Как снести частный дом и построить магазин

Оглавление

1. Вид разрешенного использования участка (ВРИ)
2. Что делать, если отказали в смене вида разрешенного использования? Обзор судебной практики.
3. Как снести свой старый частный дом
• Если дом не стоит на кадастровом учете
• Пошаговая инструкция сноса дома если он стоит на кадастровом учете
• Список документов необходимых для снятия дома с учета
4. Что будет если не получать разрешения?
5. Последовательность действий при строительстве магазина
6. Список документов для получения разрешения на строительство
7. Частые вопросы по данной теме

Вид разрешенного использования участка (ВРИ)

Первое, что нужно сделать, – решить вопрос относительно перевода разрешенного пользования участка земли под коммерческую недвижимость. Следует обратиться в администрацию населенного пункта (архитектурный отдел). Важно подать заявление, в котором будет точно описано, что именно и как вы собираетесь строить на участке.

Следующая инстанция – кадастровый инженер, который выдаст межевой план для создания ЗУ разрешенного пользования. Данный вопрос регулирует ФЗ N 172-ФЗ “О переводе земельных участков из одной категории в другую” от 21.12.2004. Лишь получив документ на перевод ЗУ по разрешенному использованию, можно проводить все остальные действия. В некоторых случаях может потребоваться перепланировка или реконструкция участка для соответствия требованиям коммерческой недвижимости.

Так как на участке земли построен дом, значит, он скорее всего ориентирован на ИЖС. Для перевода ЗУ в коммерческую недвижимость, следует изменить вид разрешенного использования на вид, ориентированный на предпринимательскую и коммерческую деятельность. Для этого следует ориентироваться на ГрК РФ, ст. 37, 39. Для получения разрешения на строительство магазина следует ознакомиться со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Что делать, если отказали?

Местные органы отказываются менять ВРИ? Можно подать административный иск или обратиться с апелляцией. Для начала важно выяснить причину отказа. Возможно, участок не соответствует ряду требований, и это можно исправить, и повторно подать заявку. При повторном отказе обратитесь в суд и используйте следующий обзор судебной практики:

Утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г.  

В пункте 1 Верховный суд указал следующее:

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Пункт 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указывает следующее:

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пунктом 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ определено:

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ указано:

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Из всего указанного делаем вывод — процедура изменения разрешенного использования земельного участка зависит от того, какой именно вид нужно установить. Для основных и вспомогательных видов разрешенного использования процедура одна, для условно разрешенного вида — другая.

Правообладатель земельного участка вправе свободно установить любой из основных или вспомогательных видов использования для своего участка без каких-либо специальных разрешений администрации муниципального образования. Иными словами, для изменения вида использования участка (основного или вспомогательного).

Получив разрешение на смену статуса земельного участка, можно переходить к сносу помещения.

Как снести свой старый частный дом

Если дом не стоит на кадастровом учете

Тут все просто: достаточно отключить дом от подведенных коммуникаций. Стоит пригласить работника ресурсоснабжающей организации: он составит акт отключения, прекращения ТО. По словам юриста группы «Совет» Владислава Журавлева, старое здание, к которому не подключены коммуникации, можно сносить в тот же день, как появилось желание. Но чаще всего на кадастровом учете не стоят времянки, летние домики, сараи, хозяйственные блоки.

Если дом стоит на кадастровом учете

Если дом на кадастровом учете, процедура сноса будет пошаговой.

1. Шаг №1 Отключение коммуникаций. Следует вызвать сотрудника ресурсоснабжающей организации и зафиксировать в акте процедуру отключения. Актуально, если к дому проведены коммуникации, он капитальный.

2. Шаг №2 Направление уведомлений в органы местного управления: о начале, окончании сноса дома. Можно напрямую обратиться в администрацию или подать заявление в МФЦ. По словам адвоката Андрея Саунина, проект сноса в данном случае не нужен.

3. Шаг №3 Обращение в Росреестр, чтобы снять здание с учета. Если этого не сделать, налог на имущество физлиц будет продолжать начисляться. Однако для начала следует вызвать кадастрового инженера, который зафиксирует процедуру сноса дома. Важно, чтобы он был в саморегулируемой организации (включена в реестр СРО при службе госрегистрации). Затем акт обследования подают в Росреестр вместе с решением владельца о сносе жилья без оплаты пошлины. Отметки в Росреестр внесут в течение десяти рабочих суток.

Чтобы снять жилой дом с учета, потребуются документы:

• акт обследования, подтверждающий прекращение существования дома как объекта недвижимости. Его подписывает кадастровый инженер после осмотра земельного участка. Он подтверждает, что было уничтожено все здание либо его часть;

• паспорт заявителя;

• заявление о снятии жилого дома с учета объекта недвижимости. Если регистрировали право собственности, понадобится заявление на снятие его с кадастрового учета, на прекращение регистрации права собственности. Если у объекта много собственников, заявление нужно от всех правообладателей;

• правоустанавливающий документ на дом, снимаемый с учета. Нужен, когда права не зарегистрированы в ЕГРН;

• документ, подтверждающий решение суда (если здание снято с учета по его решению).

• Наиболее популярный вопрос: а нужно подтверждение соседей? Согласно действующему законодательству, нет. Есть лишь несколько исключений из правил:

• если дом построили, приобрели в браке, требуется согласие супруга или супруги, даже если он или она не является собственником;

• если у дома 2 собственника, и в нем выделены доли (требуется согласие сособственника);

• если собственником загородного дома является несовершеннолетний и недееспособный человек. В данном случае потребуется разрешение ООиП.

А что, если не получать разрешения?

Иногда собственники решают схитрить: сносят частный дом, не обращаясь в соответствующие инстанции и не подавая заявления, и на участке возводят другую постройку. Со временем ее признают самостроем (тем более, если новая постройка является коммерческой недвижимостью), и собственнику придется ее снести. Поэтому лучше не искать лазейки в законе.

Также важно учитывать, что после сноса дома остается много мусора, который запрещено выбрасывать в обычные контейнеры в поселках. Согласно Федеральному закону «Об отходах производства, потребления», его утилизируют в специализированные контейнеры, а потом увозят на свалку.

Строительство магазина

После сноса дома можно переходить к получению разрешения на строительство магазина. Потребуется пройти несколько важных этапов.

• Подготовить проектную документацию. Проект будущего магазина должен быть разработан в соответствии с градостроительными нормами и требованиями местного законодательства. В проекте должны быть учтены инженерные сети, чертежи, схемы, соответствие пожарным, экологическим и санитарным нормам.

• Убедиться, что участок подходит для строительства магазина. Если ВРИ был изменен еще до сноса дома, данный этап можно пропустить, проблем не будет.

• Обратиться в администрацию за разрешением на строительство с заявлением и документами:

1. документы на участок земли – выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт, справка о праве собственности;

2. учредительные документы, если магазин строят от имени юрлица;
   

3. справки от инженерных служб;
   

4. заключение государственной экспертизы и согласование от государственных организаций;
   

5. архитектурный проект с пояснительной запиской;
   

6. копии паспортов;
   

7. при необходимости генеральный план застройки.

• провести экспертизы, если потребуется (например, экологическая экспертиза);

• получить разрешения на строительство. Если все документы в порядке, трудностей не возникнет;

• перейти к строительству, а по его завершению сдать объект в эксплуатацию, предварительно получив соответствующий акт в администрации;

• зарегистрировать право собственности на магазин в Росреестре.

Важно не забывать, что список необходимых документов и в целом требования к получению разрешения на строительство магазина могут отличаться в зависимости от региона. Поэтому важно проконсультироваться с юристами в области градостроительства непосредственно в вашем регионе.

Строительство магазина или любого другого коммерческого здания без соответствующих документов и разрешения – это нарушение законодательства, имеющее серьезные последствия. В России коммерческая деятельность без лицензии незаконна, а среди возможных последствий:

• демонтаж. Власти могут заставить собственника восстановить здание в соответствии с законом или снести незаконно построенное здание;

• прекращение деятельности. Если магазин работает без разрешений, органы надзора могут его принудительно закрыть;

• штрафы. За нарушение Строительного и Земельного кодекса положены значительные штрафы;

• разбирательство в суде. При нарушении закона возможно привлечение к судебной ответственности – административные дела, судебные иски.

Во избежание негативных последствий стройте магазин и ведите коммерческую деятельность в соответствии с требованиями закона, с разрешениями на руках, а наши риэлторы в этом вам помогут!.

Автор статьи: