Продажа гаража в 2025 году: пошаговая инструкция, документы, налоги, способы продажи

Оглавление

1. Что считается гаражом с юридической точки зрения?
2. Подготовка к продаже гаража: оценка, поиск покупателя и реклама
3. Список необходимых документов
4. Как продать гараж, который находится в собственности: 3 основных способа
• Самостоятельная продажа
• Продажа через риэлтора
• Продажа через гаражный кооператив
5. Составление ДКП
6. Особенность сделки: один договор на два объекта
7. Регистрация права собственности
• Когда потребуется участие нотариуса?
• Сроки регистрации
8. Что нужно для продажи гаража в составе ГСК
• Как понять, легален ли ГСК?
9. Как продать гараж, если на него нет документов?
10. Как воспользоваться гаражной амнистией?
11. Пошаговая инструкция: оформление сделки купли-продажи
12. Налоги с продажи гаража в 2025 году: что нужно знать
13. Частые ошибки и как их избежать
14. Частые вопросы и ответы по покупке гаражей

Что считается гаражом с юридической точки зрения?

Гараж – это строение, относящиеся к нежилым зданиям. У него могут быть общие стены с соседними строениями, либо общие крыша и пол. Конструкция может стоять отдельно и не сообщаться с другими зданиями. Допускается наличие подвала и двух наземных этажей.

Отметим, что в законе понятие «гараж» закрепилось лишь в 2023 году. В 338-ФЗ указано, что гаражом считается строение, используемое для хранения автомобиля. В зависимости от конструктивных особенностей гаражи могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом.

Движимое имущество – строения и конструкции, не имеющие связи с земельным участком под ними. Движимую конструкцию можно без труда перевозить с места на место. К гаражам данного типа относятся всем известные «ракушки», боксы, а также сборные конструкции.

Если продавец готов расстаться с мобильным гаражом за сумму ниже десяти тысяч рублей, при продаже объекта хватит устной договоренности. Если передвижной гараж оценивается в большую сумму, потребуется подписать договор, но регистрировать право собственности на этот объект не придется.

Недвижимое имущество подразумевает здание с фундаментом, имеющее неразрывную связь с землей. Согласно российскому законодательству, недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Если обратится к действующей практике, то даже такие строения порой не оформляются владельцами должным образом. Ввиду этого возникает вопрос: как продать гараж без документов?

Подготовка к продаже гаража: оценка, поиск покупателя и реклама

Успешная продажа гаража начинается с тщательной подготовки. От того, насколько хорошо вы проведете предварительную работу, будет зависеть заключение сделки.

1. Оценка стоимости.
   Адекватная цена — основа быстрой продажи. Проанализируйте сайты с аналогичными объявлениями, изучите цены на похожие гаражи в вашем районе. Обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или оценщику. Только эксперт способен точно определить реальную стоимость вашего гаража.

2. Подготовка и реклама.
   Сделайте гараж презентабельным: уберите хлам, помойте полы, убедитесь, что свет есть, а ворота исправны. Подготовьте до 10 фото с разных ракурсов при хорошем освещении. В тексте объявления укажите точный адрес ГСК, размеры, высоту, коммуникации, тип ворот и причину продажи. Разместите объявление на соответствующих площадках, в телеграмм-каналах, группах в соцсетях и на доске объявлений в самом кооперативе.

3. Поиск покупателя.
   Будьте готовы к звонкам и торгу. На первые просмотры приглашайте нескольких покупателей. Всегда держите при себе копии документов (выписку из ЕГРН, справку об отсутствии долгов), чтобы подтвердить чистоту сделки и снять возражения покупателей.

Список необходимых документов

Правильно оформленные документы — основа легальной и безопасной продажи гаража. Первый и главный этап для продавца — подтвердить свои права на объект.

Для этого необходимо подготовить пакет обязательных документов:

• Свидетельство о собственности на сам гараж или выписка из ЕГРН, которая в настоящее время заменила собой свидетельство о собственности. Выписка должна быть свежая, полученная не ранее чем за 30 дней до сделки. Она подтверждает право собственности и отсутствие обременений (арест, залог);

• Договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство;

• Документ, удостоверяющий право на земельный участок под строением (собственность или аренда);

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если имущество было приобретено в браке;

• Доверенность, заверенная нотариусом, если в сделке участвует ваш представитель.

Для непосредственного проведения сделки и последующей регистрации потребуется:

• Гражданские паспорта обеих сторон;

• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;

• Совместное заявление в Росреестр.

Важный нюанс: по умолчанию обязанность оплаты госпошлины лежит на покупателе, однако закон позволяет сторонам добровольно договориться об ином порядке, и эти расходы может взять на себя продавец.

Как продать гараж, который находится в собственности: 3 основных способа

Гараж, который находится в вашей собственности, можно продать несколькими способами. Выбор пути зависит от того, насколько быстро вам нужно совершить сделку, и какую сумму вы хотите выручить:

1. Самостоятельная продажа через онлайн-площадки

Это самый популярный и экономичный способ. Разместите объявление на таких порталах, как Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, и в тематических группах в социальных сетях. Ключ к успеху — правильное оформление: сделайте несколько качественных фотографий, укажите точный адрес кооператива, размеры, материал постройки, наличие коммуникаций (свет, отопление), охраны и состояние ворот.

Плюсы: вы контролируете весь процесс и не платите комиссию агенту.

Минусы: вам самостоятельно придется общаться с покупателями, организовывать показы и торговаться.

2. Обращение к риелтору

Если нет времени или желания заниматься продажей самостоятельно, делегируйте это профессионалу. Риелтор возьмет на себя поиск покупателей, проведение переговоров и подготовку документов. Этот вариант обеспечивает безопасность сделки, так как агент проверит юридическую чистоту документов с вашей стороны и со стороны покупателя.

Плюсы: экономия времени.

Минусы: комиссия за услуги, которая в среднем составляет 2-5% от стоимости гаража.

3. Продажа через гаражный кооператив

Часто самый быстрый способ. Сообщите председателю вашего ГСК о желании продать бокс. Объявление могут разместить на доске объявлений кооператива, а заинтересованными покупателями станут ваши же соседи или их знакомые. Это значительно упрощает проверку документов и вызывает больше доверия у второй стороны. Цена в этом случае может быть несколько ниже рыночной, но зато сделка проходит максимально быстро и с минимальными усилиями с вашей стороны.

Плюсы: быстрая продажа.

Минусы: заниженная стоимость объекта.

Важно! Независимо от выбранного способа, подготовьте пакет документов заранее: свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, технический паспорт, справку из кооператива об отсутствии долгов и гражданский паспорт. Это ускорит процесс и покажет серьезность ваших намерений покупателям.

Составление ДКП

Можно самостоятельно составить договор, воспользовавшись типовой формой, либо обратиться за помощью к эксперту. Договор купли-продажи подготавливается в трёх экземплярах: для Росреестра, покупателя и продавца.

Если вы самостоятельно составляете договор купли-продажи, обратите внимание на основные пункты:

1. Сведения о сторонах сделки. В этом разделе полностью указываются ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и контактная информация как продавца, так и покупателя.

2. Суть соглашения. Четко формулируется основное обязательство: продавец передает гараж в собственность, а покупатель обязуется принять его и уплатить оговоренную денежную сумму.

3. Основание владения. Продавец должен указать реквизиты документа, на основании которого он владеет гаражом (например, выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство). Это подтверждает его право на совершение сделки.

4. Детальное описание предмета договора. Самый важный раздел, где объект недвижимости индивидуализируется. Обязательно прописывается:

   • Точный адрес расположения (населенный пункт, гаражный кооператив, ряд и номер бокса).
   • Кадастровый номер (при его наличии).
   • Основные технические характеристики: площадь, материал постройки и т.д.

5. Цена и порядок расчетов. Указывается полная стоимость гаража, согласованная сторонами (цифрами и прописью). Также подробно описывается, как и когда будут производиться расчеты (наличными, банковским переводом, через ячейку и т.д.)

Дополнительные условия, которые желательно прописать в ДКП:

• Процедура передачи. Четко укажите сроки и конкретный порядок перехода гаража от продавца к покупателю.

• Расчеты. Детально опишите способ оплаты (наличные, банковский перевод, ячейка) и график внесения денежных средств.

• Расходы. Заранее определите, какая из сторон берет на себя обязательство по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.

• Приложения. Обязательным дополнением к договору является акт приема-передачи, который фиксирует фактическую передачу имущества и является доказательством исполнения этого обязательства.

Особенность сделки: один договор на два объекта

Поскольку гараж является капитальным строением, расположенным на земельном участке, сделка подразумевает передачу прав сразу на два объекта недвижимости. Однако законодательство не требует составления отдельных договоров. Достаточно оформить один документ, в котором будут подробно описаны как само строение (гараж), так и земельный участок под ним, с указанием их индивидуальных характеристик.

Для безопасных расчетов при продаже можно использовать следующие способы:

1. Банковская ячейка.
   Покупатель кладёт деньги в ячейку, продавец забирает их только после регистрации перехода права в Росреестре. Самый популярный и проверенный способ.

2. Аккредитив.
   Банк выступает гарантом: он блокирует средства покупателя и переводит их продавцу только после выполнения условий договора. Надёжно, но комиссия выше.

3. Перевод через банк с отсрочкой.
   Деньги переводятся на счёт продавца только после предоставления выписки из ЕГРН, подтверждающей смену собственника. Современно и безопасно.

Важно!
Расчёт наличными без расписки — это большой риск. Всегда составляйте расписку в получении денег с указанием паспортных данных, суммы, даты и цели передачи.

Регистрация права собственности

Момент подписания договора купли-продажи обеими сторонами означает вступление соглашения в законную силу. Однако с этого момента покупатель становится лишь стороной обязательства, а не собственником. Для получения полного права владения обязательным этапом является государственная регистрация перехода права в Росреестре.

Обе стороны должны предоставить подготовленный пакет документов для регистрации. Сделать это можно через любое отделение Многофункционального центра (МФЦ) или напрямую у нотариуса, если он заверял сделку.

Когда потребуется участие нотариуса?

Закон выделяет ряд случаев, при которых нотариальное удостоверение договора является строго обязательным. К ним относятся:

• продажа гаража, находящегося в долевой собственности;

• если владельцем имущества является несовершеннолетнее лицо;

• если одна из сторон действует по доверенности.

Сроки регистрации

Период, в течение которого Росреестр проводит регистрацию, установлен законодательно (ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). В стандартной ситуации процедура занимает:

• до 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ;

• до 5 рабочих дней при обращении через нотариуса (так как нотариус направляет документы в электронном виде).

Что нужно для продажи гаража в составе ГСК

Гаражно-строительный кооператив (ГСК) — это союз собственников автотранспорта на добровольной основе. Официально подобные объединения именуют «Территория гаражного назначения».

Гаражные кооперативы могут находиться на участках, принадлежащих кооперативу. Также земля может быть в аренде у муниципалитета. Владелец строения, где хранится его автотранспортное средство, имеете право оформить гараж на себя. Но не все владельцы гаражей спешат приватизировать недвижимость.

Итак, если гараж входит в составе ГСК, все будет зависеть от того, какими документами на строение вы обладаете.

Вариант 1. Гараж и земельный участок под ним в вашей собственности. В этом случае процедура продажи гаража ведется по принятым правилам продажи недвижимого имущества. Право собственности на объект регистрируется в ЕГРН.

Чтобы правильно зарегистрировать договор, необходимо собрать пакет документов:

• справки, указывающие на отсутствие долга по платежам перед ГСК. В перечень входят как долги за ЖКУ, так и иные обязательные платежи;

• протокол ОСС (общего собрания собственников) кооператива;

• выписку из устава гаражного кооператива.

Вариант 2. Вы не оформили собственность на гараж. У вас на руках есть членская книжка Гаражно-строительного кооператива. При таком раскладе вы можете продавать исключительно право пользования имуществом кооператива, но не право владения. Сделка будет зарегистрирована, а приватизацией нового объекта будет заниматься уже новый владелец гаража.

Заметим, что многие ГСК ведут свою деятельность ещё со времен Советского Союза. Нередки случаи, когда ГСК попросту присвоили не принадлежащие им территории. Здесь у покупателя могут появиться сложности: гараж, за который он заплатил, могут забрать.

Как понять, легален ли ГСК?

Затребуйте документы у директора ГСК. Вам понадобятся протоколы собраний, учредительная документация, а также официальные документы о том, что участок под гаражом был выделен для его строительства. Решение о том, что лучше: сначала попытаться продать право пользования имуществом, либо заняться оформлением гаража в собственность, должны принимать только вы.

Как продать гараж, если на него нет документов?

Случается, что гараж без документов достается по наследству одному из родственников. В СССР автомобилей было не так много, как сегодня, места под гаражи выделялись условно. Некоторые умельцы возводили постройки самостоятельно, а кому-то гараж, больше похожий на сарай, доставался от работодателя. Считалось нормой не регламентировать покупку: ни сам гараж, ни земельный участок под ним. Очевидно, что доказать свое право на участок и гараж без документов нельзя. Продать то, что вам не принадлежит, тоже не получится. Остается только гаражная амнистия – законная возможность оформить право собственности на гараж.

Как воспользоваться гаражной амнистией?

В 2025 году вы еще можете успеть оформить гараж в собственность по закону о гаражной амнистии. Это хороший шанс быстро и без переплат оформить в собственность гараж и участок под ним.

Важно! Под гаражную амнистию попадают не все постройки. Строение должно соответствовать ряду условий.

Согласно закону о гаражной амнистии, новый собственник получает участок земли бесплатно. Процедура оформления проста: земельный надел не надо выкупать у государства, достаточно оформить его на себя.

Для оформления гаража по упрощённой схеме:

• Проверьте, что постройка соответствует выше приведенным условиям.

• Сделайте запрос на участок: вдруг он уже принадлежит иному лицу.

• Соберите пакет документов. Все, что может являться доказательством вашей причастности к имуществу, важно.

Напишите заявление в муниципалитет о предоставлении земли в собственность и приложите все бумаги, которые есть у вас на руках. В случае отказа обращайтесь в судебную инстанцию. Имейте ввиду, чем больше документов на гараж у вас собрано, тем лучше. Для доказательств могут потребоваться документы советского периода о выделении гаража, любые записи в книге учета гаражного кооператива и членская книжка. Также не лишними окажутся документы о проводке систем коммуникаций, чеки и квитанции о внесении членских взносов.

При отсутствии документов, можно попытаться оформить гараж через суд, но для этого вам потребуются свидетели, готовые подтвердить факт того, что вы пользовались объектом.

Читайте подробно о том как оформить землю под гаражом в собственность.

Пошаговая инструкция: оформление сделки купли-продажи

1. Проведите проверку:

   • Изучите все документы, которые у вас есть сейчас.

   • При отсутствии бумагвоспользуйтесь правом оформить участок и строение по гаражной амнистии.

   • Соберите все документы, имеющие отношение к кооперативу, если ваш гараж числится в ГСК.

2. Составьте объявление и выставите объект на продажу:

• Перед тем как сделать фото, приберитесь в гараже, исправьте дефекты.

• Проанализируйте рынок, чтобы максимально точно попасть в цену.

• Опубликуйте объявление на специальных площадках.

3. Подготовьте договор купли-продажи:

• Встретьтесь с потенциальным покупателем и обсудите условия покупки.

• Если в вашем случае будет достаточно типового договора, воспользуйтесь им, либо подготовьте новый, учитывающий особенности вашей ситуации.

4. Оформите сделку:

• Подпишите с покупателем акт приёма-передачи гаража и ДКП.

• Не забудьте оплатить государственную пошлину за оформление сделки.

• Проведите сделку в МФЦ или оформите ее у нотариуса.

• Проверьте, чтобы сделка была зафиксирована Росреестром.

Налоги с продажи гаража в 2025 году: что нужно знать

Продажа гаража, находящегося в собственности, — это доход, который в большинстве случаев подлежит декларированию и может облагаться НДФЛ. Вот ключевые моменты, которые важно учитывать в 2025 году.

1. Главное правило: срок владения

2. Если владели менее 5 лет

При продаже гаража, которым владели менее 5 лет, у вас есть два варианта расчета налога:

• Вычесть имущественный вычет: заявить стандартный налоговый вычет в размере 250 000 рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог уплачивается с суммы, превышающей этот лимит. Например, при продаже за 700 000 рублей налог составит: (700 000 – 250 000) * 13% = 58 500 руб.

• Учесть фактические расходы: если вы ранее купили этот гараж, вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на его приобретение. Этот способ выгоден, если расходы были больше, чем 250 000 руб.

3. Обязанность подать декларацию

Если вы продали гараж, которым владели менее 5 лет, и не получили от этого дохода (цена продажи меньше или равна цене покупки) либо применили вычет и налог к уплате равен нулю, вы все равно обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Уплатить налог (если он есть) необходимо до 15 июля 2026 года.

Полезные ссылки на Налоговый кодекс РФ:

• Статья 217 (п. 17.1): Освобождение от налога при владении более 5 лет.

• Статья 220 (п. 2): Имущественные налоговые вычеты.

• Статья 228: Обязанность подачи декларации физическими лицами.

Как итог:

Продажа гаража — это многоэтапный и ответственный процесс, где ключевое значение имеет каждая деталь: от тщательной проверки юридической чистоты документов до выбора безопасного способа расчета.

Рекомендуем начать с самого простого, но важного шага: проверьте наличие задолженности в вашем ГСК. Это поможет объективно оценить вашу готовность к сделке и спланировать следующие действия для ее успешного завершения.

Автор статьи: