Kaк пpoдaть или кyпить нeдocтpoeнный дoм?

Оглавление

1. Виды недостроя
2. Как выбрать недостроенный дом?
1. Риски при покупке недостроя
2. Нужно ли регистрировать недострой?
3. Особенностях оформления ДКП при продаже или покупке недостроя
4. Риски и проблемы, которые могут возникнуть после совершения сделки
3. Процедура продажи недостроенного дома
1. Сбор документов
2. Назначение цены
3. Составление договора купли-продажи
4. Передача права собственности на недостроенный дом
4. Покупка недостроенного дома
1. Проверка документов
2. Оформлен ли дом как недострой
3. Получение выписки из ЕГРН

Недостроенный дом, как любой другой тип недвижимости, можно покупать и продавать. Однако такая сделка требует знания важных нюансов, без чего очень просто нажить новые серьезные проблемы.

Виды недостроя

Покупка недостроенной недвижимости – дело рискованное, но чаще выгодное. Многое зависит и от типа недостройки:

1. дом нуждается только в чистовой отделке – достаточно отремонтировать коттедж изнутри, и можно заезжать. Много сэкономить не получится, но риски минимальные;

2. постройка нуждается в черновой отделке – сам коттедж достроен, а вот коммуникации не подведены. При таком варианте новым владельцам придется согласовывать проект с технадзором, регистрировать постройку, оформлять документы. Это оптимальное решение для покупателей, мечтающих о свободной планировке: удобное расположение розеток, установка двух раковин на кухне, строительство двух санузлов. Если документы в порядке, никаких рисков быть не должно;

3. есть только фундамент – самый выгодный вариант, требующий больших доработок. Плюс в том, что новым владельцам не придется нанимать оценщика для проверки стен, полов, потолков. Если документы в порядке, и фундамент достаточно прочен, коттедж можно покупать. Отделочными работами покупатель может заниматься самостоятельно или при помощи строительной бригады;

4. есть только коробка – самый рисковый и проблемный вариант. Строительные материалы, не покрытые лакокрасочными или другими отделочными средствами, неустойчивы к морозу и влаге. Поэтому стены и каркас могут разрушиться. На восстановление потребуются большие деньги. Решение неудачное, такой дом покупать не стоит.

Первые три варианта действительно могут оказаться выгодной сделкой. А вот с четвертым вариантом лучше не рисковать: есть большой риск того, что постройку придется сносить и начинать строительство с нуля.

Покупкой и продажей недостроенных домов занимаются как физические, так и юридические лица. Чаще всего – строительные компании, специализирующиеся на строительстве коттеджей. Стоит также учитывать, что застройщики коттеджей и коммерческие организации в основном продают постройки под отделку, а все остальное – предложение от физических лиц.

Как выбрать недострой?

Для обеих сторон сделки основная выгода – экономическая. Девелоперам не приходится тратить деньги на дизайнерские услуги, поскольку они сдают коттедж на этапе внутренней отделки. Выгоду преследуют и покупатели: они покупают дом дешевле, а затем отделывают его своими руками. При покупке недостроенного здания можно сэкономить до 20%, и нередко такое предложение заинтересовывает:

1. покупателей, у которых в голове есть четкое представление о том, как должен выглядеть дом их мечты изнутри. Они не хотят тратить время, деньги и силы на возведение фундамента, только на внутреннюю планировку;

2. строителей, которые не могут возводить фундамент. При этом они умеют отделывать дом изнутри и знают, как подводить коммуникации.

Покупая недостроенный коттедж, всегда нужно помнить о рисках:

1. причина продажи недостройки далеко не всегда кроется в нехватке денег. Иногда покупатели продают постройки, которые не подлежат дальнейшему строительству. Нарвавшись на такой «сюрприз» покупатель должен быть готов к тому, что дом придется сносить;

2. нередко при строительстве мастера допускают грубые ошибки, приводящие к демонтажу всей конструкции. Иногда ошибки исправляют, а порой выставляют коттедж на продажу с пометкой «не достроен»;

3. не все ЗУ подходят для возведения частных домов, но недобросовестные владельцы могут об этом «забыть». Если покупатель столкнулся с обозначенной ситуацией, скорее всего он будет вынужден перепродавать ЗУ. Вероятность согласования постройки с администрацией минимальна.

Если не разобраться и купить недостроенную недвижимость «просто так», можно не только не сэкономить, но и в разы переплатить: бригада строителей, материалы, бумажные трудности. Поэтому перед покупкой коттеджа следует нанять опытного специалиста и изучить все имеющиеся документы.

Если есть сомнения, и покупатели никак не могут определиться, покупать дом или нет, стоит обратить внимание на следующие условия:

• можно попробовать попросить бывшего владельца дома показать смету, в которой обозначены все затраты. Так можно понять, не завысил ли продавец цену коттеджа;

• цена – не основной, но важный критерий. Слишком дорогая недостройка – вариант не выгодный. Но и здание, стоящее на 30% дешевле аналогов, доверия не внушает;

• недостроенный дом следует приобретать только в том случае, если его покупка и затраты на восстановление не превысят стоимости готового коттеджа;

• перед покупкой покупатель должен проверить все документы на недостройку (их количество разнится в зависимости от того, на каком этапе находится строительство здания). Один из важнейших документов – подтверждение того, что продавец является единственным собственником дома;

• из-за долгого нахождения под открытым небом (нет крыши/окон) строительные материалы и уже готовые конструкции не испортились.

Если условия выполнены, вероятность нарваться на халтуру сводится к нулю. Перед покупкой важно рассчитать траты, учитывая, что помимо серьезных работ придется что-то подкрасить, где-то подшлифовать, чем-то обработать.

Подводом для волнения и отказа от покупки может стать:

• затопленный подвал;

• трещины на стенах или фундаменте;

• некачественные деревянные конструкции, которые либо испортили насекомые, либо сгнили;

• подозрение на не ликвидность – дом не могут продать в течение двух и более лет;

• просевшая кровля или балки;

• коробка, которая на протяжении многих месяцев или лет стояла под открытым небом даже без временной крыши;

• плесень и грибок на стенах.

Нужно ли регистрировать недострой?

Большинство недостроенных домов продают незарегистрированными. И оно понятно. Продавец не хочет тратить время на бумажную работу и продает коттедж как пустой ЗУ. БТИ также без большого удовольствия регистрирует дома, построенные менее чем на половину, поэтому с точки зрения закона к продавцу претензий нет. Но в этом случае покупатель должен знать о некоторых рисках и проблемах которые могут возникнуть!

Особенности оформления ДКП недостроя

Особенности оформления ДКП регламентирует ГК РФ (54 Статья). В государственном кадастре нет сведений о незарегистрированных недостроях, поэтому Росреестр не позволит зарегистрировать дом в таком виде.

В договоре нельзя писать и то, что произошла купля-продажа ЗУ, на котором нет строений: это неправда. Поэтому важно обращаться за помощью к грамотному юристу, который не напишет про недостроенный коттедж, но и не будет писать в ДКП неправду, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной.

Риски и проблемы, которые могут возникнуть после совершения сделки

После приобретения недостройки покупатель может узнать, что недвижимость продавец получил в наследство, и теперь на него претендуют и другие люди: яркий пример того, как важно грамотно оформить договор. Если в нем не обозначено, что новый владелец приобрел недостроенный коттедж, он может лишиться права собственности и уже отданных денег. Недостройку могут и вовсе признать самостроем, и тогда покупатель будет вынужден ее снести.

Чтобы подобные проблемы не возникли, лучше всего зарегистрировать недвижимость и оформить ее как собственность. Для этого покупателю нужен кадастровый паспорт на объект, который выдают в БТИ, МФЦ, Росреестре после подачи:

1. паспорта;

2. заявления в свободной форме (можно составить на месте, обратившись за помощью к сотрудникам);

3. разрешения на постройку, полученного в ОМСУ;

4. выписки из ЕГРН или другой правоустанавливающий документ;

5. технических и проектных документов на недостроенный объект.

После получения кадастрового паспорта (в нем будет отмечено, что строительство коттеджа незавершенно) новый владелец недвижимости обращается в МФЦ или Росреестр. На основании заявления и документов на дом ему и выдают выписку из ЕГРН: неделя-10 дней и 2000 рублей пошлина.

При регистрации недостройки важно учитывать, что:

1. если она находится на земле СНТ, ее можно зарегистрировать по дачной амнистии;

2. оформить право собственности на объект может и не законный владелец ЗУ: главное предоставить договор об аренде надела.

Теперь недвижимость можно включить в ДКП для передачи права собственности. Чтобы использовать коттедж по назначению, придется перевести его в категорию ЖС, оформив документ о вводе дома в эксплуатацию.

Продажа недостроенного дома

Недостроенный объект – тоже недвижимость, поэтому его можно продать. Чтобы избежать подводных камней, следует ориентироваться на простую инструкцию. Нужно только:

Собрать документы

При продаже недостройки продавец предоставляет:

• кадастровые паспорта на ЗУ и постройку;

• разрешение на строительство;

• правоустанавливающие документы на ЗУ;

• согласованный проект постройки;

• выписку о праве собственности.

Если к дому подведены коммуникации, требуется представить соответствующие документы. При желании владелец недвижимости может продать ее как ЗУ, но в случае возникновения споров могут быть трудности.

Назначить цену

Вопрос ценообразования недостройки не так прост, как кажется. Единого правила нет, каждый продавец назначает ту сумму, которую считает приемлемой. Одни владельцы просят почти полную стоимость готового дома, вторые – отталкиваются от цен на стройматериалы, которые они купили и использовали при строительстве, а третьи и вовсе назначают символическую цену, что тоже вызывает подозрение у покупателей.

При озвучивании цены важно понимать, что:

• каким бы замечательным не был фундамент/коробка, недостроенный дом всегда дешевле готового объекта;

• как в случае с готовым коттеджем, интересы и вкусы сторон могут разниться. Если покупатель не готов платить обозначенную сумму, это еще не значит, что продавец назначил слишком высокую цену;

• при желании продавец может обратиться к профессиональному оценщику, который поможет определить объективную стоимость дома;

• продавец может ознакомиться со стоимостью аналогичных построек на соответствующих сайтах и примерно понять актуальные расценки.

Составить ДКП

При продаже недвижимости составляют отдельный договор на постройку и на ЗУ. Оба договора должна быть оформлены в трех вариантах: покупателю, продавцу, Росреестру. В договоре прописывают:

• время, дату и место, где был подписан ДКП;

• сведения из кадастрового паспорта;

• основания, позволяющие передать право собственности;

• способ оплаты;

• точный адрес дома;

• точную сумму, в которую оценили недвижимость;

• ФИО покупателя и продавца и их паспортные данные.

Продавец получает деньги при оформлении бумаг или при регистрации договора в Росреестре. После получения обозначенной суммы уже бывший владелец объекта пишет расписку. Если продавец желает получить задаток, стороны составляют соглашение, а уже потом ДКП: сумма в нем указывается без задатка.

Передать право на собственность

В назначенный день покупатель и продавец приходят в МФЦ и подают документы (ДКП, паспорта, в том числе и кадастровый). После оплаты пошлины через неделю новый владелец получает выписку из ЕГРН. Продавец передает все оставшиеся документы другой стороне, которая теперь является полноправным владельцем недостройки.

Покупка недостроенного объекта

При покупке недвижимости покупатель всегда сталкивается с рисками, а если речь идет о недостроенном объекте, вероятность только увеличивается. Поэтому нужно быть особенно внимательными и подготовленными к любым сюрпризам.

Проверка документов

Понравилась недостройка? Тогда попросите у продавца документы на коттедж и ЗУ, разрешение на строительство, проект и правоустанавливающие документы. Если не хватает разрешения или проекта, не беда. Разрешение можно получить самостоятельно (но все же есть риск, что администрация откажет). Но если владелец дома отказывается исполнить просьбу, о сделки не может быть и речи.

Ознакомившись с документами, покупатель должен еще раз осмотреть недвижимость (желательно с оценщиком). Если есть явные проблемы, решение которых требует огромных сумм, лучше в такую сделку не ввязываться.

Что насчет оформления?

Если продавец оформил коттедж как недострой, покупатель может смело его приобретать (при условии, что нет иных проблем). Но если постройка не зарегистрирована, стоит задуматься, почему владелец об этом не позаботился. Если это единственная проблема, и все остальное потенциального покупателя устраивает, можно оформить соглашение и приложить его к ДКП: в нем должно быть указано, что продавец добровольно передал права собственности на ЗУ и объект покупателю.

Запрос данных из ЕГРН

Перед покупкой дома следует попросить сведения из ЕГРН для оценки:

• количества собственников. В случае если недвижимостью владеет несколько человек, потребуется письменное согласие каждого;

• обременений. Если таковые имеются (третьи лица претендуют на недостройку), от покупки лучше воздержаться.

Покупать недостроенный дом можно только, если покупатель понимает, на какие он идет риски, уверен в ликвидности ЗУ и располагает средствами для строительства недвижимости. Во всех остальных случаях от покупки недостроенного коттеджа лучше отказаться.

Автор статьи: