Апарт-отели в 2025 году: руководство по законодательным изменениям для инвестора

Оглавление

1. Почему правовое поле апартаментов требует повышенного внимания?
2. Что изменилось в правовом статусе апартаментов?
• Законодательный вакуум: почему апартаменты так и не стали жильем
• Новые требования классификации: как изменились правила для апарт-отелей
• Сравнение правового статуса апартаментов и жилой недвижимости
• Обязательная самооценка: что нужно пройти до сентября 2025
3. Как новые правила повлияли на рынок апарт-отелей?
• Радикальные изменения в каналах продаж
• Разделение рынка на сегменты
4. Финансовые последствия новых правил для инвестора
• Прямые и косвенные затраты на соответствие требованиям
• Влияние на доходность и ликвидность
• Ключевые операционные показатели гостиничного рынка России в 2025 году
5. Управленческие вызовы в новых реалиях
• Проблема управления разрозненными собственниками
• Модели управления: плюсы и минусы разных подходов
6. Перспективы дальнейшего регулирования рынка
• Возможные сценарии развития законодательства
• Влияние смежных законодательных инициатив
7. Практические рекомендации для инвесторов на 2025-2026 годы
• Due diligence при приобретении апартаментов
• Стратегии минимизации рисков
8. Cтоит ли инвестировать в апарт-отели в 2025 году?
9. Частые вопросы и ответы связанные с апарт-отелями.

Почему правовое поле апартаментов требует повышенного внимания

Рынок апарт-отелей в России в 2025 году проходит через период значительных законодательных трансформаций, которые кардинально меняют правила игры для инвесторов. Ключевой вызов заключается в том, что апартаменты как класс недвижимости остаются в правовом вакууме, несмотря на отклонение соответствующего законопроекта в январе 2025 года. Это создает уникальную ситуацию, когда объект, внешне напоминающий жилье, юридически считается коммерческой недвижимостью со всеми вытекающими последствиями: ограничениями по регистрации, повышенными коммунальными тарифами и специфическими налоговыми обязательствами. Для инвестора это означает необходимость тщательного анализа не только потенциальной доходности, но и нормативных рисков, которые могут существенно повлиять на финансовую модель инвестиционного проекта.

Что изменилось в правовом статусе апартаментов?

Законодательный вакуум: почему апартаменты так и не стали жильем

Основным событием 2025 года стало окончательное отклонение законопроекта, который должен был определить правовой статус апартаментов. Законодательная инициатива, внесенная еще в 2021 году, предполагала введение в Градостроительный кодекс понятия «многофункциональное здание» (МФЗ), где можно было бы сочетать жилые и нежилые помещения. Однако 22 января 2025 года Госдума отклонила этот документ, оставив апартаменты в статусе коммерческой недвижимости.

Причина отказа, как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин еще в марте 2024 года, заключается в «диаметрально противоположных мнениях» разных регионов. «Москва говорит, что ей апартаменты не нужны, а приморским городам нужны – для того, чтобы люди приезжали на лето и при этом не было социальной нагрузки», – пояснил он. Это региональное противоречие не удалось преодолеть, что и привело к сохранению статус-кво.

Совет Галяутдинова Азамата Алифовича, директора Новостройки Групп, эксперта по недвижимости с более чем 20-летним стажем: "Инвестируя в апартаменты в 2025 году, следует понимать, что вы приобретаете не жилую, а коммерческую недвижимость. Ключевой риск – возможность будущих законодательных изменений, которые могут как улучшить, так и ухудшить ваше положение. Диверсифицируйте портфель: рассматривайте апартаменты как часть более широкой инвестиционной стратегии, а не как единственный актив."

Новые требования классификации: как изменились правила для апарт-отелей

С 1 января 2025 года в России действует обновленная система классификации средств размещения, регламентированная тремя ключевыми документами: Постановлением Правительства №1951, №1952 и Федеральным законом ФЗ-436. Эти нормативные акты вводят обязательную классификацию для всех объектов размещения, включая апарт-отели.

Для апарт-отелей установлены конкретные требования: здание должно иметь отдельный вход и находиться под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя. Кроме того, такие объекты должны соответствовать всем стандартам гостиниц в зависимости от заявленной категории (звездности).

Таблица: Сравнение правового статуса апартаментов и жилой недвижимости

Обязательная самооценка: что нужно пройти до сентября 2025

Одним из наиболее значимых нововведений является введение двухэтапной системы классификации. Первый этап – самооценка – обязателен для всех средств размещения, включая апарт-отели. Сроки прохождения зависят от типа объекта:

• Действующие гостиницы с имеющимся Свидетельством о классификации: до 1 сентября 2025 года

• Новые объекты: до начала оказания гостиничных услуг

• Базы отдыха, глэмпинги и кемпинги: до 1 сентября 2025 года

Для прохождения самооценки необходимо подготовить пакет документов, включающий выписку из ЕГРН на здание/помещение, договор на вывоз мусора и договор с поставщиком воды. Особое внимание следует уделить наличию адреса в Государственном адресном реестре (ФИАС), так как его отсутствие может заблокировать весь процесс.

Как новые правила повлияли на рынок апарт-отелей?

Радикальные изменения в каналах продаж

С 1 сентября 2025 года все туристические агрегаторы и системы бронирования обязаны проверять наличие ссылки на реестр классифицированных средств размещения и исключать из своих баз объекты, не прошедшие классификацию. Это правило кардинально меняет правила игры на рынке: апарт-отели, не прошедшие самооценку, фактически лишаются доступа к ключевым каналам распределения.

На практике это привело к сокращению предложения на крупнейших платформах бронирования, поскольку не все проекты успели пройти необходимые процедуры к установленному сроку. Для инвестора это создает двоякую ситуацию: с одной стороны, легализованные объекты получают конкурентное преимущество, с другой – возникают дополнительные операционные расходы на комплаенс (система мер помогающая сохранять законы и предотвращать риски).

Разделение рынка на сегменты

Новые правила классификации усилили расслоение рынка апарт-отелей на качественные сегменты. Крупные игроки с номерным фондом высокого уровня активно прошли сертификацию, используя ее как инструмент отстройки от более «скромных» конкурентов. По словам участников рынка, классификация стала даже плюсом для респектабельных проектов, позволяя позиционировать себя как профессиональных операторов, а не просто владельцев недвижимости.

Это разделение отражает и дифференциацию спроса: не всем постояльцам требуются апарт-отели со звездами, гостиничным сервисом, фуд-холлами и бизнес-пространствами. В качественных проектах последних лет одной из самых востребованных зон стала подкастовая для съемки контента – показатель изменения запросов целевой аудитории.

Финансовые последствия новых правил для инвестора

Прямые и косвенные затраты на соответствие требованиям

Инвестиции в апарт-отели в новых условиях требуют учета дополнительных статей расходов:

• Затраты на классификацию: прохождение самооценки бесплатно, но получение звездности требует оплаты услуг аккредитованной организации и выездной оценки эксперта;

• Операционные расходы: содержание коммерческой недвижимости подразумевает повышенные коммунальные тарифы и налоги;

• Капитальные вложения: приведение объекта в соответствие с новыми требованиями может потребовать реконструкции или перепланировки.

Для инвестора критически важно закладывать эти расходы в финансовую модель на этапе due diligence, так как они напрямую влияют на показатель ROI.

При этом важно учитывать, что инвестиции в готовый номер в апарт-отеле в курортных регионах, таких как Сочи, позволяют минимизировать капитальные затраты на приведение объекта в соответствие с новыми требованиями, поскольку профессиональные операторы уже учли все законодательные нюансы при создании проекта.

Влияние на доходность и ликвидность

Легализация апарт-отелей через классификацию имеет и положительные финансовые аспекты. Доступ к агрегаторам бронирования увеличивает загрузку, особенно в условиях растущего спроса на российские курорты. По данным отраслевых обзоров, в ключевых туристических регионах наблюдается рост показателей загрузки и средней выручки на номер (RevPAR).

Кроме того, прозрачный юридический статус и наличие классификации повышают ликвидность объекта при последующей продаже. Инвесторы все чаще рассматривают апарт-отели как альтернативу традиционной гостиничной недвижимости с более низким порогом входа и гибкими моделями управления.

Таблица: Ключевые операционные показатели гостиничного рынка России в 2025 году

Совет эксперта Галяутдинова Азамата Алифовича: "При анализе доходности апарт-отеля обращайте внимание не только на операционные показатели (ADR, RevPAR), но и на потенциал капитализации самого актива. Объекты, прошедшие классификацию и расположенные в регионах с растущей туристической привлекательностью, демонстрируют опережающий рост стоимости квадратного метра. Это создает возможность для двойной выгоды: текущего дохода от аренды и долгосрочного роста капитала."

Управленческие вызовы в новых реалиях

Проблема управления разрозненными собственниками

Одним из ключевых вопросов, на который пока нет однозначного ответа, является влияние нового закона на систему управления апарт-отелями. В подавляющем большинстве таких объектов есть несколько управляющих – от компаний до частных лиц, которые не всегда понимают, как действовать в новых условиях.

Теоретически, новый закон мог заставить владельцев одного-двух апартаментов передать их в управление головной компании. Однако на практике этого не произошло, тем более что не все крупные игроки стремятся консолидировать управление всеми помещениями. Для инвестора это создает дополнительный риск: эффективность управления объектом может снижаться из-за фрагментированной структуры собственности.

Модели управления: плюсы и минусы разных подходов

В условиях нормативной неопределенности инвестору необходимо тщательно выбирать модель управления апарт-отелем:

• Самостоятельное управление: полный контроль, но высокие операционные затраты и необходимость экспертизы

• Управляющая компания: профессиональный менеджмент, но комиссионные и возможные конфликты интересов

• Франшиза: готовые бизнес-процессы и маркетинговая поддержка, но роялти и ограничения по операционной деятельности

Выбор оптимальной модели зависит от множества факторов: локации, размера объекта, целевой аудитории и, что особенно важно, готовности инвестора принимать активное участие в управлении.

Рекомендуем посмотреть вебинар для управляющих компаний и частных держателей апарт-отелей - инвесторам также будет интересно узнать кухню изнутри.

Перспективы дальнейшего регулирования рынка

Возможные сценарии развития законодательства

Отклонение законопроекта об апартаментах в январе 2025 года не означает окончательного отказа от регулирования этого сегмента. Власти продолжают искать компромисс, который учел бы интересы разных регионов. Можно выделить несколько потенциальных сценариев:

1. Региональное регулирование: предоставление регионам права самостоятельно определять статус апартаментов с учетом местной специфики;

2. Отраслевой стандарт: разработка отдельного регулирования для апарт-отелей как гибридного формата между жильем и гостиницами;

3. Сохранение статус-кво: поддержание существующей ситуации с постепенным ужесточением контроля за соблюдением классификации.

Для инвестора наиболее предсказуемым является третий сценарий, который позволяет строить долгосрочные планы на основе текущих правил.

Влияние смежных законодательных инициатив

Помимо прямого регулирования апартаментов, на этот сегмент влияют и другие законодательные изменения. В частности, закон о туристской деятельности, вступивший в силу с начала 2025 года, косвенно воздействует на рынок апартаментов через требования к классификации и регистрации в федеральном реестре. Это может привести к повышению качества сервиса, но не меняет фундаментальный правовой статус таких объектов.

Практические рекомендации для инвесторов на 2025-2026 годы

Due diligence при приобретении апартаментов

В текущих условиях стандартная процедура проверки объекта должна быть дополнена следующими пунктами:

• проверка наличия классификации и соответствия объекта заявленным стандартам;

• анализ договорных отношений с управляющей компанией (при наличии);

• оценка соответствия объекта градостроительным нормам и правилам землепользования;

• проверка истории объекта на предмет ранее применявшихся санкций за нарушение правил размещения.

Особое внимание следует уделять объектам, созданным через реконструкцию советского гостиничного фонда – несмотря на доступность такого входа на рынок, они могут иметь скрытые проблемы с документацией.

Стратегии минимизации рисков

Совет эксперта по недвижимости Галяутдинова Азамата Алифовича: "Никогда не инвестируйте в апарт-отели, исходя исключительно из прогнозной доходности, представленной застройщиком. Проведите независимый анализ реальной загрузки аналогичных объектов в локации, изучите динамику туристического потока за последние 3-5 лет и оцените перспективы развития инфраструктуры в районе. Консервативный сценарий в расчетах – ваша лучшая страховка от рыночных колебаний и законодательных изменений."

• Диверсификация по регионам: инвестирование в объекты в разных субъектах Федерации для минимизации последствий потенциального регионального регулирования;

• Фокус на курортные зоны: вложения в апарт-отели в туристических кластерах, где сохраняется высокий спрос и менее вероятно ужесточение регулирования;

• Партнерство с профессиональными операторами: снижение операционных рисков через коллаборации с опытными управляющими компаниями;

• Страхование юридических рисков: защита от потенциальных изменений в законодательстве через специализированные страховые продукты.

Cтоит ли инвестировать в апарт-отели в 2025 году?

Апарт-отели в 2025 году представляют собой сложный, но потенциально высокодоходный класс активов. Ключевым фактором успеха становится не просто выбор правильной локации или формата, а глубокое понимание законодательного контекста и готовность адаптироваться к быстро меняющимся правилам.

Для взвешенного инвестиционного решения необходимо:

• Тщательно анализировать юридические риски, связанные с коммерческим статусом апартаментов

• Закладывать в финансовую модель дополнительные расходы на соответствие новым требованиям классификации

• Оценивать компетенции управляющей компании и ее способность эффективно работать в новых условиях

• Рассматривать апарт-отели как часть диверсифицированного портфеля недвижимости, а не как единственный актив

При грамотном подходе и профессиональном управлении апарт-отели могут показать доходность, превышающую среднерыночные показатели, особенно в регионах с растущим туристическим потоком и развивающейся инфраструктурой.

Автор статьи: