Как купить землю под постройку дома

Вопросы о покупке земли для строительства дома:

1. Юридические нюансы выбора участка под частный дом.
2. Необходимые коммуникации на земельном участке под ИЖС.
3. Проверка правоустанавливающих документов.
4. Какие документы нужны в Росреестр для покупки участка под строительство дома.
5. Оплата покупки земли.

Месяцы и годы пандемии вынудили многих работодателей отправить сотрудников работать удаленно, а последних – искать варианты жилплощади, позволяющие дистанцироваться от городского многолюдья. По всей России и, в частности, в Башкортостане значительно вырос спрос на загородную недвижимость самых разных форматов. Кстати, по данным «Дом.РФ» Республика Башкортостан заняла в России четвертое место в отношении темпов возведения индивидуального жилья в первой половине 2021-го (856 000 м²).

Другими, попросту совпавшими с пандемической обстановкой стимуляторами интереса горожан к малоэтажному жилью являются поддерживаемые государством ипотечные программы – льготные ипотеки «сельская» и «на ИЖС». Дополнительными драйверами загородного домостроения служат допустимость расходования маткапитала на индивидуальный домострой и удлинение «дачной амнистии» до весны 2026-го.

Так загородный дом, причем всесезонного использования, стал интересен сразу многим россиянам. Однако под приобретение готового коттеджа найти средства непросто, учитывая, что банки не особенно кредитуют такие сделки, да и цена такой недвижимости устремилась вверх на фоне резкого спроса. Более оптимальный выход – покупка земельного участка для последующей застройки по своим потребностям и бюджету.

Расскажем, что при выборе участка земли требует особого внимания, наличие каких коммуникаций обязательно, как проверять документы на земельную собственность продавца и какая категория должна быть у участка, чтобы позже строительство именно жилого коттеджа без осложнений удалось согласовать с госслужбами.

Юридические нюансы выбора участка под частный дом

Согласно 7 статьи Земельного кодекса, земли под ИЖС – далеко не единственный вид разрешенного использования территориальных зон. Земельный участок также может находиться в черте населенного пункта, садоводческого товарищества (СНТ) или дачного партнерства (ДНП). Малоэтажные жилые объекты допустимо возводить на землях с различными статусами разрешенного использования и на рынке загородной недвижимости большинство земельных участков подходят для этой цели.

Под постройку частного жилья разрешены следующие виды участков – индивидуального жилстроительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящиеся в составе населенных пунктов или отведенных садоводческих территорий. Однако строить дом на территории сельскохозяйственного назначения нельзя.

Важно пристально изучить юридическую правомерность застройки участка земли, торгуемого продавцом, проанализировать ограничения его использования. Нередко продавцы стараются скрыть действительность ограничений, чтобы выгодно реализовать землю. Существенно ограничить планы покупателя на застройку участка могут:

• зоны и полосы санитарно-защитные;
• близкая расположенность к магистральным трубопроводам;
• полосы придорожные и др.

Умалчивание продавца о подобных территориальных ограничениях может вызвать для покупателя (следующего правообладателя участка) правовые последствия, как-то невозможность регистрации права собственности на возведенный коттедж и истребование надзорными органами сноса дома, как построенного самовольно.

Необходимые коммуникации на земельном участке под ИЖС

Если покупатель ищет земельный участок под частный дом круглогодичного проживания и планирует брать ипотеку под его постройку, то помимо статуса земельной территории и доступности необходимых коммуникаций потребуется проверить еще ряд параметров. Ипотечные банки предпочитают кредитовать участки под ИЖС, близ которых имеется улично-дорожная сеть и подъездные пути круглогодичного доступа.

Стоимость девелоперских проектов по обустройству поселков прямо зависит от подведения коммуникаций – электроэнергии, магистрального газа и водоснабжения. Для наиболее дешевых рыночных вариантов свойственно отсутствие коммуникаций, даже электричества. Иногда девелоперы заявляют намерение подключения коммуникаций и вроде бы запускают процесс, однако внезапно останавливают его на ранних стадиях.

Поэтому, наряду с документами по земле, следует также изучить техусловия по коммуникациям и лично убедиться, что работы выполнены. Если же прокладка инженерных сооружений на момент переговоров по покупке участка не завершена, то необходимо изучить исполнение обещаний девелопера по прошлым его проектам и сравнить с соблюдением сроков по данному проекту.

Госстандарты к коммуникациям жилых индивидуальных домов определены в СП 55.13330.2016 и СНиП 02.31.2001. Заметим, что без определенного опыта разобраться в этих стандартах сложно. Лучше обратиться к специалистам, заказать им экспертизу.

Проверка правоустанавливающих документов

Безусловно, перед юридическим оформлением сделки с землей следует изучить характеристики земельного объекта по ЕГРН-выписке, заказав ее. Особое внимание в ней уделяется истории перехода прав, позволяющей отследить прежних владельцев и обстоятельства передачи ими участка следующему правообладателю. В выписке из ЕГРН могут указываться обременения по земельному участку – установление сервитута (ограниченное пользование), состояние в залоге или наличие ареста земли.

Кроме того, нелишним будет запросить сведения из ЕГРН по личности продавца в отношении принадлежащих ему сейчас и принадлежавших ранее объектах недвижимости. Если окажется, что у продавца было несколько сделок с различной недвижимостью, совершенных в короткие сроки, то не исключен элемент мошенничества.

Помните, что при приобретении земли, собственность на которую достигнута продавцом по мошеннической схеме, может с высокой долей вероятности означать, что вскоре участок может быть истребован у текущего владельца. В гражданском законодательстве особо отмечается понятие добросовестности покупателя некого имущества (ст.1 и ст.10 Гражданского кодекса).

В свою очередь, 302 статья Гражданского кодекса определяет покупательскую добросовестность, как возмездное приобретение неотчуждаемой имущественной собственности лицом, не знавшим, что у продавца не было права отчуждать ее. А в третьем пункте 37 статьи Земельного кодекса четко установлено, что покупатель, обнаружив ложность предоставленных продавцом сведений по ряду моментов в отношении земельного участка (наличие в действительности обременений и ограничений, сокрытие информации об использовании прилегающих участков и др.) вправе добиваться снижения покупной стоимости или расторжения ДКП с возмещением доставленных продавцом убытков.

Документы в Росреестр необходимые для покупки участка под строительство дома

Когда все документы на участок проверены, составляют и подписывают дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Оплачивают госпошлину и едут в Росреестр для регистрации сделки. В Росреестре для регистрации вам понадобятся следующие документы:

1. пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
2. дoкyмeнты нa зeмлю: 
• cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa и eгo кoпия,
• кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
3. подписанный дoгoвop кyпли-пpoдaжи в 4 экзeмпляpax;
4. подписанный aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa;
5. квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
6. ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
7. зaявлeниe o peгиcтpaции сделки в Россреестре. 

После сдачи этого списка документтов Вы пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa в тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Вам назначат день когда Вы должны пpийти и зaбepать нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — уже c вaшими дaнными.

Как оплатить покупку участка земли

Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.

Чтобы исключить вероятность проблем с приобретаемой землей под индивидуальную застройку, поручите сопровождение сделки профессиональным риэлт-агентам нашей ассоциации, специализирующимся на загородной недвижимости.

Автор статьи: