Эскроу счет для ИЖС при строительстве частного дома

Оглавление

1. Для кого вносятся изменения в законе
2. Схема работы с эскроу счетом
3. Эскроу счета для ИЖС в 2023-2024 году?
4. Преимущества поправок и перспективы работы с эскроу счетами в ИЖС: мнения экспертов
5. Как выбрать банк?
6. Эскроу счет ИЖС и ипотека

Кому повезло?

Сразу расставим точки над i. Если вы купили себе землю в каком-нибудь дачном поселке или деревне и хотите построить себе там дом, то спешим вас разочаровать: ничего нового для вас в законах не изменилось. Поправки касаются строительства малоэтажных жилых комплексов. Т.е. когда Застройщик строит комплекс, например из 20 домов (коттеджный поселок), а вы можете купить дом с земельным участком в этом комплексе по ДДУ с использованием эскроу-счета аналогично покупке квартиры в многоквартирном доме.

Мы уже подробно рассматривали что такое эскроу-счета при ДДУ. Напомним только основные моменты.

Эскроу счет — это специальный финансовый счет в банке на котором замораживаются деньги покупателя, пока подрядчик не выполнит работу. Деньги за будущий объект недвижимости покупатель вносит на счет после регистрации договора: средства остаются заморожены, пока не будет оформлено право собственности. Банк при этом выступает независимым третьим лицом.

На Западе схема эскроу практикуется давно, а в России только появляется. Выглядит все это примерно так:

• застройщик получает разрешение на строительство, открывает счет в кредитной компании;

• застройщик и покупатель подписывают договор, согласно которому они участвуют в строительстве по договору долевого участия;

• финансовая организация, застройщик и покупатель подписывают договор об открытии эскроу;

• финансовая организация открывает для покупателя эскроу счет;

• застройщик, заемщик регистрируют договор в Росреестре;

• покупатель кладет средства на счет эскроу;

• на время выполнения условий договора средства остаются в банке;

• застройщик заканчивает строительство и сдает помещение в пользование;

• регистрируется право собственности на дом;

• со счета эскроу кредитная организация переводит средства на счет подрядчика.

Стоит понимать: эскроу и счет подрядчика – не одно и тоже. Эскроу открывается на имя покупателя, тогда как у застройщика уже должен быть счет в банке. Застройщик при строительстве не использует денежные средства покупателя!

Условия договора выполнены? Кредитная организация переводит средства со счета заемщика на счет застройщика. Заключать договор можно сразу, но перевод денег возможен после регистрации договора в Росреестре. В договоре имеются основания передачи средств, срок хранения денег и точная сумма. Если подрядчик укладывается в сроки, кредитная организация переводит ему деньги. Если нет, средства возвращаются покупателю. Максимальный срок хранения денег – 6 месяцев (с момента сдачи недвижимости в пользование – той даты, что указана в проекте).

Вернуть средства заемщик может раньше срока при условии, что застройщик приостановил строительство: процедура проводится в судебном порядке. Как только судебный акт вступит в силу, заемщик получит деньги назад.

Счета эскроу защищают от банкротства кредитной организации или застройщика. Если обанкротится банк, Агентство по страхованию вкладов вернет заемщику положенную сумму (не больше 10000000 рублей). Если на счету было 15000000 рублей, 5000000 рублей придется докладывать самостоятельно.

Если обанкротится застройщик, есть два варианта развития событий. Либо договор расторгается, и заемщик получает деньги назад. Либо застройщик меняется, и с согласия заемщика строительство продолжается, деньги остаются на счету.

Эскроу для ИЖС в 2023-2024 году?

О механизме поддержки ИЖС Владимир Путин заговорил в апреле 2021 года. Вскоре была организована программа “Мой частный дом”, направленная на развитие ИЖС.

Минстрой отмечает, что ФЛ смогут открывать счета для постройки индивидуальных домов. Но для начала проект строительства должен быть одобрен банком, который и открывает этот счет.

Открытие счета упростит получение кредита, в частности по льготным программам. Прежде эскроу использовались при обустройстве малоэтажных поселков и многоквартирных домов. По словам экспертов, упрощение механизмов поспособствует развитию недвижимости за городом.

Предположительно, эскроу счета можно будет использовать при возведении частного дома при помощи подрядчиков. На счету будут средства заказчика и ипотечные средства. Подрядчик сможет построить дом на заемные деньги или на свои: после сдачи недвижимости он заберет деньги. Детали проведения операции пока прорабатываются.

Преимущества поправок и перспективы работы с эскроу счетами в ИЖС: мнения экспертов

Как у любого механизма, у эскроу счетов есть как преимущества, так и недостатки:

• если у заемщика есть долги, арестовать счет приставы не смогут;

• кредитная организация открывает эскроу бесплатно;

• при невыполнении условий подрядчиком заемщик получает деньги назад;

• средства заблокированы, и вернуть их можно после расторжения договора;

• если организация обанкротится, государство вернет покупателю не больше 10000000 рублей. Если была большая сумма, заемщику придется возмещать ее застройщику самостоятельно. 10 млн. в 2019 году и сейчас – довольно разные суммы… В 2019 эта сумма во многих случаях в регионах покрывала бы сумму покупки недвижимости по договору. Сейчас уже стоимость квартир значительно выросла и во многих случаях по договору проходят более значительные суммы!

• по эскроу работают не все кредитные организации;

• инфляция съедает часть суммы – деньги просто лежат на счету и не приносят никаких процентов.

До 2023 года банки с недоверием относились к выдаче кредита заемщикам на самостоятельное строительство дома. Причина очевидна: объект залога оставался тайной. Кредитные организации не могли быть уверены в качестве возведенного дома, поэтому просили залог на иное имущество, оформление поручительства. Получить ипотеку на квартиру гораздо проще.

В Минстрое уточнили, что распространение эскроу сможет решить эту проблему, ипотечный кредит на строительство дома будут выдавать по тому же принципу, что и заем на квартиру. Александр Якубовский – член комитета государственной Думы по ЖКХ и строительству – отмечает, что упрощение механизма станет важнейшей мерой для развития ИЖС. Якубовский утверждает, что уже не первый год ведутся разговоры о ликвидном объекте залога для кредитных организаций. Использование эскроу счетов на ИЖС даст возможность купить дом по оптимальной цене. Член Госдумы подчеркивает, что есть пару условий, согласно которым механизм будет рабочим:

• стоимость услуг подрядчиков должны быть не высокие – цены не выше средних;

• потребуется большой перечень проектов, утвержденных банками: при этом их можно будет использовать бесплатно.

Роман Родионцев – сотрудник департамента Est-a-Tet – отмечает, что введение эскроу счетов станет важным шагом в развитии недвижимости за городом. Родионцев утверждает, что программа заинтересует и подрядчиков, а вскоре появятся и региональные льготные программы.

Дарина Муллина – заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость» подчеркивает, что рынок загородных домов в России находится только на этапе развития. Перейти на новую стадию пока невозможно, но потенциальный рост ожидается колоссальный. Если в США свыше 60% граждан живут в частных домах, то в РФ это только 25%. Муллина отмечает, что для успешного развития рынка нужны разные финансовые инструменты: чем больше законодательных инициатив, тем лучше. Достаточно посмотреть на Московский рынок, который систематизирован не более чем на 15% (предстоит большой объем работ). В регионах дела еще более неустойчивы.

Максим Лазовский – владелец СК “Дом Лазовского” – подмечает, что принятые меры сделают рынок более прозрачным: пока на нем нет никакой системности. После появления льготных программ по ипотеке на строительство дома будет наблюдаться положительная динамика. Пока гражданам остается только пользоваться услугами частных строительных бригад, в чьей репутации могут быть серьезные сомнения. По этой причине банки нехотя выдают ипотеку.

Сергей Зайцев – директор по продажам ФК “Этажи” – отмечает важный нюанс: открытие эскроу не должно превратиться в обязанность. По словам Зайцева, на рынке ИЖС следует сохранять разные методы строительства, привлечения денег – с поручительством и залогом. Однако кредит с эскроу должен выдаваться по минимальным ставкам: в сравнении со стандартным ипотечным кредитом. Сергей Зайцев говорит, что стоит не забывать и о возможности банкротства аккредитованных подрядчиков. Основная тому причина – нестабильная цена строительных материалов. Чем меньше аккредитованных компаний, тем дороже будут их услуги. Поэтому следует рассмотреть пути решения возможных проблем.

Рифат Гарипов – председатель комиссии по проектному финансированию совета – отметил, что в законопроекте оговариваются стандартные правила оформления ЗУ для ИЖС по тому же принципу, что и многоэтажное строительство. Не останется без внимания и принцип оформления права на возведенные объекты. Гарипов утверждает, что для корректной работы застройщиков частных домов с банками важно проработать сегмент в соответствии с требованиями кредитных организаций. По словам Гарипова, сегмент ИЖС в стране сложен для домостроения – он неликвиден и непрозрачен. Важно стандартизировать рынок, сделать доступными земельные ресурсы под строительство, позаботиться об инфраструктуре и разработать ипотечные программы.

Михаил Игнатьев подчеркивает, что проект касается индивидуальных домов как части малоэтажных ЖК, которые строятся аккредитованными застройщиками. На физических лиц, которые приобрели ЗУ, построили частный дом, он не распространяется. Алексей Попов – сотрудник отдела по аналитике ЦИАН – подчеркивает, что и сейчас в теории девелоперы могли бы продавать по этому же принципу коттеджные поселки и комплексы таунхаусов.

По эскроу уже продаются дома в коттеджных поселках. Например, в Московской области из 500 многоэтажных домов 150 – это сегмент ИЖС. У таких проектов стандартная документация. Девелоперы же должны предоставить гарантии по конструктивным параметрам построек, по благоустройству территории, размещению инфраструктуры. Такой подход повысит привлекательность девелоперов в глазах заемщиков, упростит заключение сделок с использованием ипотечных кредитов.

По мнению экспертов, проект не решит проблему с дефицитом предложений. Дом с теми же удобствами, что и квартира, все равно дороже последней, и будет доступен не каждому россиянину. В законопроекте говорится, что граждане владеют недвижимостью на правах общей собственности в долях, вместе оплачивают его содержание. Аналитик Ярослав Кобаладзе подтверждает, что собственники сами будут ремонтировать и обслуживать водонапорные системы, транспортную инфраструктуру: с их бюджета будет благоустраиваться территория, устанавливаться тротуары, площадки для детей.

Обсуждаемый законопроект защитит заемщиков, берущих деньги на строительство домов, как владельцев квартир в новостройках. Упрощение механизма на комплексные проекты добавит привлекательности рынку ИЖС в глазах девелоперов и банков. По предварительным подсчетам, количество ежегодного возведения малоэтажных объектов возрастет до 50000000 м² к 2030 году.

По статистике, загородным рынком начинают интересоваться и городские застройщики. Крупные девелоперские компании Москвы готовы направить силы на развитие загородного рынка недвижимости.

Как выбрать банк?

Открыть эскроу счет для ИЖС можно в финансовой организации, одобренной Центральным банком. Входящие в список банки должны соответствовать требованиям, предъявляемым Правительством РФ. Периодически список меняется, поэтому точную информацию можно найти на официальном сайте банка РФ.

Для заключения договора с заемщиком на открытие эскроу для ИЖС  кредитной организации нужны учредительные документы подрядчика, договор. В договоре необходима приписка, что расчет будет проводиться через перечисления в этом же банке. Перед выбором кредитной организации следует сравнить условия всех доступных банков.

Для получения кредита на строительство потребуется ряд документов – в зависимости от банка точный перечень может разниться. Обычно в список входят:

• технические условия на воду, газ, канализацию, электроэнергию;

• документ о праве собственности на ЗУ;

• расчет экономического дохода от проекта;

• разрешение на постройку;

• проект.

Самый активный участник на рынке – организация “ДОМ.РФ”: он пилотирует почти все актуальные проекты. По данным банка, количество кредитов на ИЖС растет с каждым месяцем.

Банк предлагает и льготные программы, а залогом выступает земельный участок и построенный дом. Субсидирование снижает риски, а заключение договора возможно только с аккредитованной компанией.

По словам Владимира Путина, до 1 ноября 2023 года в Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476– ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" должны быть внесены все необходимые поправки.

Татьяна Чернышева – начальник управления продажами по ипотеке “Промсвязьбанка” – утверждает, что внесение поправок в закон положительно отразится на спросе на ИЖС. По оценкам, в 2024 году спрос на ИЖС может вырасти на 7%, а в последующие 5 лет – на 15%. По словам Сергея Бессонова – вице-президента Сбербанка – изменения повысят доверие покупателей и минимизируют риск двойных продаж.

Отрицательные мнения практически отсутствуют, но все же находятся эксперты, которые скептически относятся к эскроу счетам для ИЖС. Так Дмитрий Таганов – руководитель центра “Инком- недвижимость” – считает, что проектное финансирование неактуально для малоэтажного строительства. Таганов отмечает, что для покупателей первоочередным критерием при выборе дома является цена, а стоить дешево дом, отвечающий всем указанным требованиям, не может.

Эскроу счет ИЖС и ипотека

Ипотека с эскроу для ИЖС дает возможность защитить интересы участников сделки. Оформление жилищного кредита возможно в банке, где покупатель получает проектное финансирование, в любой другой кредитной организации. Согласно ФЗ №214, в обоих случаях заемщик ничего не платит за открытие, ведение счета. Во втором примере заемщик будет вынужден оплатить только перевод кредита в иную организацию.

Схема оформления ипотеки стандартная. После регистрации договора взнос поступает на эскроу счет. Этот шаг подтверждает: сделка состоялась. После зачисления денег на эскроу, выдачи кредита заемщик переходит к погашению ипотеки и ждет, когда дом будет достроен. На этом этапе заемщику доступно и рефинансирование кредита.

Генеральный директор РАСК Николай Алексеенко говорит, что банку невыгодно держать на счету недостроенный объект: у него те же интересы, что и у заемщиков. При банкротстве застройщика дальнейшая судьба объекта зависит от кредитной организации: либо заемщики получают деньги обратно, либо банк привлекает нового застройщика. Но поскольку сотрудники финансовых компаний компетентны и опытны, они более точно могут оценить и объект, и застройщика: риск банкротства последнего снижается.

При оформлении договоров с использованием эскроу на ИЖС следует с осторожностью выбирать застройщика: проверяйте его репутацию, статистику выполнения обязательств. Не забудьте перепроверить правоустанавливающие документы, разрешение на строительство.

Автор статьи: