Как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка

Оглавление

1. Статус ребенка в недвижимости
1. Если дети просто прописаны
2. Если ребенок является собственником
2. Как обезопаситься покупателю?
3. Как получить разрешение от органов опеки на продажу недвижимости
1. Если несовершеннолетний – собственник доли или всего жилья (список документов и процедура получения согласия)
2. Если несовершеннолетний прописан в квартире, он находится под опекой, попечительством (список документов и процедура получения согласия)
3. Если несовершеннолетний не вступил в наследство
4. Основные причины отказа
5. Отклонение от правил
6. Сложности сделки
7. Частые вопросы и ответы
• На какой счет перечисляют деньги с продажи квартиры?
• Возможно ли продать квартиру, подаренную ребенку?
• Может ли несовершеннолетний продать квартиру опекуну или родителю?
• Родители не выделили доли детям и продали квартиру: что будет?
• Как быть, если органы опеки не дают согласие на продажу квартиры?
• Требуется ли нотариальное заверение сделки?
• Родители продали квартиру, но не перечислили деньги на специальный счет ребенка: что будет?
• Сделку признали недействительной, что будет?
• Могут ли родители потратить деньги, полученные за квартиру, на обучение ребенка?
• В течение какого времени после продажи квартиры должна быть куплена новая недвижимость?
• Что если семья переезжает в жилье с худшими условиями?
• Можно ли как-то ускорить сделку?
• Есть ли разница, продать квартиру или частный дом с детскими долями?

Статус ребенка

Прежде чем продавать жилье, важно помнить, что у несовершеннолетнего может быть разный статус по отношению к недвижимости. 

Если дети просто прописаны

Законодательство гласит: ребенка в возрасте до 14 лет регистрируют по адресу родителей (одного из них). Но регистрация – не право собственности. Когда семья не поставлена на учет ООиП, продать недвижимость будет просто.

Для продажи недвижимости с прописанным несовершеннолетним также нужно соблюдать правила. Например, в предварительном ДКП должны быть обозначены сроки снятия ребенка с учета: важно как можно быстрее прописать его в другой недвижимости. К моменту подписания договора в недвижимости не должен быть никто зарегистрирован, жильцы также должны выехать.

Если ребенок является собственником

Предусмотрены два варианта развития событий:

1. У ребенка есть только доля. Самая распространенная причина – недвижимость была куплена на деньги материнского капитала;

2. Вся недвижимость принадлежит ребенку. Обычно так бывает, если имущество завещали или подарили. Нередко несовершеннолетние получают собственность в результате нечестной сделки. Например, у истинного владельца долги, и он переоформляет квартиру на ребенка, думая, что у детей единственное жилье не отберут.

Какой бы ни была ситуация, для начала следует получить разрешение от органов опеки. В противном случае сотрудники ООиП запретят сделку на последнем этапе, когда родители нашли покупателей.

Если собственнику нет 18 лет, ООиП проконтролируют, чтобы родители для начала приобрели для него другую квартиру. Важный момент: ее состояние должно оцениваться как “равная собственность”. То есть новая недвижимость должна быть не хуже продаваемого имущества. Равноценность жилья проверяют сотрудники органов опеки, точных критериев нет, и порой на этом этапе и происходят конфликтные ситуации, поскольку оценка оказывается субъективной. Но в основном оценивается:

• количество комнат;

• площадь недвижимости;

• стоимость недвижимости;

• состояние ремонта.

Бывает и так: родители не могут сразу приобрести для ребенка другую недвижимость. Например, вся семья переезжает из страны. Органы опеки дадут разрешение, но при условии: родители оставляют подтверждение своих обязательств. Первое и основное: они открывает счет на имя ребенка, переводят на него деньги, на которые в скором времени и будет приобретено жилье. Если у несовершеннолетнего нет родителей, но есть опекуны, принцип получения разрешения от ООиП ничем не отличается.

Бывает, что ребенок просто не успел стать собственником, а у него имеется подобное право:

• при приватизации допущена ошибка. Например, у несовершеннолетнего есть право на долю жилья или полноправное владение, но по какой-то причине он этим правом не пользуется. Чаще всего из-за того, что при приватизации ребенка не указали в списке дольщиков. Перед продажей недвижимости важно восстановить несовершеннолетнего в правах, а потом обращаться в ООиП;

• вступление в наследство. Когда дети по наследству получили долю, всю недвижимость, следует подождать полгода, получить право собственности, лишь потом переходить к продаже.

Как обезопаситься покупателю?

Узнать, не обделен ли ребенок в правах, и не является ли он наследником, можно при помощи правоподтверждающих, правоустанавливающих документов: документы о приватизации, завещание.

Если среди собственников окажется ребенок, и его права не будут соблюдены, сделка сорвется. И пострадают в этом случае все участники, в том числе покупатель. А поэтому ему тоже следует быть бдительным и постараться выяснить, точно ли среди собственников нет несовершеннолетних.

Даже если владелец квартиры утверждает обратное, можно обратить внимание на косвенные признаки:

• в документах продавцов есть пометка о детях;

• в квартире много игрушек.

Если обнаружится, что детям принадлежит доля в недвижимости, это не значит, что покупатель должен сразу же отказываться от сделки. Для начала ему стоит узнать правовой статус ребенка, а затем уточнить, есть ли согласие от ООиП. Одного честного слова недостаточно: важно увидеть соответствующий документ.

Как получить разрешение от органов опеки

Основное отличие сделки, в которой часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, – необходимость получения разрешения от органов опеки. Оно требуется в следующих случаях:

1. у ребенка есть прописка в квартире;

2. у несовершеннолетнего имеется доля в продаваемой недвижимости;

3. дети указаны в завещании, но в права наследования они еще не вступили;

4. ребенок – собственник недвижимости.

Каждый случай уникален и имеет свои особенности.

Несовершеннолетний – собственник доли или всего жилья

1. Собираем документы в опеку.

   Список документов для получения разрешения от ООиП и регистрации перехода прав собственности:

   1. выписка из Росреестра, которая подтвердит право собственности несовершеннолетнего на квартиру;

   2. заявление опекунов или родителей;

   3. кадастровый паспорт;

   4. паспорта родителей, опекунов;

   5. паспорт или свидетельство о рождении ребенка;

   6. правоустанавливающие документы;

   7. справка о кадастровой стоимости недвижимости;

   8. справка, подтверждающая: дом построен минимум на 70% (при долевом строительстве).

   В некоторых случаях ООиП требуют и дополнительные документы. Чаще всего это договор о покупке новой квартиры для ребенка. В ООиП нужно предоставить документы и на приобретаемую, а не только на отчуждаемую недвижимость, поэтому попросите продавца передать соответствующие справки.

2. Пишем заявление в ООиП

   Заявление можно написать как в ООиП, так и в МФЦ. Обычно предоставляют образец, но в заявлении важно указать:

   • паспортные данные собственника приобретаемого, отчуждаемого имущества;

   • подписи и дату;

   • номера выписок ЕГРН;

   • адреса квартир;

   • обязательство, по которому родители передают покупаемую квартиру (долю) в собственность несовершеннолетнему.

   В написании заявления должны участвовать оба родителя. Если один не может присутствовать, он должен предоставить письменное разрешение, заверенное у нотариуса. Понадобятся документы для объяснения и других причин отсутствия одного из родителей – признан без вести пропавшим, умер.

   При подаче заявления не взимается госпошлина. Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe», ответ – положительный или отрицательный предоставляют в течение 15 дней. Есть нюансы:

   • отказ мотивируют;

   • отказ (соглашение) может быть обжалован в судебном порядке;

   • обычно органы опеки не указывают сроки, в которые должна быть совершена сделка, и разрешение действует до востребования. Но если срок указан, важно уложиться в обозначенный период, иначе придется все оформлять сначала.

3. Заключаем ДКП

   Получив разрешение от органов опеки, продавцы могут подписывать ДКП. Ранее делать этого не стоит, поскольку нет гарантии, что не придет отрицательный ответ.

   Сделку нотариально заверяют. При желании можно провести сразу две сделки – продажа жилья и покупка другой недвижимости: но это не всегда возможно. Закон позволяет позднее провести вторую сделку, выделить долю ребенку в квартире.

   Получив выписку из ЕГРН, важно в течение месяца предоставить ее в органы опеки. Затем ребенку либо покупают новое жилье (выделяют долю), либо кладут средства на счет.

   Документы подписывает:

   • несовершеннолетний старше 14 лет. Требуются также подписи родителей и отметка о том, что они согласны с решением;

   • законные представители, если детям нет 14 лет.

4. Зарегистрировать сделку в Росреестре

   Подать документы о регистрации прав собственности можно в любой МФЦ. Потребуется:

   • ДКП;
   • паспорта продавца, покупателя (если ребенок младше 14 лет, предоставляют свидетельство о рождении);
   • разрешение ООиП.

   Следует также:

   • оплатить госпошлину в размере 2000 рублей (на отчуждаемое – покупатель);
   • предоставить заявление и все документы сотруднику МФЦ;
   • дождаться новых выписок – обычно от 7 до 9 рабочих дней.

5. Принести выписку в ООиП

   Это важно для доказательства, что права несовершеннолетнего не ущемлены. Если квартира еще не куплена, в ООиП следует предоставить выписку с расчётного счета несовершеннолетнего.

Несовершеннолетний прописан в квартире, он находится под опекой, попечительством

Согласие ООиП требуется, если в недвижимости проживают:

1. несовершеннолетние члены семьи без родительского попечительства;

2. члены семьи, находящиеся под попечительством, опекой.

Ребенок, прописанный в доме, имеет право на проживание в нем. Для ускорения сделки продажи недвижимости несовершеннолетнего выписывают. Для этого следует:

1. Подготовить документы

   Помимо стандартного набора документов потребуются кадастровые паспорта на отчуждаемую и покупаемую квартиру, поквартирная карточка.

2. Получить разрешение

   Принцип тот же: новая недвижимость не хуже старой.

3. Выписать и прописать несовершеннолетнего

   Выписка ребенка из недвижимости возможно лишь в случае последующей прописки в новом жилье. Для выписки и прописки следует предоставить в паспортный стол:

   1. домовую книгу, технический паспорт – документы и на отчуждаемую квартиру, и на дом, в котором будет прописан ребенок;

   2. паспорт родителя;

   3. свидетельство о рождении, паспорт несовершеннолетнего;

   4. паспорта собственников квартир, из которой и в которую прописывают ребенка.

   Потребуется также заполнить заявление в паспортном столе.

4. Предоставить доказательства в ООиП

   Следует предоставить ООиП домовую книгу или поквартирную карточку. Затем можно составлять ДКП, заключать сделку. Если ребенок находится на попечении родителей, разрешение ООиП не требуется.

Важный момент:

1. несовершеннолетние, не получившие паспорта, должны быть прописаны по адресу родителей; 
2. несовершеннолетний 14-18 лет может иметь другую прописку и жить у близких родственников: тетя, дядя, взрослые сестры и братья, бабушка.

Несовершеннолетний не вступил в наследство

В первую очередь ребенок вступает в наследство с разрешения ООиП. Получив согласие ООиП, опекуны смогут продавать недвижимость по тому же принципу.

Законы РФ не запрещают сделки с домом, если в нем проживает или прописан ребенок. Согласно ГК и СК РФ, на дееспособность несовершеннолетнего влияет возраст:

• до 6 лет – полная недееспособность, ответственность несут опекуны, родители;

• с 6 до 14 лет – частичная дееспособность, подписи на документах ставят родители, опекуны;

• 14-18 лет – ограниченная дееспособность – разрешено ставить подписи, но запрещено инициировать сделки по продаже недвижимости.

После вступления в брак, в результате эмансипации несовершеннолетнего признают полностью дееспособным и в 16 лет. Тогда он сам распоряжается имуществом, и согласие ООиП не нужно.

Основные причины отказа

Продажа доли, всей квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, – сделка с ограничениями. ООиП запретят ее заключение, если:

1. в покупаемой взамен недвижимости нет удобств. Если нет коммуникаций – электричество, холодная и горячая вода, – органы опеки дадут отрицательный ответ;

2. доля в новом доме значительно меньше. Метраж не должен уменьшаться, увеличение допускается;

3. состояние недвижимости неудовлетворительное – дом в аварийном состоянии, нет ремонта;

4. один из опекунов или родителей против сделки;

5. дом, в котором планируется покупка квартиры, еще не достроен. Допускается покупка жилья в доме, строительство которого завершено более, чем на половину. Например, для Тюмени это 70%, в регионах значение колеблется;

6. ущемлены права ребенка   родители не планируют выделять ему долю в новой недвижимости;

7. несовершеннолетний является наследником недвижимости, но он еще не вступил в права;

8. ребенка не прописали в новом доме.

Родители Ани продают квартиру, площадью 120 м². Каждый из членов семьи владеет 40 м². Затем они покупают новое жилье площадью 105 м². Ане причитаются все те же 40 м²

В некоторых случаях ООиП позволяют родителям продать недвижимость, перечислить деньги на счет несовершеннолетнего. Далее есть два варианта. Либо опекуны покупают недвижимость и выделяют долю для несовершеннолетнего, либо ребенок после 18-летия снимает сумму. Это возможно, если семья переезжает в:

• другой город – деньги перечисляются на счет;

• другую страну – родители предоставляют визу на долгосрочное проживание или иной документ, подтверждающий переезд.

Отклонение от правил

Согласно закону, в некоторых случаях с требованиями можно поступиться. Окончательное решение принимают ООиП, а законодательство допускает отклонения в следующих ситуациях:

• серьезная болезнь ребенка. Если несовершеннолетний нуждается в дорогостоящем лечении, органы опеки позволят продать дом, купить другую недвижимость, даже если ее состояние заметно хуже. Но есть одно условие: разница в стоимости жилья пойдет на лечение несовершеннолетнего;

• покупка квартиры в недостроенном доме. Несовершеннолетний может вступить в собственность, как недвижимость будет введена в эксплуатацию. Однако все это время у него должна быть где-то прописка;

• потребность несовершеннолетнего в специальном учреждении: коррекционная школа, интернат, закрытый лицей. Небольшое ухудшение условий проживания допускается, но при продаже квартиры в купленной недвижимости ребенку также должна быть выделена доля.

Каждая сделка, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего, уникальна. Поэтому сотрудники ООиП не должны придерживаться определенного регламента. Каждый случай особенный, и основное правило ООиП – действовать исключительно в интересах ребенка.

Самый большой риск неправильно оформленного ДКП –  вероятность его расторжения. Чаще всего это происходит, если родители реализовали недвижимость, нарушили интересы несовершеннолетнего, не получили разрешение от ООиП. В таком случае по достижении совершеннолетия ребенок может обратиться в суд, потребовать пересмотреть сделку. Ее вряд ли аннулируют, но выплатить компенсацию придется (а чаще всего еще и моральный ущерб).

Как себя обезопасить? Позаботиться о страховании. Самое лучшее решение – титульное страхование, защищающее права собственника. Такой вид страховки не позволяет оспорить право собственности, но проблема в том, что большинство страховых компаний услугу не предоставляют. Основная причина – высокий риск возникновения страхового случая.

Сложности сделки

Сделки с домами, принадлежащими несовершеннолетним, среди риэлтеров считаются сложными. В основном из-за следующих причин:

Сроки, списки документов зависят от региона

Перед продажей недвижимости следует обратиться в отдел ООиП и взять точный список документов. Стоит также уточнить сроки, в течение которых разрешение будет действительно.

Согласие обоих родителей

Даже если супруги в разводе, потребуется согласие обоих (оно должно быть заверено у нотариуса). Если в списке обязательных документов его нет, согласие все равно могут запросить. Причем неважно, живет ли второй родитель в этой же стране, и участвует ли он в воспитании ребенка.

Личное присутствие

Недостаточно предоставить копии документов отчуждаемой и покупаемой квартиры. Собственники обеих недвижимостей должны присутствовать при заключении сделки.

Много дополнительных документов

Помимо основных документов органы опеки могут запросить оценочный альбом с полной информацией о покупаемой квартире. Оценку отчуждаемой и покупаемой недвижимости проводит лицензированная компания (в среднем это две недели и 8000 рублей).

Частые вопросы и ответы

Остались вопросы? Мы постараемся ответить на самые популярные из них.

На какой счет перечисляют деньги с продажи квартиры?

Опекуны или родители должны открыть специальный банковский счет на имя ребенка. Назначение – поступление и хранение денег от продажи недвижимости. Распоряжаться средствами можно только с согласия опеки.

Возможно ли продать квартиру, подаренную ребенку?

Да, но все условия, описанные выше, должны быть соблюдены. То есть или на счет ребенка должны быть отправлены деньги за проданную недвижимость, или должно быть купленное равнозначное жилье.

Может ли несовершеннолетний продать квартиру опекуну или родителю?

Нет. По правилам ГК РФ, попечители, опекуны и их близкие родственники не могут заключать ДКП и сделки обмена со своими подопечными.

Родители не выделили доли детям и продали квартиру: что будет?

Органы опеки признают сделку незаконной и аннулируют ее. Родителям придется вернуть деньги покупателям недвижимости и передать ребенку ту же долю, которая была у него до заключения сделки.

Как быть, если органы опеки не дают согласие на продажу квартиры?

Отказ оспаривается в суде. Но судебное разбирательство целесообразно в том случае, если желаемая родителями сделка отвечает интересам ребенка, а органы опеки их нарушают. Но если опекуны решают продать трехкомнатную квартиру в центре города и приобрести ветхий домик за городом, обращаться в суд не стоит: это пустая трата времени и денег.

Требуется ли нотариальное заверение сделки?

Да, в обязательном порядке требуется участие нотариуса. Исключение – все участники долевой собственности проводят отчуждение по одной сделке.

Родители продали квартиру, но не перечислили деньги на специальный счет ребенка: что будет?

При продаже недвижимости важно внимательно отнестись к условиям органов опеки. В противном случае есть риск аннулирования сделки и последующих судебных тяжб.

Сделку признали недействительной, что будет?

Согласно ГК РФ, стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке. Если нет возможности вернуть в натуре, возмещается стоимость всех благ. В данном случае покупатель может потребовать возмещение морального ущерба (а точнее компенсации за пользование его деньгами). При невыполнении условий суда грозит уголовная ответственность.

Могут ли родители потратить деньги, полученные за квартиру, на обучение ребенка?

Нет, в данном случае действия будут признаны незаконными. Обучение несовершеннолетнего – обязанность родителей. Такой шаг можно будет трактовать как уклонение от обязательств.

В течение какого времени после продажи квартиры должна быть куплена новая недвижимость?

Закон конкретных сроков не устанавливает: все зависит от органов опеки в каждом конкретном регионе. Обычно новое жилье должно приобретаться сразу, чтобы в нем были выделены доли.

Каково отношение потенциальных покупателей к квартирам, в которых среди собственников есть дети?

Обычно покупатели не против приобретать такую недвижимость. Единственный нюанс – сделка может затянуться. Если нужно привлечение органов опеки, это примерно дополнительный месяц. Но в остальном никаких трудностей нет. Главное, чтобы были соблюдены все правила.

По словам юриста Александры Воскресенской, основная проблема сделок в том, что их очень просто оспорить. В суд может обратиться любое заинтересованное лицо, например родственник ребенка. Судебный процесс также длительный: привлечение органов опеки, повторная проверка новой квартиры, проверка законности выданного разрешения.

Что если семья переезжает в жилье с худшими условиями?

С точки зрения органов опеки, эта ситуация нежелательная. Но если родители убедят социальных работников, что мера вынужденная, и интересы ребенка не пострадают, может быть получено согласие. Но при условии, что у несовершеннолетнего остается та же доля, даже если теперь она больше, чем у родителей.

Можно ли как-то ускорить сделку?

Да, это возможно. Для этого следует:

1. заранее собрать всю информацию. Правила меняются в зависимости от региона, поэтому еще до выставления квартиры на продажу следует поговорить с органами опеки. Стоит заранее уточнить все особенности сделки, чтобы потом не пришлось обращаться в суд;

2. решить семейные вопросы. Внутрисемейные проблемы нередко тормозят сделку. Например, если отец не живет с семьей, уехал из страны, не участвует в воспитании детей, но его согласие все равно требуется. Лучше заранее обговорить этот момент, чтобы потом не было конфликтов;

3. привлечь родственников. Например, бабушка подарит внуку долю в своей квартире, а затем дополнительно увеличит ее размер другой своей оставшейся долей в этой недвижимости путем договора мены на долю несовершеннолетнего ребенка в продаваемом родителями жилье.

Есть ли разница, продать квартиру или частный дом с детскими долями?

Нет. Единственная разница: следует учитывать также детскую долю не только в доме, но и на земельном участке (при оценке стоимости). В остальном процедура идентична.

Чтобы не пришлось несколько раз проходить одну и ту же процедуру, важно к требованиям отнестись со всей ответственностью. Строгие правила органов опеки продиктованы не желанием усложнить жизнь родителям, а заботой о каждом ребенке. 

Автор статьи: