Как безопасно снять жилье на длительный срок

Содержание:

1. Что проверять у арендодателя
2. В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров
3. Содержание договора аренды квартиры
4. Особые условия договора аренды квартиры
   
5. Обязательные приложения к договору съема жилья
6. Как оплачивать аренду жилья

Что проверять у арендодателя

При любой продолжительности срока съема жилых помещений первым делом необходимо убедиться, что наймодатель является действительным собственником квартиры. Подтвердит этот факт свидетельство собственности, договор купли-продажи (если жилье приобреталось), договор дарения (если жилье было подарено), наследное свидетельство (если жилье унаследовано) или приватизационное свидетельство.

От арендодателя требуется показать исключительно оригиналы документов, подтверждающих право собственности. Ксерокопированные или сканированные копии несложно подделать, полагаться на их содержание нельзя. Нужно также сличить данные оригинального паспорта квартировладельца со сведениями, указанными в документах права собственности на жилье.

Необходимо выяснить количество владельцев квартиры, рассматриваемой для аренды. Если таковых несколько, в арендном договоре обязательно потребуются их подписи. Проще, если собственник один. Убедиться в корректности сведений собственниках можно через МФЦ или сайт Росреестра, запросив выписку из ЕГРН по съемной квартире. Согласно федерального закона за №218-ФЗ, данные о правообладателях (зарегистрированных) и основных характеристиках недвижимого объекта являются общедоступными (ч.7, ст.62 названного федерального закона).

При установлении несовпадения данных гражданина, представляющегося наймодателем, со сведениями кадастровой выписки, дальнейшее обсуждение аренды небезопасно. Представляющееся собственником лицо может быть арендатором, прописанным в квартире гражданином или дольщиком. Но действительный договор аренды, тем более долгосрочной, допустимо заключать лишь с правообладателем недвижимости (т.е. ее законным собственником).

В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров

Основное отличие договорного оформления аренды квартиры на долгий срок (более года) – потребность регистрации ограничения права собственности арендодателя в Росреестре (Гражданский кодекс, ст.674, п.2). Кроме того, долгосрочный формат договора съема жилья нормативно расширяет полномочия нанимателя:

• наниматель вправе заселять в наемное жилье несовершеннолетних детей без согласования с наймодателем (Гражданский кодекс, ст.679);
• наниматель вправе заселять временных жильцов на условиях безвозмездного проживания, при условии уведомления наймодателя. Отказать временным жильцам арендодатель вправе лишь при несоответствии числа проживающих общей норме жилплощади (Гражданский кодекс, ст.680);
• в случае смерти нанимателя договор долгосрочной аренды сохраняет силу и прежние условия с переходом юридического статуса нанимателя к гражданину, прежде проживавшему с умершим нанимателем постоянно, либо все постоянно проживающие граждане получают статус сонанимателей (Гражданский кодекс, ст.686);
• наниматель получает более щадящие условия расторжения договора найма жилья в судебном порядке (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).

Однако все перечисленные законные полномочия арендатора могут быть аннулированы арендодателем (Гражданский кодекс, ст.683, п.2), при условии внесения соответствующих пунктов в договор найма жилья и его подписания обеими сторонами с последующей регистрацией в Росреестре.

Что касается законного преимущества арендатора на продление аренды, то оно распространяется при любой продолжительности договора по съему квартиры (Гражданский кодекс, ст.684). Также, независимо от длительности договора наниматель может выступить в качестве субарендодателя, но лишь по факту согласования субаренды с собственником жилья (Гражданский кодекс, ст.685).

Содержание договора аренды квартиры

Договор следует готовить с привлечением опытного юриста, поскольку содержание данного документа будет приоритетным для судебных органов при рассмотрении разногласий с арендодателем. Разумеется, перенос конфликта в суд – мера крайняя, однако рациональнее ее предусмотреть заранее, максимально защитив позиции квартиросъемщика соответствующими пунктами договора.

Подчеркнем неприменение понятия «стандартный» к договору аренды. В нем обязательно указываются лишь данные сторон (арендатора и арендодателя), данные о жилье (правообладатель, адрес, параметры жилплощади и т.п.), условия расчетов (размеры выплат, порядок их производства, сроки расчетов), обязанности нанимателя и наймодателя, а также условия расторжения договора.

Арендодатели обычно настаивают на невозврате страхового депозита арендатору, если аренда будет прекращены им досрочно – это условие вносится в пункт о расторжении договорных отношений.

Особые условия договора аренды квартиры

В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».

Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.

Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).

Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).

Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.

Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.

Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.

Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.

Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.

Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.

Обязательные приложения к договору съема жилья

Подробное имущественное описание не проводится, достаточно указания наиболее дорогостоящих вещей и бытовой техники. Содержание описи должно соответствовать действительной ситуации с имуществом перед непосредственным подписанием договора.

Т.е. если в описи указаны исправные холодильник и стиральная машина-автомат, но первый прибор еле холодит, а у второго неисправны некоторые режимы стирки – арендатор должен потребовать изменения описи, иначе чинить неисправное имущество арендодателя придется за свой счет квартиросъемщику.

Акт передачи жилых помещений должен содержать все дефекты квартиры, обнаруженные будущим арендатором – это очень важно! Иначе перед выездом из жилья, к примеру, с изначально поврежденным фрагментом плинтуса (дефект не был указан в акте передаче), собственник вправе отказаться вернуть страховой депозит.

Как оплачивать аренду жилья

Условия выплат, включая удобный формат расчетов (наличные, безналичные), указываются в договоре. Если платежи ведутся наличными, важно истребовать с наймодателя расписку по каждому внесению платы. Для ускоренного оформления платежей арендатору следует попросить арендодателя подготовить «пустые» формы расписок заранее.

Содержание расписки: паспортные данные арендодателя и арендатора, сумма платежа (прописью тоже) с обозначением валюты (к примеру, рубль), период оплаты. Расписка готовится всегда двумя одинаковыми экземплярами, поскольку у ксерокопии расписки нет юридической силы. Каждый экземпляр расписки обладает юридической силой в течение трех лет.

При внесении оплаты переводами (банковскими, почтовыми и пр.) арендатору следует сохранять квитанции вместе с документацией по арендной сделке в надежном месте.

Автор статьи: