Как продать квартиру с долгами по ЖКХ – варианты погашения и оформления сделки

Оглавление

1. Законодательная база: что нужно знать
1. Кто отвечает за долги?
2. Долг за капремонт
3. Долг по коммунальным платежам
2. Три способа продажи квартиры с долгами
1. Способ 1. Погашение долга с задатка
2. Способ 2. Заплатить долг после заключения сделки
3. Способ 3. Перевод долга
3. Когда продажа невозможна?
4. Риски и как их избежать
1. Риск отказа в регистрации сделки
2. Риск судебных тяжб с УК
3. Риск скрытых долгов
5. Документы для сделки
6. Частые ошибки
7. Выводы
8. Чек-лист для покупателя: «5 шагов проверки квартиры перед покупкой»
9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

При покупке квартиры может оказаться, что прежний собственник накопил изрядный долг по оплате услуг ЖКХ. И тут возникает резонный вопрос: стоит ли связываться с таким объектом недвижимости, и какие правовые аспекты необходимо учесть в данном случае?

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, новый собственник недвижимости не обязан оплачивать долг за ЖКУ, оставшийся от предыдущего владельца. Поэтому квартиру с долгами продать можно. Но как это сделать правильно?

Есть три варианта продажи проблемной квартиры: погашение задолженности с задатка, погашение долга после сделки и перевод долга. Давайте узнаем, как продать недвижимость с долгами, и на что следует обратить внимание при оформлении договора.

Законодательная база: что нужно знать

Кто отвечает за долги?

По закону долг за коммунальные услуги закреплен за конкретным лицом, а не за объектом недвижимости. Но управляющей компании проще отключить свет и воду, нежели искать старого владельца и предъявлять ему иск. Нередко новые собственники вынуждены оплачивать долг прежних жильцов, чтобы не остаться без электричества и водоснабжения.

Если вы стали собственником квартиры с долгами по ЖКХ, знайте, что вы не обязаны платить за предыдущего хозяина. Вам перейдет только сумма за капитальный ремонт. Обязанность по уплате коммуналки лежит на старом собственнике.

Долг за капремонт

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт дома привязаны к недвижимости, поэтому вся сумма долга за капремонт при продаже переходит к новому владельцу вместе с квартирой. Важно обговорить процедуру погашения задолженности до подписания договора, иначе придется оплачивать долг, в формировании которого вы не участвовали.

Долг по коммунальным платежам

Согласно п.5 ст. 153 ЖК РФ долги за оказание коммунальных услуг обязан платить собственник. Основное отличие от капремонта: оплата коммуналки связана с лицевым счётом, прикрепленным к конкретному человеку – собственнику жилья. В случае смены собственника платить долги прежнего владельца не обязательно.

Иногда после оформления недвижимости в собственность в почтовом ящике нового владельца появляется квитанция с долгом, который образовался до покупки квартиры. Как правило, это происходит при выявлении УК погрешностей в собственном учете. Счет с долгами прежнего хозяина выставляется новому владельцу. Если его проигнорировать, коммунальные службы откажут в переоформлении лицевого счета, и долг будет только расти.

Безусловно, подобные действия со стороны УК незаконны. Как избежать неприятной ситуации расскажем ниже.

Три способа продажи квартиры с долгами

Вопрос продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам следует решать до составления и подписания договора. Рассмотрим способы продажи такой недвижимости.

Способ 1. Погашение долга с задатка

Перед тем как купить квартиру, будущий владелец передаёт продавцу задаток. С этой суммы продавец может погасить задолженность перед коммунальными службами и управляющей компанией.

Пример: Стоимость жилья 5 миллионов рублей, долг за услуги ЖКХ составляет 150 тысяч рублей. Стороны предварительно договариваются о том, что размер задатка будет равен сумме долга за ЖКУ. Важно обозначить этот пункт в договоре о задатке. Как только продавец внесет оплату, необходимо собрать справки об отсутствии долгов за коммуналку. В этом случае стоимость жилья составит 5 миллионов рублей, так как сумма задатка входит в стоимость объекта недвижимости.

Плюсы: этот вариант часто используют при покупке недвижимости в ипотеку.

Минусы: если долг большой, то и сумма задатка получится приличная. В случае отказа покупателя от сделки продавец не обязан возвращать ему эти деньги, соответственно, покупатель рискует приличной суммой.

Способ 2. Заплатить долг после заключения сделки

Для решения вопроса потребуется банковская ячейка. Стороны берут в аренду две ячейки, в каждую из которых помещают определенную сумму денег. Как только договор пройдет регистрацию в Росреестре, бывший собственник заберет первую часть денег, а после погашения долга по оплате услуг ЖКХ – вторую.

Пример: Недвижимость стоит 5 миллионов рублей, долг перед ЖКХ составляет 150 тысяч рублей. В первую ячейку кладут 4 миллиона 850 тысяч рублей, а во вторую – 150 тысяч рублей. Доступ к ячейке №1 откроется после проведения сделки в Росреестре, а доступ к ячейке №2 откроется только после уплаты суммы долга в размере150 тысяч рублей.

Плюсы: этим способом чаще всего пользуются риелторы. Он проверен и безопасен.

Минусы: дополнительные расходы по оплате банковской ячейки. Стоимость аренды – около 2000 рублей.

Способ 3. Перевод долга

При заключении сделки купли-продажи по обоюдному желанию сторон долг можно перевести на покупателя (ст. 391 ГК РФ). В этом случае потребуется согласие управляющей компании, коммунальной службы и должника. Необходимо составить договор о переходе долга от продавца к покупателю. Стоимость квартиры уменьшится на сумму долга по ЖКУ. В случае покупки квартиры с использованием заемных средств потребуется приложить к ипотечному договору письменное согласие банка.

Плюсы: продавец быстро получает деньги.

Минусы: схемы с переходом долга обычно используют при продаже без заемных средств. Нотариусы и банки, как правило, отказывают в регистрации сделки с переводом долга, если квартира покупается в ипотеку.

Когда продажа невозможна?

Продать объект недвижимости с долгами ЖКХ не получится только в двух случаях — если квартиру покупают с помощью ипотечного кредита, а также в случае наложения ареста на жилье.

Ипотека

Прежде чем выдать ипотеку кредитор потребует предоставить справку об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ. Иногда подобный документ запрашивают страховщики. В любом случае, отсутствие справки – это однозначный отказ в заключении сделки.

Арест

Если бывший владелец собрал приличный долг по ЖКХ, суд вынесет решение о наложении ареста на квартиру, а судебные приставы исполнят его. Об аресте объекта недвижимости можно узнать, получив выписку из базы Росреестра (https://rosreestr.gov.ru). До тех пор, пока не снимут обременение с квартиры, провести сделку купли-продажи жилья не получится.

Проверить наличие ареста можно, заказав выписку по объекту недвижимости из банка данных ЕГРН. Услуга доступна на официальном портале Росреестра. В выписке следует обратить внимание на п. 4. При наличии у третьих лиц прав на объект недвижимости сведения об этом будут указаны в соответствующем разделе.

Риски и как их избежать

Риск отказа в регистрации сделки

УК или коммунальная компания могут обратиться в суд с иском на злостного неплательщика. Как следствие, на жилье накладывается арест. Если это случится в процессе оформления документов, процедуру прервут и вынесут отказ в регистрации. Продолжить оформление можно будет после погашения долга и освобождения квартиры от ареста.

Самый неприятный исход: владелец не платит долг по ЖКХ, забирает деньги за квартиру и исчезает. В этом случае покупатель теряет право на недвижимость. Он может обратиться в суд с иском к продавцу, но даже судебное решение не может гарантировать возврат денег от мошенника.

Риск судебных тяжб с УК

Чтобы не стать стороной судебных споров с УК и коммунальными службами, важно правильно оформить договор на покупку квартиры с долгами по ЖКХ. В ДКП и в дополнительном договоре о задатке следует зафиксировать все условия и порядок погашения задолженности по коммуналке.

Соглашение о задатке

Если принято решение о том, что бывший собственник погасит задолженность с задатка, в документах обращают внимание на следующее:

• в договоре обязательно прописывают слово «задаток», так как вернуть можно только деньги, внесенные в качестве задатка;

• указать условие: прежний владелец обязуется с задатка уплатить весь долг по коммунальным услугам и подтвердить это справкой.

Договор купли-продажи

Если квартира продается с задатком, посредством которого погашается долг, то в договоре купли-продажи можно не указывать ничего. Объект недвижимости без долгов продается по стандартной схеме.

Если продавец и покупатель используют банковскую ячейку, в соглашении фиксируется следующее:

1. Прописывают порядок расчетов за квартиру с помощью 2-х ячеек.

2. Обозначают номера договоров на банковские ячейки.

3. Подробно указывают какое подтверждение требуется для доступа к каждой ячейке.

Пример: Для доступа к ячейке с первой частью взноса потребуется выписка из ЕГРН, в которой в качестве собственника указан новый владелец жилья. Выписка подтверждает успешность сделки. Чтобы получить доступ к деньгам из второй банковской ячейки с суммой долга за ЖКХ, необходима справка из УК и коммунальной службы об отсутствии задолженности. Это подтвердит факт оплаты продавцом долга за коммунальные услуги.

Акт приёма-передачи квартиры

Несмотря на то, что Росреестр при регистрации сделки не требует акт приёма-передачи, он необходим обеим сторонам. В акте приема-передачи указаны показания счетчиков на дату приобретения объекта недвижимости. Этот документ упросит споры по задолженностям, если они возникнут спустя время.

Риск скрытых долгов

На этапе общения с хозяином квартиры следует удостовериться в чистоте сделки. Для этого необходимо попросить владельца жилья предоставить в оригиналах правоустанавливающие документы на недвижимость. В выписке обратить внимание на историю перехода права на интересующий вас объект. В квитанциях за коммуналку – проверить отсутствие долгов.

Если продавец уклоняется от предоставления документов, можно проверить объект через базу ЕГРН, заказав соответствующую выписку. Узнать о наличии долгов по ЖКХ можно на сайте ФССП, введя установочные данные продавца. Следует понимать, что на сайте ФССП сведения о наличии долга появятся лишь после того, как суд вынесет решение о взыскании денежных средств с продавца, а приставы внесут эту информацию в свои банки данных.

Чтобы обезопасить себя от проблем с долгами по ЖКХ, можно обратиться за информацией в управляющую компанию, а также к поставщикам газа, воды и электроэнергии.

Еще один способ узнать о наличии/отсутствии долга – пообщаться со старшим по дому. У ответственного лица, как правило, есть сведения о долгах за капитальный ремонт.

Документы для сделки

До оформления сделки по приобретению жилья на вторичном рынке важно изучить не только документы на квартиру, но и квитанции по капитальному ремонту и коммунальным услугам.

Список обязательных документов:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

2. Квитанции по оплате взносов на капремонт квартиры и услуг ЖКХ.

3. Выписка из ЕГРН, содержащая сведения о наличии/отсутствии обременений на квартиру.

4. ДКП с подробными условиями выплаты долга за ЖКХ.

Частые ошибки

Ошибка 1: «Устные договоренности»

При покупке недвижимости с коммунальными долгами не стоит верить «на слово» продавцу. Устные договорённости приводят к неприятным последствиям: управляющая компания может начислять пени за неоплаченные долги по коммуналке и не переоформлять лицевой счёт на нового владельца. Несмотря на то, что УК нарушает закон, новому владельцу придется потратить время и средства, чтобы в суде доказать свою правоту.

Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому важно в письменном виде фиксировать все пункты по погашению продавцом долга перед коммунальными службами и УК.

Ошибка 2: «Непроверенный арест»

Особенно важно перед подписанием договора проверять продавца на банкротство, а сам объект недвижимости на отсутствие ареста. Зачастую непроверенный арест ведет к срыву сделки, потере времени, денежных средств (задатка за жилье), а в худшем случае – всей суммы, уплаченной за квартиру.

Ошибка 3: Отказ в регистрации сделки

Если должник не платит за квартиру более 3-х месяцев, УК подает иск в суд, в результате чего на квартиру накладывается арест. В этом случае Росреестр отказывает в регистрации права собственности.

Ошибка 4: Банкротство продавца

Недобросовестный продавец, получив деньги от покупателя, может объявить себя банкротом. Это освобождает его от финансовых обязательств, в том числе и по возврату денег покупателю.

Выводы

Если вы хотите быстрее продать недвижимость, следует погасить долги за коммуналку. Это сделает объект более привлекательным для покупателя. Иногда покупатель идет навстречу и гасит долг по ЖКУ за продавца, но это условие должно быть детально прописано в договоре купли-продажи.

Если погасить долг по коммунальным услугам не получается до продажи квартиры, можно продать недвижимость с обременением. В этом случае новый собственник соглашается погасить долги по ЖКХ, приобретая жилье за вычетом суммы долга.

В сложных случаях: при аресте квартиры за долги ЖКХ, а также наличии большой задолженности, следует обращаться за помощью к опытному юристу.

Чек-лист для покупателя: «5 шагов проверки квартиры перед покупкой»

1. Подтверждение права собственности и проверка документов

   Убедитесь, что лицо, продающее вам недвижимость, является законным владельцем квартиры. Если объект имеет несколько собственников, каждый из них должен предоставить письменное согласие на продажу. Для проверки запросите: свидетельство о праве собственности, документы, удостоверяющие личность собственника.

2. Оценка технического состояния квартиры

   Внешне жилье может выглядеть красиво, но лучше подстраховаться и провести технический осмотр. Исследуйте стены на отсутствие трещин и дефектов. Проверьте пол и потолок: есть ли следы плесени. Обратите внимание на работоспособность электросетей и систем водоснабжения. Откройте и закройте окна, двери, проверьте замки.

3. Проверка на наличие обременений, арестов, долгов

   Закажите справки и выписки о наложенных обременениях, квитанции об оплате услуг ЖКХ. Проверьте продавца на сайте ФССП на наличие долгов по налогам, кредитам и пр.

4. Оценка района и инфраструктуры

   Посетите район, где находится квартира, в разное время, изучите доступную инфраструктуру. Обратите внимание на расположение магазинов, поликлиник, школ, а также на вероятные застройки поблизости.

5. Проверка условий ТСЖ

   Если вы покупаете жилье в многоквартирном доме под управлением ТСЖ, изучите правила товарищества. Проанализируйте размеры ежемесячных взносов, условия содержания домашних животных, порядок обслуживания дома, а также наличие денег в резервном фонде для проведения экстренного ремонта.

Автор статьи: