Что делать, если арендатор квартиры нарушает правила аренды

Содержание:

1. Последствия аренды по устной договоренности
2. Если арендатор не заплатил денег и съехал
3. Если жилец затопил соседей
4. Арендатор испортил мебель, повредил бытовую технику
5. Если жилец нарушает условия договора аренды
6. Если квартиросъемщик произвел самовольную реконструкцию жилья
7. Арендатор сдает квартиру в субаренду

Поиск действительно порядочных квартирантов, вносящих плату вовремя и полностью соблюдающих договоренности – задача сложная. Но также случается, что после выезда прежних временных жильцов квартира утрачивает прежний вид. Причем оборванные местами обои, испорченная бытовая техника и мебель могут оказаться далеко не худшими для квартировладельца. Как предусмотреть возможные проблемы и как действовать, если они уже происходят? Разберем случаи из практики сдачи жилья в аренду.

Последствия аренды по устной договоренности

Договор найма квартиры совершается в письменной форме (ст.674 п.1 Гражданского кодекса). Это требование обязательно, если длительность аренды одним арендатором превышает один год (ст.674. п.2 Гражданского кодекса). Также сделка по аренде может проводиться в устной форме (ст.158 п.1 Гражданского кодекса), поскольку нотариальная форма для сделки аренды жилплощади законодательно не требуется.

Очевидный недостаток устной сделки наймодателя с арендатором – отсутствие документальной фиксации намерений сторон, что создаст определенные затруднения при несоблюдении какой-либо стороны договорных условий аренды. Если арендатор отказывается погашать задолженность по съему квартиры или оплачивать потребленные им коммунальные услуги, то для судебного рассмотрения конфликтной ситуации потребуется свидетельство соседей о фактическом проживании жильца и расписки, подтверждающие внесение платы за аренду.

Что касается задолженности арендатора по ЖКУ, то при отсутствии договора с пунктом о принятии жильцом обязательства выплачивать коммуналку, подтвердить наличие долга сможет лишь отдельная расписка, в которой наниматель жилья соглашается оплачивать коммунальные услуги.

Отметим, что для признания законности расписка требует правильного оформления (ст.160 п.1, ст.438 п.1 Гражданского кодекса) – рукописного написания, указания наименования документа (т.е. «Расписка») и даты, места составления документа, ФИО сторон, описания предмета подготовки расписки, полных паспортных данных и идентичных «паспортным» подписей сторон.

Подчеркнем, что верно составленный договор найма жилья позволит предусмотреть разрешение многих проблем с жильцами еще до их возникновения, несмотря на потребность выплат наймодателем НДФЛ.

Арендатор денег не заплатил и съехал

Если квартиросъемщик проявляет недобросовестность, отказываясь оплачивать аренду, идти на контакт с арендодателем и выбрав путь бегства, то собственник квартиры вправе подать исковое заявление по адресу сдаваемого в наем жилья. Согласно норме закона, односторонний отказ исполнения обязательств по письменно оформленному договору не допускается (ст.310 п.1 Гражданского кодекса), а в рассматриваемой ситуации невнесение арендной платы является именно односторонним отказом. При этом заметим, что законом допускается просрочка платы за арендуемое жилье, но не чаще двух раз (ст.619 Гражданского кодекса).

Опытные арендодатели берут с жильцов депозитную сумму оплаты последнего месяца проживания заранее, при заключении арендной сделки. Важно собирать расписки при каждой выплате цены аренды, эти документы понадобятся при финансовых конфликтах с арендаторами и принимаются в суде.

Нередкой проблемой становится отказ прежних квартирантов передавать ключи квартировладельцу при выезде из жилья. Между тем сохранение нанимателем доступа в ранее арендуемую квартиру по истечении или расторжение договора аренды является ограничением законных прав квартировладельца, установленных Жилищным кодексом (ст.1 п.2). Арендодатель вправе обратить в полицию с заявлением или попросту заменить замки на входной двери сдаваемого в наем жилья.

Жилец затопил соседей

Забывчивость арендаторов может обойтись домовладельцу особенно дорого, если результатом халатности квартиросъемщика будет открытый водопроводный кран и затопление соседей снизу. Добровольно жильцы арендуемой квартиры возмещать ущерб, причиненный неверной эксплуатацией коммунального оборудования, соглашаются не всегда.

Чаще всего судебные иски по взысканию убытков соседями адресуются именно собственнику жилья. В такой ситуации проблему может решить компенсация соседского ущерба и исковое обращение через суд к арендатору. Необходимо сопроводить иск договором аренды с прописанными обязательствами сохранения квартиры жильцом-арендатором и документами «по затоплению» - актами, экспертной оценкой вреда и т.п. У собственника (арендодателя) после компенсационных выплат соседям по факту затопления сохраняется право судебного истребования компенсации расходов от арендатора по порядку регресса (ст.1081 п.1 Гражданского кодекса).

Подтверждением факта проживания арендаторов в момент, когда произошла порча общедомового имущества, послужат записи подъездных камер видеонаблюдения и свидетельские показания соседей. Т.е. при нанесении жильцами сданной в аренду квартиры имущества в подъезде – стекол лестничной клетки, тамбурных дверей, перил лестницы и пр. – используются показания свидетелей.

Ситуациями другого плана являются повреждения водопроводных коммуникаций или сантехники вследствие естественного износа – за них отвечает собственник квартиры, поскольку бремя содержания данного имущества принадлежит именно ему (ст.210 Гражданского кодекса). Выявить виновную сторону поможет аварийная служба, выполнявшая устранение причины затопления – она представит экспертное заключение по произошедшему ЧП.

Арендатор испортил мебель, повредил бытовую технику

Случаи нанесения ущерба квартиросъемщиками имуществу или состоянию арендуемого жилья происходят часто. Это порча обоев, материалов отделки пола и потолка, поломка кухонной техники и предметов меблировки. Нередко жильцы выбрасывают что-то без спроса или забирают с собой по истечении договора аренды. Предупредить эти риски позволит подробный акт приема-передачи, подписываемый сторонами сделки по аренде перед их заселением.

При пропаже каких-либо указанных в акте приема-передачи вещей наймодателя по окончании аренды оплачивать их будет арендатор (ст.616 п.2 Гражданского кодекса). Но ответственности жильца по поломкам техники в снимаемой им квартире не возникает, если причины поломки не зависели от арендатора. Необходимо экспертное заключение по факту поломки оборудования.

Если не было актовой описи имущества, передаваемого жильцу вместе с квартирой, то остается лишь судебный порядок и доказать ущерб будет сложнее. Следует приложить к иску скриншоты переписки с арендатором и объявления о сдаче в аренду жилья с фотографиями, где хорошо заметна обстановка квартиры.

Составлять акт приема-передачи следует, даже если жилая недвижимость сдается без меблировки. Необходимо будет описать состояние стен, потолков и полов, сфотографировать интерьер каждого помещения перед заездом квартиросъемщика и приложить к акту, получив подписи арендатора на акте и каждой фотографии.

Жилец нарушает условия договора аренды

Неприятным моментом во взаимоотношениях «арендатор-арендодатель» могут стать лишние проживающие в квартире и неодобренные квартировладельцем домашние животные. Нередко съемщики квартир заселяют на арендованных квадратных метрах граждан без ведома наймодателя. И учитывая, что многих арендодателей не устраивает содержание домашних питомцев – жильцы стараются скрыть наличие животных у них на попечении.

Условие недопущения проживания в арендуемом жилье посторонних лиц и домашних животных требуется указать в договоре найма квартиры. Одновременно вносится описание штрафных мер  и обозначается максимальное наказание – расторжение арендного договора.

Для фиксации посторонних жильцов наймодателю достаточно вызвать в сдаваемую им квартиру участкового или руководителя управляющей компании. По возможным обращениям в полицию о поведении гостей арендатора и его самого следует расспросить участкового с соседями.

Доказать факт содержания животных в разрез с договором можно путем диалога с соседями сверху и снизу, видео- или фотосъемкой нанимателя при выгуле собаки. Установив наличие животного, нужно осмотреть помещения квартиры, состояние обоев и мебели – если порча имеется, то взыскать с жильца компенсацию возможно досудебным или судебным порядком. При отсутствии вреда интерьеру съемного жилья допустимость компенсации определяется условиями договора, его санкционной части. Однако добиться расторжения договора в обоих случаях проще, чем взыскания компенсации, не внесенной в договорные условия.

Квартиросъемщик произвел самовольную реконструкцию жилья

Не имея письменного одобрения владельца арендуемой квартиры, жилец не вправе переустраивать ее или производить капитальный ремонт. В обязанности арендатора входит лишь мелкий ремонт, производимый для сохранения исправного состояния имущества (ст.681 п.1 Гражданского кодекса).

Несогласованная капиталка или перепланировка арендуемых жилых помещений нарушают 678 статью ГК. При выявлении неодобренной перепланировки или капремонта, собственник арендной недвижимости вправе требовать ее возврата в прежнее состояние, а при отказе арендатора – обратиться в суд. Потребуется подтвердить право собственности на квартиру и предоставить сведения о состоянии жилья, отличающемся от прежнего (на момент сделки аренды).

Взамен восстановления съемной квартиры ее владелец может потребовать с жильца денежную компенсацию. Но лишь при условии, если не производились неотделимые изменения, иначе допускается только восстановление квартиры до исходного состояния, поскольку несогласованная перепланировка запрещена (ст.29 п.3 Жилищного кодекса). Однако наймодатель вправе добиваться прекращения договора аренды в суде и выплаты арендатором суммы, компенсирующей убытки от перепланировки.

При неодобренной арендодателем замены замков, необходимо вызвать МЧС и участкового (на всякий случай) для допуска в квартиру. Им понадобиться предъявить подтверждение собственности на данное жилье или регистрацию в гражданском паспорте по адресу вскрываемой квартиры. Все затраты по вскрытию и замене замков входной двери допустимо взыскивать с нарушителя права собственности, т.е. с арендатора, самовольно их установившего.

Арендатор сдает квартиру в субаренду

Без разрешения собственника жилья (наймодателя) сдача квартиры под аренду третьих лиц незаконна (ст.685 Гражданского кодекса). Чаще всего арендодатель, установивший факт субаренды, может лишь истребовать в суде расторжения договора, поскольку в арендных договорах пункта ответственности за субаренду обычно нет.

Чтобы предусмотреть допустимость компенсации арендодателю при сдаче жильцом съемной квартиры в поднаем, следует ввести в заключаемый договор по аренде жилплощади условие «передача и поднаем жилого помещения третьим лицам запрещен категорически». И если договор аренды официально регистрировался, а наймодатель выплачивает НДФЛ по доходу от сдачи жилья, то суд положительно рассмотрит вопрос взыскания компенсации с арендатора.

Автор статьи: