделки.

6. Собственник пожилой или недееспособный

Если после сделки бывшему владельцу или его родственникам удастся доказать, что в момент подписания бумаг продавец не отвечал за свои действия, приобретение будет оспорено. Такой вариант часто встречается в случае продажи жилья пожилыми людьми или состоящими на учете в психоневрологическом диспансере.

С одной стороны такой подход позволяет защитить пожилых и недееспособных людей от мошенников, которые могут без ведома владельца продать его жилье. С другой бывает и такое, что сами собственники оказываются не слишком порядочными – продав жилье по доброй воле, они обращаются после сделки в суд, настаивая на своей недееспособности.

Оспорить приобретение могут не только бывшие владельцы, но и их родственники, а также органы опеки. В любом случае покупатель не только лишится недвижимости, но и вряд ли получит назад свои деньги. Если вы видите, что продавец входит в так называемую «группу риска», стоит попросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не стоит на учете.

Чтобы полностью обезопасить себя от негативных последствий, разумным вариантом будет приглашение врача-эксперта, который проведет медицинское освидетельствование продавца в момент подписания договора. Таким образом, даже если бывший владелец попытается оспорить сделку, у вас будут доказательства его вменяемости на момент продажи жилья.

Можно также воспользоваться услугами нотариуса для заверения сделки. При подписании договора он обязан убедиться, что продавец осознает свои действия и подписывает бумаги по доброй воле. Оспорить такую сделку в суде значительно сложнее.

Если до совершения сделки вам удалось выяснить, что продавец недееспособен, следует помнить о том, что купить принадлежащее ему жилье можно только с разрешения законного опекуна.

7. Квартира куплена с использованием материнского капитала

На первый взгляд использование при покупке жилья прошлым владельцем материнского капитала – обычное явление, которое не представляет для покупателя опасности. Однако нередко встречаются случаи, когда маткапитал был использован с нарушениями.

Если человек приобретает жилье с использованием средств семейного капитала, он обязан выделить доли в квартире несовершеннолетним детям. На практике выделение доли сразу в момент заключения сделки не всегда возможно, например, если речь идет о долевом строительстве. В таких случаях необходимо предоставить в пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство о наделении детей долями в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки.

Как правило, выполнение этого обязательства не контролируется, что ведет к возникновению ситуаций, когда по закону дети могут претендовать на часть доли в квартире, а по бумагам не имеют к ней никакого отношения. Для нового собственника это грозит тем, что в будущем по достижению совершеннолетия дети могут обратиться в суд и потребовать выделить им долю, поскольку при совершении сделки были нарушены их права. Оспорить сделку также может пенсионный фонд или органы опеки и попечительства. Срок исковой давности составляет 3 года с момента достижения ребенком совершеннолетия, поэтому неприятный сюрприз может подстерегать не только сразу после покупки, но и через много лет.

Чтобы избежать подобных неприятностей, стоит проверить, не был ли задействован при покупке семейный капитал. Для этого необходимо попросить, чтобы продавец взял справку из отделения пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала. Если его часть была использована, нужно проверить, есть ли у собственника разрешение от органов опеки и попечительства на продажу жилья. В противном случае покупатель сильно рискует – нет гарантии того, что сделка не будет оспорена.

8. Нет возможности проверить документы

Поскольку приобретение квартиры на вторичном рынке связано с многочисленными рисками, покупатель имеет полное право требовать у продавца любые документы, касающиеся истории квартиры, состояния самого владельца и его семьи. Если какие-либо из запрошенных бумаг собственник отказывается предоставить – это не очень хороший знак.

Особенно стоит насторожиться, если вы не можете проверить основания, на которых продавец стал собственником жилья. Такая ситуация говорит о том, что его действия по продаже незаконны. Кроме того, стоит проверить всю историю перехода прав собственности на квартиру. Даже если жилье было переоформлено с нарушениями в процессе совершения предыдущей сделки, вся ответственность ложится на того, кто является собственником квартиры на данный момент.

9. Недавний развод собственника квартиры

В процессе выяснения сведений о недвижимости может обнаружиться факт недавнего развода владельца жилья. Это должно насторожить потенциального покупателя: нередко после развода один из супругов продает приобретенную в браке квартиру без ведома второго. В таком случае второй супруг, который по закону может претендовать на долю недвижимости, без труда оспорит сделку в суде.

Защитить права покупателя поможет нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Несмотря на то, что в случае оспаривания продажи жилья в суде виновным будет признан продавец и именно он будет обязан вернуть покупателю часть средств, на практике не всегда получается сразу взыскать всю сумму. Деньги могут быть уже потрачены, и новому владельцу придется добиваться выплат через суд.

10. Несколько сделок с квартирой за короткое время

Подозрения у покупателя должна вызвать ситуация, когда за короткое время квартира несколько раз меняла собственника. Особенно в том случае, если:

• совершено более трех сделок за последние 3 года;

• в сделках принимало участие юридическое лицо;

• участники сделки приходятся друг другу родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Не исключено, что переоформление было фиктивным, а настоящий собственник не менялся. От такой недвижимости лучше держаться подальше и не становиться частью мошеннической схемы.

11. Низкая стоимость относительно рынка

Не всегда привлекательная цена на квартиру говорит о наличии проблем: возможно, владельцу просто срочно понадобились деньги или он переезжает в другой город и не хочет тянуть с продажей. Однако не стоит радостно соглашаться на покупку, стоит внимательно изучить все обстоятельства, историю недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии «подводных камней». Может случиться и так, что в придачу к низкой стоимости будущий владелец получит головную боль в виде прописанных людей, обременений или других неприятных обстоятельств.

Встречаются также варианты, когда реальная цена квартиры соответствует обстановке на рынке, а собственник в договоре просит указать меньшую сумму, мотивируя это тем, что ему не хочется платить в полном объеме налог с продажи. Не стоит соглашаться на это, даже если вы уверены в искренности продавца – если в дальнейшем сделка будет оспорена, вы не сможете даже через суд получить полностью затраченные средства. Если собственник и вернет вам деньги, то только ту сумму, что указана в договоре.

12. Один из владельцев несовершеннолетний

Если квартирой или ее частью владеет человек, которому еще нет 18 лет, то даже при согласии его родителя или опекуна на продажу требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Сотрудники должны проверить, не будут ли ухудшены жилищные условия ребенка после продажи жилья. Лучше всего убедиться в том, что соответствующий документ уже получен до совершения сделки. Также нелишним будет узнать, есть ли у несовершеннолетнего альтернативное жилье.

Если квартира продана в обход органов опеки, это будет расценено как нарушение прав несовершеннолетнего. В этом случае шансы покупателя остаться без жилья и денег очень высоки – сделка будет оспорена, и недвижимость вернется к прежнему собственнику.

При покупке жилья стоит учитывать множество тонкостей и нюансов, разобраться в которых самостоятельно бывает достаточно сложно. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не остаться без денег и без недвижимости, стоит еще до подписания договора заручиться поддержкой опытного риэлтора. Специалисты помогут проверить квартиру на чистоту и выяснят, нет ли риска для покупателя. В любом случае, если при знакомстве с квартирой у вас возникли какие-либо подозрения, лучше лишний раз все перепроверить, а то и вовсе отказаться от покупки, ведь цена ошибки слишком высока.