Как купить землю под постройку дома

08.08.2021
Как купить землю под строительство дома

На что обратить внимание при подборе земельного участка, какие территориальные зоны подходят для ИЖС, какие коммуникации необходимы для получения кредита под строительство коттеджа, какие сведения на землю проверять в ЕГРН

Вопросы о покупке земли для строительства дома:

  1. Юридические нюансы выбора участка под частный дом.
  2. Необходимые коммуникации на земельном участке под ИЖС.
  3. Проверка правоустанавливающих документов.

Месяцы и годы пандемии вынудили многих работодателей отправить сотрудников работать удаленно, а последних – искать варианты жилплощади, позволяющие дистанцироваться от городского многолюдья. По всей России и, в частности, в Башкортостане значительно вырос спрос на загородную недвижимость самых разных форматов. Кстати, по данным «Дом.РФ» Республика Башкортостан заняла в России четвертое место в отношении темпов возведения индивидуального жилья в первой половине 2021-го (856 000 м2).

Другими, попросту совпавшими с пандемической обстановкой стимуляторами интереса горожан к малоэтажному жилью являются поддерживаемые государством ипотечные программы – льготные ипотеки «сельская» и «на ИЖС». Дополнительными драйверами загородного домостроения служат допустимость расходования маткапитала на индивидуальный домострой и удлинение «дачной амнистии» до весны 2026-го.

Так загородный дом, причем всесезонного использования, стал интересен сразу многим россиянам. Однако под приобретение готового коттеджа найти средства непросто, учитывая, что банки не особенно кредитуют такие сделки, да и цена такой недвижимости устремилась вверх на фоне резкого спроса. Более оптимальный выход – покупка земельного участка для последующей застройки по своим потребностям и бюджету.

Расскажем, что при выборе участка земли требует особого внимания, наличие каких коммуникаций обязательно, как проверять документы на земельную собственность продавца и какая категория должна быть у участка, чтобы позже строительство именно жилого коттеджа без осложнений удалось согласовать с госслужбами.

Юридические нюансы выбора участка под частный дом

Согласно 7 статьи Земельного кодекса, земли под ИЖС – далеко не единственный вид разрешенного использования территориальных зон. Земельный участок также может находиться в черте населенного пункта, садоводческого товарищества (СНТ) или дачного партнерства (ДНП). Малоэтажные жилые объекты допустимо возводить на землях с различными статусами разрешенного использования и на рынке загородной недвижимости большинство земельных участков подходят для этой цели.


Под постройку частного жилья разрешены следующие виды участков – индивидуального жилстроительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящиеся в составе населенных пунктов или отведенных садоводческих территорий. Однако строить дом на территории сельскохозяйственного назначения нельзя.

Важно пристально изучить юридическую правомерность застройки участка земли, торгуемого продавцом, проанализировать ограничения его использования. Нередко продавцы стараются скрыть действительность ограничений, чтобы выгодно реализовать землю. Существенно ограничить планы покупателя на застройку участка могут:

  • зоны и полосы санитарно-защитные;
  • близкая расположенность к магистральным трубопроводам;
  • полосы придорожные и др.

Умалчивание продавца о подобных территориальных ограничениях может вызвать для покупателя (следующего правообладателя участка) правовые последствия, как-то невозможность регистрации права собственности на возведенный коттедж и истребование надзорными органами сноса дома, как построенного самовольно.

Необходимые коммуникации на земельном участке под ИЖС

Если покупатель ищет земельный участок под частный дом круглогодичного проживания и планирует брать ипотеку под его постройку, то помимо статуса земельной территории и доступности необходимых коммуникаций потребуется проверить еще ряд параметров. Ипотечные банки предпочитают кредитовать участки под ИЖС, близ которых имеется улично-дорожная сеть и подъездные пути круглогодичного доступа.

Стоимость девелоперских проектов по обустройству поселков прямо зависит от подведения коммуникаций – электроэнергии, магистрального газа и водоснабжения. Для наиболее дешевых рыночных вариантов свойственно отсутствие коммуникаций, даже электричества. Иногда девелоперы заявляют намерение подключения коммуникаций и вроде бы запускают процесс, однако внезапно останавливают его на ранних стадиях.

Поэтому, наряду с документами по земле, следует также изучить техусловия по коммуникациям и лично убедиться, что работы выполнены. Если же прокладка инженерных сооружений на момент переговоров по покупке участка не завершена, то необходимо изучить исполнение обещаний девелопера по прошлым его проектам и сравнить с соблюдением сроков по данному проекту.

Госстандарты к коммуникациям жилых индивидуальных домов определены в СП 55.13330.2016 и СНиП 02.31.2001. Заметим, что без определенного опыта разобраться в этих стандартах сложно. Лучше обратиться к специалистам, заказать им экспертизу.

Проверка правоустанавливающих документов

Безусловно, перед юридическим оформлением сделки с землей следует изучить характеристики земельного объекта по ЕГРН-выписке, заказав ее. Особое внимание в ней уделяется истории перехода прав, позволяющей отследить прежних владельцев и обстоятельства передачи ими участка следующему правообладателю. В выписке из ЕГРН могут указываться обременения по земельному участку – установление сервитута (ограниченное пользование), состояние в залоге или наличие ареста земли.


Кроме того, нелишним будет запросить сведения из ЕГРН по личности продавца в отношении принадлежащих ему сейчас и принадлежавших ранее объектах недвижимости. Если окажется, что у продавца было несколько сделок с различной недвижимостью, совершенных в короткие сроки, то не исключен элемент мошенничества.

Помните, что при приобретении земли, собственность на которую достигнута продавцом по мошеннической схеме, может с высокой долей вероятности означать, что вскоре участок может быть истребован у текущего владельца. В гражданском законодательстве особо отмечается понятие добросовестности покупателя некого имущества (ст.1 и ст.10 Гражданского кодекса).

В свою очередь, 302 статья Гражданского кодекса определяет покупательскую добросовестность, как возмездное приобретение неотчуждаемой имущественной собственности лицом, не знавшим, что у продавца не было права отчуждать ее. А в третьем пункте 37 статьи Земельного кодекса четко установлено, что покупатель, обнаружив ложность предоставленных продавцом сведений по ряду моментов в отношении земельного участка (наличие в действительности обременений и ограничений, сокрытие информации об использовании прилегающих участков и др.) вправе добиваться снижения покупной стоимости или расторжения ДКП с возмещением доставленных продавцом убытков.

Чтобы исключить вероятность проблем с приобретаемой землей под индивидуальную застройку, поручите сопровождение сделки профессиональным риэлт-агентам нашей ассоциации, специализирующимся на загородной недвижимости.



Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Другие статьи раздела


Чем опасна импульсивная покупка, как правильно взвесить будущие потребности в жилплощади, почему молодоженам невыгодна однушка, почему стеснительность при осмотре квартир продавцов обойдется дорого, что и как проверять в жилье до покупки, как оформлять сделку приобретения квартиры

Какие удобства квартиры на первом этаже, каковы ее недостатки и как их исправить. Может ли первый этаж стать выгодной инвестицией. Должны ли владельцы первых этажей оплачивать лифт и почему

Когда машиноместо признается самостоятельным объектом недвижимости. Какие машиноместа в паркинге наиболее безопасны и почему. Как сэкономить на машиноместе для двух авто




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города